Droit successoral

Hériter d'une maison et la vendre comme communauté d'héritiers

Au moment du décès des parents, les frères et sœurs forment une communauté des héritiers. La masse successorale devient alors leur propriété commune. Les choses peuvent devenir très compliquées lorsqu'un bien immobilier est inclus. Que pouvez-vous faire pour éviter les discordes entre les héritiers ?

Hériter d'une maison comme communauté des héritiers
Lorsque des frères et sœurs héritent d'une maison, une indivision forcée en résulte, qui ne fonctionne pas toujours bien.

(mei/rh) Lorsqu’une personne a plusieurs héritiers, ceux-ci forment une communauté héréditaire (art. 602 CC). Puisque les communautés héréditaires sont créées de manière automatique, elles sont considérées comme des communautés forcées. En d’autres termes, qu’ils le veuillent ou non, les héritiers font partie de la communauté héréditaire. Les héritiers ne peuvent pas disposer seuls de certaines parties de la succession, mais possèdent tous les biens en commun. Et puisque, outre des droits, des obligations sont également transférées aux héritiers, ils sont solidairement responsables. Par ailleurs, ils doivent prendre toutes les décisions concernant la succession à l'unanimité. Cette situation initiale pas tout à fait simple peut conduire à des problèmes, précisément concernant les biens immobiliers. À noter également : la communauté héréditaire est certes créée automatiquement, mais elle ne peut disposer de l’héritage et, par exemple, clôturer un compte, qu’une fois les certificats d’héritier établis.

Les héritiers sont solidairement responsables

Un point de friction dans les communautés d'héritiers est la responsabilité solidaire : les héritiers sont rendus responsables des négligences des autres héritiers. Et cela, non seulement dans le cadre du patrimoine hérité, mais aussi de leur fortune privée. Les obligations financières, comme les intérêts hypothécaires ou les honoraires du gérant de la propriété par étages, peuvent être réclamées à un héritier si un autre héritier ne paie pas sa part. Si tous les héritiers ne tirent pas à la même corde, cela entraînera une perte de temps et probablement aussi des dépenses financières supplémentaires pour tous les membres de la communauté des héritiers.

Le principe de l'unanimité

La communauté des héritiers doit trouver des solutions à l'unanimité, ce qui est parfois difficile. C'est le cas, par exemple, lorsqu’un héritier veut conserver la maison et que tous les autres veulent vendre. Cette impasse a poussé le législateur à formuler une solution : la réquisition du partage successoral. Elle permet à un héritier de réclamer sa part et de se retirer de la communauté des héritiers. De telles procédures sont coûteuses et laborieuses, et constituent donc un instrument de dernier recours. Avant de saisir la justice, il est judicieux de solliciter une médiation. Si elle reste sans effet : le droit à la réquisition du partage successoral ne se prescrit jamais.

Vente, partage et vente aux enchères d’un immeuble

  • Si un héritier souhaite acheter l’immeuble avec l’accord de tous les autres membres de la communauté héréditaire, il est recommandé de faire estimer le bien par des experts. Idéalement, deux estimations sont sollicitées. Cela permet de fixer la moyenne des deux valeurs d’estimation comme prix d’achat.
  • Si aucun héritier ne souhaite acheter l’immeuble, la communauté héréditaire peut le vendre ou mandater un courtier en immobilier de la vente, si toutefois tous les membres sont d’accord.
  • La procédure de partage constitue une alternative à la vente. Dans ce cas, l’immeuble en propriété commune est divisé en parts de copropriété. La forme la plus répandue de copropriété est la propriété par étages. En principe, les maisons peuvent être divisées selon des limites virtuelles qui ne correspondent pas aux limites réelles de l’appartement. Comme les responsabilités dans le cadre de la propriété par étages sont clairement réglées, de nombreuses communautés héréditaires optent pour cette variante. En général, les héritiers s’octroient mutuellement un droit de préemption, si l’un d’eux souhaite vendre sa part.
  • Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la personne qui reprend un bien indivisible, comme un immeuble, le juge ordonnera la vente aux enchères, qui peut avoir lieu entre les héritiers, donc à l’interne, ou sur le marché. Si l’objet est vendu aux enchères à l’interne, il est possible qu’un héritier ne participe aux enchères que pour en empêcher un autre d’acheter l’immeuble. Il fait ainsi grimper le prix – et au final, il se peut que l’héritier qui ne voulait pas acheter initialement remporte la vente. Si l’objet est vendu sur le marché, le prix de vente de la maison reste incertain. Dans le pire des cas, le bien pourrait être vendu pour une bouchée de pain. Lors d’une vente aux enchères, c’est toujours l’objet dans son ensemble, donc la maison entière, qui est mis aux enchères.

Vente d’une part d'héritage

Il est possible aussi qu'un hériter vende sa part à un autre héritier. Le moyen le plus simple serait de faire estimer l'immeuble et de verser la différence sous forme de compensation. Cette solution présente toutefois un inconvénient : les propriétés foncières présentent des potentiels variables. Si la valeur après le partage augmente fortement, l'hériter se sent désavantagé car il ne peut pas profiter de la plus-value. Pour éviter cela, il est recommandé de mandater des experts en immobilier afin d'estimer le bien-fonds et d'analyser son potentiel. Les héritiers pourront ensuite tenir compte de l'éventuelle plus-value dans le cadre du versement compensatoire.

Maintien de la communauté des héritiers

Si une communauté des héritiers fonctionne, elle peut subsister sous forme de communauté des héritiers continue pendant des années ou des décennies. Cependant, les membres doivent être conscients du fait que ces communautés sont éphémères et se reconstituent en permanence. Au décès d'un héritier, de nouveaux membres s'ajoutent, qui ne connaissent pas tout le monde et la communauté devient plus grande et plus hétérogène. Il est judicieux de penser à long terme. Les communautés des héritiers sont possibles, appropriées, utiles, mais devraient être dissoutes à un moment donné.

Conseils pour les communautés des héritiers

  • Lorsque les immeubles sont partagés sur la base d'une simple estimation immobilière sans analyse de potentiel, les héritiers s'en mordent souvent les doigts par la suite, car la maison vaut soudain beaucoup plus avec peu d'investissements ou de transformations.
  • Lorsque vous répartissez une propriété, assurez-vous que vos cohéritiers et vous n'aurez pas à payer des impôts sur les gains immobiliers inutilement élevés.
  • Ne repoussez pas éternellement la dissolution. Au décès de chaque héritier, de nouveaux héritiers rejoignent la communauté. Plus la communauté des héritiers est grande, plus il est difficile de prendre des décisions à l’unanimité.

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