Droit successoral

Hériter d'une maison comme communauté des héritiers

Au moment du décès des parents, les frères et sœurs forment une communauté des héritiers. La masse successorale devient alors leur propriété commune. Les choses peuvent devenir très compliquées lorsqu'un bien immobilier est inclus. Que pouvez-vous faire pour éviter les discordes entre les héritiers ?

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Lorsque des frères et sœurs héritent d'une maison, une indivision forcée en résulte, qui ne fonctionne pas toujours bien.

(mei/rh) Les communautés des héritiers naissent automatiquement et sont donc des communautés forcées. Qu'ils le veulent ou non, les héritiers en font partie. Une autre caractéristique de la communauté des héritiers est la possession de la masse successorale sous forme de propriété commune. Les héritiers ne peuvent pas disposer seuls de certaines parties de la succession, mais possèdent tous les biens en commun. Et puisque, outre des droits, des obligations sont également transférées aux héritiers, ils sont solidairement responsables. Par ailleurs, ils doivent prendre toutes les décisions concernant l'héritage à l'unanimité. Cette situation initiale pas tout à fait simple peut conduire à des problèmes, précisément concernant les biens immobiliers.

Les héritiers sont solidairement responsables

Un point de friction est la responsabilité solidaire : les héritiers sont rendus responsables des négligences des autres héritiers. Et cela, non seulement dans le cadre du patrimoine hérité, mais aussi de leur fortune privée. Les obligations financières, comme les intérêts hypothécaires ou les honoraires du gérant de la propriété par étages, peuvent être réclamées à un héritier si un autre héritier ne paie pas sa part. Si tous les héritiers ne tirent pas à la même corde, cela entraînera une perte de temps et probablement aussi des dépenses financières supplémentaires pour tous les membres de la communauté des héritiers.

Le principe de l'unanimité

La communauté des héritiers doit trouver des solutions à l'unanimité, ce qui est parfois difficile. Par exemple, lorsqu’un héritier veut conserver la maison et que tous les autres veulent vendre. Cette impasse a poussé le législateur à formuler une solution : la réquisition du partage successoral. Elle permet à un héritier de réclamer sa part et de se retirer de la communauté des héritiers. De telles procédures sont coûteuses et laborieuses, et constituent donc un instrument de dernier recours. Avant de saisir la justice, il est judicieux de solliciter une médiation. Si elle reste sans effet : le droit à la réquisition du partage successoral ne se prescrit jamais.

Prudence en cas de vente aux enchères

Si les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la personne qui reprend un bien indivisible, comme une propriété foncière, le juge ordonnera la vente aux enchères. Entre les héritiers, à l'interne, ou sur le marché. Si l'objet est vendu aux enchères à l'interne, il est possible qu'un hériter ne participe aux enchères que pour empêcher un autre d'acheter le bien-fonds. Cela fait grimper le prix – et au final, il se peut que l'hériter qui ne voulait pas acheter initialement remporte la vente. Si l'objet est vendu sur le marché, le prix de vente de la maison reste incertain. Une vente à perte étant l'issue la plus défavorable. Si tous les héritiers sont d'accord, il est plus simple de procéder à la vente par l'intermédiaire d'un courtier en immobilier. Si un héritier souhaite acquérir le bien-fonds et que tous les autres sont d'accord, il est recommandé de faire estimer l'objet par un expert. Idéalement même par deux experts, afin de définir la moyenne de leurs estimations comme prix de vente.

Vente d’une part d'héritage

Il est possible aussi qu'un hériter vende sa part à un autre héritier. Le moyen le plus simple serait de faire estimer l'immeuble et de verser la différence sous forme de compensation. Cette solution présente toutefois un inconvénient : les propriétés foncières présentent des potentiels variables. Si la valeur après le partage augmente fortement, l'hériter se sent désavantagé car il ne peut pas profiter de la plus-value. Pour éviter cela, il est recommandé de mandater des experts en immobilier afin d'estimer le bien-fonds et d'analyser son potentiel. Les héritiers pourront ensuite tenir compte de l'éventuelle plus-value dans le cadre du versement compensatoire.

Héritage d'une propriété par étages : partager au lieu de vendre

La procédure de partage constitue une alternative à la vente. Le bien-fonds en propriété commune est alors partagé en copropriété. La forme la plus répandue de copropriété est la propriété par étages. En principe, les maisons peuvent être divisées selon des limites virtuelles qui ne correspondent pas aux limites réelles de l'appartement. Comme les responsabilités dans le cadre de la propriété par étages sont clairement réglées, de nombreuses communautés des héritiers optent pour cette variante. En général, les héritiers s'octroient un droit de préemption mutuel, si l'un d'eux souhaite vendre sa part.

Maintien de la communauté des héritiers

Si une communauté des héritiers fonctionne, elle peut subsister sous forme de communauté des héritiers continue pendant des années ou des décennies. Cependant, les membres doivent être conscients du fait que ces communautés sont éphémères et se reconstituent en permanence. Au décès d'un héritier, de nouveaux membres s'ajoutent, qui ne connaissent pas tout le monde et la communauté devient plus grande et plus hétérogène. Il est judicieux de penser à long terme. Les communautés des héritiers sont possibles, appropriées, utiles, mais pas éternelles.

Conseils pour les communautés des héritiers

  • Ne repoussez pas éternellement la dissolution. Au décès de chaque héritier, de nouveaux héritiers rejoignent la communauté. Plus la communauté des héritiers est grande, plus il est difficile de prendre des décisions à l'unanimité.
  • Lorsque les immeubles sont partagés sur la base d'une simple estimation immobilière sans analyse de potentiel, les héritiers s'en mordent souvent les doigts par la suite, car la maison vaut soudain beaucoup plus avec peu d'investissements ou de transformations.
  • Lorsque vous répartissez une propriété, assurez-vous que vos cohéritiers et vous n'aurez pas à payer des impôts sur les gains immobiliers inutilement élevés.
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