Léguer une maison à ses descendants

Dans le cadre de nombreuses successions, le logement en propriété est le bien le plus précieux du patrimoine à partager et souvent aussi la source de conflits entre les héritiers. Les parents qui souhaitent éviter les disputes entre leurs filles et fils ont intérêt à chercher à temps le dialogue avec eux et à clarifier les souhaits de chacun. Ensuite, ils rédigent un testament ou un pacte successoral qui règle le tout.

La protection de la réserve héréditaire

Lorsque la mère ou le père décède, une moitié de l'héritage revient normalement au/à la partenaire et l'autre aux descendants. La protection de la réserve héréditaire équivaut toutefois seulement à la moitié du droit pour le conjoint et aux trois quarts du droit pour les descendants. Si le défunt souhaite faire un legs à d'autres héritiers, il peut restreindre la part de son conjoint et/ou de ses descendants à la réserve héréditaire. La réserve héréditaire scinde le droit de succession légal en différentes parts. Deux exemples :

• Le conjoint hérite d'au moins un quart (la moitié de la moitié), les descendants d'au moins trois huitièmes (trois quarts de la moitié).
  
• Sans conjoint survivant, les descendants obtiennent au moins trois quarts de l'héritage total.

Les violations de la réserve héréditaire ne sont corrigées que si les héritiers en bénéficiant contestent leur part dans les délais. Ils ont en général une année à partir de la date d'ouverture du testament.

L'acte de partage successoral

Au travers de son testament ou de son pacte successoral, le testateur peut attribuer à un descendant son bien-fonds en propriété individuelle. L'acte de partage successoral règle la manière dont l'hériter favorisé indemnisera les autres membres de la hoirie (obligation de compenser) si le bien-fonds a davantage de valeur que le montant lui revenant. Comme la maison ou l'appartement représente souvent la plus grande part de l'héritage, cela peut engendrer des versements compensatoires élevés. L'acte de partage successoral est rédigé conjointement par l'ensemble des héritiers. 

Le versement compensatoire expliqué à l'aide d'un exemple :

Fritz Meier est veuf et père de deux filles. Dans son pacte successoral, il attribue la maison, dans laquelle il a vécu avec sa famille pendant plus de 40 ans, à sa fille aînée Bettina. Après l'ouverture du testament, Bettina consulte sa sœur Cornelia et, ensemble, elles calculent le versement compensatoire de Bettina :

• La maison a une valeur vénale de 560’000 francs. Elle est grevée d'une hypothèque de 120'000 (initialement 200'000) francs. Il convient donc de partager 440'000 francs (560'000 moins 120'000).
  
• Bettina et Cornelia ont chacune droit à une moitié, soit 220'000 francs.
  
• Bettina doit donc verser à Cornelia, sous dix jours à partir de l'inscription au registre foncier, un montant compensatoire de 220'000 francs. 
  
• Bettina augmente la cédule hypothécaire de 200'000 à 300'000 francs et l'hypothèque de 120'000 à 300'000 francs (plus 180'000 francs). Elle versera les 40'000 francs restants sur ses économies.

Bettina et Cornelia rédigent un acte de partage successoral et le transmettent au registre foncier dès que le financement est assuré. Certains registres fonciers pourraient exiger l'authentification des signatures de Bettina et Cornelia. Bon à savoir : dans certains cantons, comme Berne, l'inscription au registre foncier n'est pas automatiquement modifiée. Bettina devra faire transmettre le certificat d'héritier par son notaire, sinon la maison restera la propriété de son père.

L'héritier grevé et de substitution

Cela peut se produire dans les meilleures familles : Fritz ne supporte pas le mari de Bettina et ne veut pas que celui-ci hérite de la maison s'il arrive quelque chose à Bettina. C'est pourquoi Fritz a défini dans son testament Bettina comme héritière grevée et sa sœur Cornelia comme héritière de substitution. Si Bettina décède, non pas son époux, mais sa sœur héritera de la maison en tant qu'héritière de substitution. Une telle convention de substitution n'est cependant applicable que pour la part disponible et pas pour la part réservataire.