Das müssen Sie über den Generalunternehmervertrag wissen

(rh) An einem Haus bauen viele mit: Architekten, Holzbauer, Maurer, Sanitärinstallateure, Gipser, Bodenleger, Energietechniker, Schreiner, Zimmermänner usw. Jemand muss Offerten einholen, Handwerker auswählen, das Bauprojekt planen, Arbeiten koordinieren, Kosten kontrollieren, den Bau leiten. Einen Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU) damit beauftragen hat für Bauherren einen grossen Vorteil: Sie haben es nur mit einem Ansprechpartner zu tun und wissen, wie viel sie wann bezahlen müssen und was sie dafür erhalten. Der GU übernimmt alle Aufgaben, übergibt das Haus schlüsselfertig und steht für die Qualität und Vollständigkeit des Bauwerks gerade.

Nachteil: Als Bauherr haben Sie keine Kontrolle über das gesamte Bauwerk, da sie keine Verträge mit Subunternehmen abschliessen. Das bringt Risiken mit sich: Etwa eine ungenügende Absicherung gegen Mängel, Schäden, Folgeschäden oder Bauhandwerkerpfandrechte. Deshalb sollten Sie den Generalunternehmervertrag aufmerksam lesen und allenfalls von einem Fachmann prüfen lassen. Was mitunter schwierig ist, denn oft besteht ein gewisser Druck, den Vertrag abzuschliessen. Beispielsweise, wenn der Anbieter wegen mehrerer ernsthafter Interessenten Sie zur Unterschrift drängt.

Das gehört mindestens in den GU-Vertrag

Für GU- oder TU-Verträge gibt es keine speziellen gesetzlichen Vorschriften. Es sind Werkverträge (Obligationenrecht), denen in der Regel SIA-Normen zugrunde liegen. Wichtig ist, dass mindestens diese Punkte klar geregelt sind:

• Definieren Sie das schlüsselfertige Werk, am besten mit einem detaillierten Baubeschrieb. 
  
• Regeln Sie, wie Änderungswünsche mit Kostenfolgen in der Bauphase gehandhabt werden.
• Legen Sie den Übergabetermin und die Folgen fest, falls der GU diesen Termin verpasst. 
  
• Definieren Sie, wie der Fixpreis vergütet wird. Am fairsten ist es, wenn Sie sich mit dem GU auf einen Zahlungsplan einigen, der laufend dem Baufortschritt angepasst werden kann.
  
• Regeln Sie, wie der Vertrag aufgelöst werden kann. Wenn nichts anderes im Vertrag steht, müssen Sie den GU gemäss OR 377 schadlos halten, sprich finanziell entschädigen.
  

Augen auf bei der Partnerwahl

Ein Haus bauen ist wahrscheinlich eine der grössten Investitionen in Ihrem Leben. Nehmen Sie darum Ihren Generalunternehmer genau unter die Lupe. Verlangen Sie einen Betreibungsauszug, bitten Sie Ihre Bank um eine Bonitätsprüfung und prüfen Sie seine Referenzen. Ausserdem sollte der GU eine Erfüllungsgarantie und eine Gewährleistungsgarantie besitzen:

• Die Erfüllungsgarantie sichert dem Bauherren Ersatzleistungen zu, falls der GU die vereinbarten Leistungen nicht erbringen kann. Die Garantie gilt für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Bauvollendung und wird in der Regel von einer Bank oder Versicherung übernommen. Der Bauherr sollte die Garantieleistung ohne Einschränkungen in Anspruch nehmen können, die Garantie sollte alle vertraglichen Verpflichtungen des GU einschliessen.
  
• Mit der Gewährleistungsgarantie haftet der GU auch für Mängel von Subunternehmen. Nach SIA müssen solche Mängel innerhalb von zwei Jahren gerügt werden. Versteckte Mängel können bis fünf Jahre nach Bauabnahme gerügt werden, müssen aber sofort gemeldet werden.

Schliesslich muss der Generalunternehmer eine Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden sowie Schäden und Mängel an Bauten abschliessen. Die Bauherren- und Bauwesenversicherung dagegen müssen Sie als Bauherr abschliessen.