Résiliation du contrat de location : ce qu'il faut savoir

(rh) Les locataires peuvent résilier le bail au moyen d'une lettre signée. Les bailleurs doivent notifier la résiliation au moyen d'un formulaire officiellement approuvé. Seul l'original du formulaire de résiliation signé personnellement répond à toutes les exigences. Si le bailleur ne respecte pas ces règles de forme, la résiliation est nulle. En outre, dans le cas d’un logement familial, il doit envoyer un formulaire de résiliation séparé, par courrier séparé et recommandé, au conjoint ou à la conjointe, au ou à la partenaire enregistré(e).

La résiliation ne doit pas forcément être justifiée. Chaque partie peut toutefois exiger un motif. La loi ne prescrit aucune forme. Cependant pour disposer de moyens de preuve, la forme écrite devrait toujours être privilégiée.

Réfuter une résiliation

Une résiliation doit être contestée dans les 30 jours suivant la réception de l'avis de résiliation. Par exemple, si la résiliation est contraire à la bonne foi. C'est-à-dire lorsqu'une personne exerce un droit alors que celui-ci ne présente aucun intérêt ou avantage pour elle et qu'il a manifestement pour but de causer un dommage à l’autre partie ou de la mettre en grave difficulté. La contestation n'invalide pas la résiliation au sens d'un effet unilatéral non contraignant. Une fois la résiliation contestée, l'autorité de conciliation se saisit du dossier et décide seule ou avec le juge si la résiliation est valable. Si l'autorité de conciliation conclut que le locataire a contesté à juste titre la résiliation, elle examinera si les conditions sont réunies pour accorder une prolongation du bail. Seul le locataire peut demander une prolongation du bail.

Protection des locataires

Les articles 269 à 270e du CO et 271 à 273c du CO recensent des dispositions visant à protéger le locataire contre les loyers abusifs et autres revendications abusives. La protection accrue du locataire contre la résiliation se fonde sur

• les délais de résiliation légaux minimaux,
  
• l'obligation d'utiliser le formulaire,
  
• le droit d'exiger un motif de résiliation,
  
• la possibilité de réfuter la résiliation et
  
• la demande de prolongation du bail, etc.

Afin de limiter le droit de résiliation, il est possible d'adapter les termes du bail à l'évolution des circonstances. Cela s'applique aux augmentations de loyer, aux autres modifications contractuelles unilatérales par le bailleur et aux demandes de réduction de loyer par le locataire. Cette mesure vise à maintenir le nombre de résiliations de bail le plus bas possible. Elle vise notamment à empêcher les bailleurs de prononcer une résiliation afin de conclure un nouveau contrat prévoyant de nouvelles conditions. Le bailleur a la possibilité de modifier le contrat unilatéralement, mais il doit accorder au locataire un délai suffisant pour résilier le contrat. Les locataires qui souhaitent maintenir le contrat de bail peuvent contester les adaptations. Cela permet d'éviter l'application unilatérale de demandes abusives.

Motifs de résiliation contestables

Les locataires peuvent contester la résiliation si le bail à loyer a été résilié,

• parce que le locataire a fait valoir de bonne foi des droits découlant de la location (congé de rétorsion) ;
  
• afin d'amadouer le locataire pour qu'il accepte une modification de contrat unilatéralement sollicitée par le bailleur (résiliation de chantage) ;
  
• pour pousser le locataire à acheter l'appartement (congé vente) ;
  
• lorsqu'une procédure de conciliation ou judiciaire concernant le bail est en cours. À moins que le locataire n'ait engagé la procédure de façon abusive :
  
• si moins de trois ans se sont écoulés depuis la conclusion d'une procédure d'arbitrage ou judiciaire concernant le bail. En outre, le bailleur doit avoir
  
  • dans une large mesure (nettement plus de la moitié) perdu le litige face au locataire, ou
    
  • retiré complètement une revendication ou une plainte ou l'avoir considérablement réduite (nettement plus de la moitié),
    
  • avoir renoncé au droit de faire appel prononcé par le juge, même si aucun accord n'a été trouvé devant l'autorité de conciliation, et
    
  • être parvenu à un accord avec le locataire au cours de la procédure ou avoir trouvé un terrain d'entente d'une autre manière. Le cas échéant, le fait que le bailleur ait réduit sa créance considérablement ou seulement légèrement n'est pas déterminant.
• si la situation familiale du locataire a changé, mais que le bailleur n'est pas sensiblement désavantagé par ce changement. Par exemple, lorsqu'un enfant naît, qu'un conjoint décède ou que le divorce est prononcé.

