Succession : qu'en est-il des immeubles ? Vendre, louer ou donner ?

L'espérance de vie générale ne cesse d'augmenter. Si les uns peuvent passer la fin de leur vie dans leurs quatre murs, d'autres doivent emménager (parfois à leur grand regret) dans une maison de retraite ou un EMS – ou émigrer. Si vous êtes propriétaire de votre domicile et emménagez dans un home, la question de savoir s'il vaut mieux vendre, louer ou donner votre maison ou votre appartement se pose. Par ailleurs, le déménagement peut représenter une bonne opportunité de planifier votre succession si vous ne l'avez pas déjà fait.

Variante 1 : vendre la maison

Vendre est une décision émotionnelle. Mais il existe des raisons rationnelles pour l'appuyer. Vous gagnerez probablement moins après votre retraite et vous devez vous assurer que les coûts du logement ne dépassent pas le tiers de votre revenu pour le calcul de la capacité financière par la banque. Et votre banque insistera généralement pour que vous remboursiez (amortissiez) la 2e hypothèque si vous prenez votre retraite.

Le produit de la vente vous permettra de rembourser votre / vos hypothèque(s) et de financer partiellement votre retraite. Par exemple, la différence entre les coûts de logement et d'entretien dans le home et votre revenu.

Si vous voulez vendre votre maison ou votre appartement, il est judicieux de mandater un spécialiste de l'immobilier de la région. Il connaît les prescriptions et les règles, la région, le marché et de possibles acheteurs. Il se chargera de tout le travail, de l'estimation du prix de marché à la mutation et aux négociations contractuelles, et prendra également en compte des conséquences fiscales de la vente. L'argent que vous dépenserez pour le rémunérer sera bien investi.

Variante 2 : louer la maison

Il y a peu de raisons justifiant la mise en location d'une maison ou d'un appartement par une personne âgée. La plupart d'entre elles relèvent de l'émotionnel. Par exemple parce que la personne ne veut pas abandonner le bien. Ou parce qu'elle espère que ses enfants emménageront enfin un jour dans la maison familiale. Comme motifs rationnels, on pourrait évoquer le fait que la personne n'a pas besoin de l'argent immobilisé ou que les alternatives de placement judicieuses sont rares. 

La location est rarement rentable. Après les intérêts hypothécaires, les charges et les coûts d'entretien, il ne restera quasiment rien. Par ailleurs, vous avez des obligations envers votre locataire. Vos obligations :

• sont plus strictes et les taux hypothécaires généralement plus élevés lorsque vous n'habitez plus votre propre domicile ;
  
• il vous faudra aussi provisionner l'argent pour les loyers non payés, les périodes de vacances ou des rénovations ;
  
• conclure une assurance responsabilité civile et 
  
• assumer ou faire assumer des tâches administratives (décomptes de charges). 

Cela vous coûtera du temps et de l'argent, parfois aussi des nerfs. Réfléchissez bien à la question, peut-être préférerez-vous profiter tranquillement de votre retraite. Et si vous engagez un administrateur, vous finirez par ne gagner presque rien.

Variante 3 : donner la maison

Si vous souhaitez offrir votre logement en propriété, par exemple à votre fille, vous devez conclure un contrat authentique de donation et faire modifier l'inscription au registre foncier. Juridiquement, la donation est une disposition entre vifs par laquelle une personne cède tout ou partie de ses biens à une autre sans contre-prestation correspondante (art. 239 CO). Il est essentiel, avant d'y procéder, que vous soyez bien au clair sur certains points.

• Prenez contact suffisamment tôt avec la banque qui a financé votre maison ou votre appartement. En principe, votre fille et vous avez deux possibilités : 
  
  
  • Si vous conservez l'hypothèque, votre fille doit accorder le droit de gage à la banque, en qualité de nouvelle propriétaire. Généralement, les banques acceptent cette variante.
    
  • Votre fille reprend l'hypothèque. Toutefois, la banque n'est pas obligée de transférer votre hypothèque ou d'en proposer une à votre fille aux mêmes conditions. En principe, elle fera dépendre le crédit de l'emprunt et de l'aspect économiquement supportable.
• Il est possible que votre fille doive payer des impôts sur la donation. Le montant de ces impôts varie d'un canton à l'autre (et en fonction de la valeur vénale du bien). Il dépend aussi du degré de parenté. L'impôt sur la donation est unique. Dans certaines circonstances, cela peut permettre d'optimiser la fiscalité de la succession.
  
• Si un jour vous dépendez de prestations complémentaires publiques, une donation réduira votre droit, dans la mesure où vous avez offert (une partie) de votre fortune.

Planifiez suffisamment tôt votre succession

Si vous êtes propriétaire de votre logement, il est plus difficile de procéder à une répartition de la succession que pour l'argent ou les titres. La plupart des conflits résultent d'un désaccord des héritiers sur la valeur du bien et le sentiment de frustration de ceux qui n'héritent pas le logement en propriété. Il vaut donc mieux en parler suffisamment tôt avec eux pour clarifier les souhaits des uns et des autres. Sur cette base, vous-même, votre conseiller bancaire ou votre avocat pourrez régler la succession par testament, contrat de mariage ou pacte successoral, à la satisfaction de tous. Vous-même et votre famille pourrez ainsi être rassurés.