Das Bauhandwerkerpfandrecht und seine Folgen

(rh) Viele, die bauen, beauftragen einen Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer, der den Bau koordiniert und die Aufträge an verschiedene Handwerker verteilt. Falls der GU die Zahlungen des Bauherren nicht an die Handwerker weiterleitet, haftet der Grundeigentümer für die Schulden. Darum muss der Bauherr unter Umständen die Rechnungen zweimal bezahlen: einmal an den GU und einmal an die Handwerker. Weigert er sich, haben die Handwerker das Recht, das Grundstück versteigern zu lassen.

Das Pfandrecht

Handwerker gehen Risiken ein, wenn sie Aufträge annehmen. In den seltensten Fällen können sie im Voraus Rechnung stellen. Was aber einmal eingebaut ist, ist eingebaut. Eine massgefertigte Granitabdeckung zum Beispiel, die der Küchenbauer einbaut, kann er schlecht wieder herausreissen, falls der GU seine Rechnung nicht bezahlt. Damit Arbeit und Material trotzdem bezahlt werden, kann sich der Handwerker absichern. Falls er sein Geld nicht erhält, kann er innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten das Bauhandwerkerpfandrecht anmelden. Sein Anspruch gilt immer gegenüber dem Grundeigentümer. Unabhängig davon, ob der Bauherr oder GU den Auftrag erteilt hat. Darum wird das Pfandrecht im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen.

Wer ist pfandberechtigt?

Das Bauhandwerkerpfandrecht stellt Werklohnforderungen sicher und entsteht mit Abschluss des Werkvertrages. Pfandberechtigt sind darum alle selbstständigen Handwerker, die Arbeit leisten. Wer lediglich Material liefert, ist nur berechtigt, wenn das Pfandrecht individuell erstellt worden ist oder das Material schwer verwertbar ist. Das gilt beispielsweise für Türen, Deckenbalken oder Granitplatten, aber auch Frischbeton, der individuell zubereitet wird. Nicht pfandgeschützt ist alles, was serienmässig hergestellt wird, zum Beispiel Backsteine, Zement, Kies oder Normplatten.

Architekten und Ingenieure sind nicht pfandgeschützt. Das Gesetz schränkt die Schutzberechtigung auf Handwerker und Unternehmer ein, die regelmässig auf der Grundlage von Werkverträgen arbeiten.

Der Eintrag ins Grundbuch

Der Grundstückbesitzer kann das Bauhandwerkerpfand abwenden, wenn er die Forderung des Handwerkers begleicht oder eine Sicherheit leistet, etwa mit einer Bankgarantie. Einen Schutz vor dem Pfandrecht gibt es nicht. Der Handwerker oder Unternehmer muss aber von sich aus aktiv werden und sich um den Eintrag ins Grundbuch kümmern, der vom Grundeigentümer oder einem Gericht anerkannt werden muss. Da kaum ein Grundeigentümer freiwillig damit einverstanden sein wird, muss der Handwerker in der Regel vor Gericht einen vorläufigen Eintrag des Pfandrechtes erwirken.

Tipps und Tricks

Beim Hausbau

• Bezahlen Sie alle Handwerker direkt und nicht über den Generalunternehmer.
  
• Verlangen Sie vom Generalunternehmer oder vom Handwerker einen Nachweis, dass er seine Subunternehmer bezahlt hat, bevor Sie ihm Geld überweisen.
  
• Verlangen Sie vom Generalunternehmen eine Bank- oder eine Versicherungsgarantie. Dann muss der Bürge für das Bauhandwerkerpfandrecht aufkommen.

Beim Hauskauf

• Prüfen Sie den Grundbuchauszug genau und kontrollieren Sie, ob Forderungen bestehen, die zum Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts führen könnten. Der Anspruch des Handwerkers entsteht mit Abschluss des Werkvertrages und erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit.