Rechte und Pflichten bei der Wohnungskündigung

(pg) Basis des rechtlichen Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter ist das Mietrecht mit dem Mietvertrag als zentralem Element. In diesem werden die wesentlichen Details des Mietverhältnisses geregelt, wie die Höhe der Miete und der Nebenkosten, eine mögliche begrenzte Dauer des Mietverhältnisses und die Kündigungsfristen und Termine. Die gesetzliche Mindestkündigungsfrist beträgt drei Monate.

Die wichtigsten Punkte der Wohnungskündigung des Mieters

• Die Kündigung muss schriftlich verfasst sein und sollte eingeschrieben erfolgen
• Die Kündigung muss von jedem einzelnen Mieter unterzeichnet sein
• Kündigen Sie die Wohnung auf einen vereinbarten Kündigungstermin
• Kündigen Sie ausserhalb der Kündigungsfrist, schlagen Sie einen Nachmieter vor

Kündigungsfrist beachten

Als Mieterin oder Mieter einer Wohnung müssen Sie Ihre Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsfrist schriftlich kündigen, und zwar so, dass die Kündigung spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintrifft. Ein Beispiel: Sie wollen am 1. Oktober eine neue Wohnung beziehen. Entsprechend müssen Sie die bestehende Wohnung auf den 30. September kündigen, unter Einhalt der dreimonatigen Kündigungsfrist muss die Kündigung also am 30. Juni beim Vermieter sein.

Damit Sie die Kündigung im Streitfall beweisen können, sollte sie eingeschrieben verschickt werden. Achten Sie darauf, dass die Kündigung von jedem einzelnen Mieter unterzeichnet wird, bei Ehe- ebenso wie bei Konkubinatspaaren und auch in Wohngemeinschaften. 

Vermieter «zumutbaren» Nachmieter vorschlagen

Wollen Sie als Mietpartei nicht bis zum Ende der Kündigungsfrist im Mietobjekt verbleiben, müssen Sie dem Vermieter einen «zumutbaren» Nachmieter vorschlagen, der bereit ist, das Objekt zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zumutbar bedeutet, dass der Nachmieter zahlungsfähig und gewillt ist, die Details des Mietvertrags zu erfüllen. Zwar genügt ein Vorschlag, wer aber auf Nummer sicher gehen will, schlägt mehrere Kandidaten für die Nachmiete vor. Die Dauer der Überprüfung der Angaben durch den Vermieter ist nicht gesetzlich geregelt.

Läuft alles nach Ihren Plänen ab, können Sie die Wohnungsübergabe zu planen. Diese erfolgt spätestens am letzten Tag des Mietverhältnisses. Dabei macht der Vermieter einen Rundgang durch die leere und gereinigte Wohnung und hält allfällige Mängel fest. Sind Sie mit allen Angaben im Protokoll einverstanden, können Sie dieses unterschreiben und sind aus dem Mietverhältnis entlassen.

Mehr Pflichten für Vermieter

Die Pflichten der Mieterschaft sind also überschaubar. Etwas komplexer ist eine Kündigung für den Vermieter. Für ihn gelten zwar die gleichen Kündigungstermine und Kündigungsfristen und er muss die Kündigung auch nicht begründen. Will er aber eine ausserordentliche Kündigung aussprechen, muss er beweisen, dass Sie die Sorgfaltspflichten verletzt haben. Ebenfalls ermöglicht ein Zahlungsverzug beim Mietzins inklusive der Nachfrist von 30 Tagen eine Kündigung.

Als Mieter haben Sie das Recht, die Kündigung anzufechten, wenn diese gegen Treu und Glauben verstösst. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Kündigung erfolgt, weil sich der Mieter über Mängel in der Wohnung beschwert. Will sich der Mieter zur Wehr setzen, kann er sich binnen 30 Tagen an die örtliche Schlichtungsbehörde wenden.

Bei Zahlungsunfähigkeit der Mieterschaft oder bei schwerer Beschädigung des Mietobjekts, kann die Kündigung durch den Vermieter auch fristlos ausgesprochen werden. In jedem Fall muss die Kündigung durch den Vermieter mit einem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Bei Familienwohnungen ist die Kündigung an beide Ehe- oder Konkubinatspartner mit getrennter Post zu schicken.