Si le locataire ne paie pas son loyer

Si le locataire est en défaut de paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement par écrit et menacer de dissoudre le bail à l'expiration de ce délai. Pour les locaux d'habitation et les locaux professionnels, ce délai de paiement est d'au moins 30 jours (article 257d, al. 1, CO). Le délai commence à courir le jour où la lettre est remise au locataire, le jour de réception n'ayant pas d'influence. Si le locataire n'accepte pas ou ne retire pas l'envoi, les délais de paiement envoyés sous pli recommandé sont réputés avoir été délivrés le dernier jour de la période de retrait à l'office de poste (sept jours). Si le locataire ne paie pas à temps, le bailleur peut résilier le bail avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d'un mois (article 257d, al. 2, CO).

Lorsque le locataire présente une résiliation hors terme

Lorsqu’un locataire veut ou doit déménager parce qu'il a trouvé l'appartement de ses rêves ou est transféré à l'étranger, il est contraint de respecter le délai de préavis. Sauf si le contrat stipule autre chose, ce sont en général trois mois. Si un locataire veut résilier le bail hors terme, il doit proposer un nouveau locataire solvable équivalent, lequel serait disposé à emménager plus tôt. Si vous souhaitez résilier votre contrat hors terme, vous devez prendre en considération les points suivants :

• La première chose à faire est de résilier le contrat à la date prévue. Il est préférable d'informer dès maintenant le bailleur que vous souhaitez résilier le bail de manière anticipée, bien entendu en respectant les prescriptions.
  
• Le locataire suivant doit prouver qu'il détient la capacité financière de payer le loyer. La plupart des bailleurs exigent un extrait actuel du registre des poursuites. 
  
• Le locataire suivant doit reprendre l'appartement aux mêmes conditions que vous. Si vous avez vécu seul dans un appartement de deux pièces, une famille de quatre personnes n'est pas considérée comme « équivalente ». Cela vaut par exemple également si vous proposez un fumeur pour votre appartement non-fumeur.
  
• Bien que la loi n'exige qu'une seule proposition, il est généralement judicieux de présenter plusieurs locataires de substitution au bailleur. Cela vous permet d’assurer vos arrières si l'un d'eux venait à se désister à la dernière minute.
  
• Si vous soumettez au bailleur des propositions de locataire, il peut se donner jusqu'à 30 jours pour prendre une décision.
  
• Avant de chercher un successeur, vous avez toujours avantage à chercher le dialogue avec le bailleur. Il a peut-être une liste d'attente ou pourrait profiter de l'occasion pour rénover l'appartement. Cela vous permettrait de mettre prématurément fin à votre bail, sans devoir chercher un nouveau locataire. Demandez toujours une confirmation par écrit.
  
• Si vous passez des annonces pour la recherche d'un locataire, les frais correspondants seront à votre charge. En revanche, si le bailleur passe des annonces sans vous avoir consulté, les coûts seront à sa charge.
  
• Au moment où le bailleur et le futur locataire ont conclu un contrat, vous êtes libéré de vos obligations. Si, par la suite, des litiges juridiques surviennent entre le nouveau locataire et le bailleur, ce n’est plus votre affaire, mais la leur. 
  
• Si vous n'avez pas fait suivre vous-même les dossiers de candidature des candidats, demandez au bailleur s'il les a reçus. En outre, demandez au bailleur s'il accepte le nouveau locataire.
  
• Dès que le locataire suivant a été déterminé et accepté, vous pouvez exiger du bailleur la confirmation de votre libération anticipée du bail à loyer.