Qu’est-ce que la propriété par étages et comment est-elle réglée ?

(rh) Du point de vue juridique, la propriété par étages est une copropriété jouissant d'un droit exclusif indissociable. Le propriétaire de l'appartement en propriété par étages est copropriétaire du bien-fonds et possède des droits exclusifs eu égard à son appartement, y compris la cave et la buanderie attenantes. Ces espaces sont à sa seule disposition et il peut les aménager et les modifier à sa guise. Ces pièces en droit exclusif forment l'unité de propriété par étages. L'attribution exacte des surfaces est définie dans le plan de répartition des étages, lequel doit être déposé au registre foncier. Les pièces ou espaces sans droit exclusif sont des unités communes et peuvent être utilisés par tous les copropriétaires. En font notamment partie

• le terrain, par exemple le jardin et les places de stationnement extérieures
  
• les parties élémentaires du bâtiment, comme les fondations et les murs porteurs
  
• les parties du bâtiment qui définissent son apparence, comme les fenêtres ou façades
  
• les aménagements et installations communes, comme la cage d’escaliers ou le chauffage

Copropriété et non propriété individuelle

Au plus tard au moment où le contrat d’achat est établi, il devient clair que contrairement à la pratique lors de l’achat d’une maison individuelle, on n’achète pas le logement. En effet, on participe davantage à l’achat d’un terrain sur lequel un bâtiment est construit. C’est pourquoi l’appartement indiqué dans le contrat d’achat n’est pas décrit comme appartement en propriété, mais comme propriété par étages ou part de celle-ci, qui est indiquée en pour-mille. 

Selon le droit suisse, la propriété de bâtiments est liée au terrain et au sol sur lequel ils se trouvent. Les différentes pièces appartiennent à l'ensemble du bâtiment. Une séparation de droit de la propriété de l'immeuble et du terrain n'est possible que dans le droit de superficie, sous forme de servitude. Comme le droit de superficie ne s'applique pas aux différentes pièces, la propriété individuelle n'est pas concevable. La personne qui souhaite acheter un appartement en propriété par étages doit participer au bien-fonds dans son ensemble, y compris le terrain et les fondations. Le terme d'appartement en propriété par étages, usuel dans le langage courant, est donc trompeur.

Les propriétaires d'unités de propriété par étages sont copropriétaires

Les dispositions légales permettent à chaque copropriétaire de disposer librement de son unité de propriété par étages. Il peut la grever, par exemple prendre une hypothèque ou la vendre. Grâce à ce lien indissociable entre l'unité de propriété par étages et le droit de jouissance des pièces spécifiques, ce droit est transmis sans autre formalité à chaque successeur, par exemple l'acheteur ou l'héritier de l'unité de propriété par étages. Les autres copropriétaires n'ont pas de droit de préemption en cas de vente d'unités de propriété par étages.

Dans la pratique, on peut avoir l’impression erronée que la propriété d’un certain appartement est ainsi transmise en cas de vente. Du point de vue légal et factuel, les propriétaires par étages ne sont pas propriétaires individuels du bien-fonds, mais copropriétaires. Le terrain et toutes les parties de l’immeuble restent en possession de la communauté de copropriétaires, y compris toutes les pièces attribuées en droit exclusif. Les différents propriétaires par étages ne devraient pas perdre de vue le fait qu’ils font partie de la communauté de copropriétaires et qu’ils sont donc soumis au règlement de la communauté.

Droits et devoirs des copropriétaires

Les dispositions légales ne contiennent qu'une réglementation rudimentaire, notamment eu égard aux actes administratifs, à l'entretien et aux travaux de construction. C'est pourquoi les conditions générales de la copropriété (art. 647 ss. CC) et les prescriptions du droit associatif (art. 64 ss. CC) sont appliquées en sus.

Pour les copropriétaires, le règlement de copropriété est au moins aussi important. Dans les limites du cadre légal, la communauté de copropriétaires peut définir l'étendue de ces droits et obligations au travers de son propre règlement de copropriété dans l'acte constitutif, le règlement de la communauté, le règlement de la maison ainsi qu'au travers des décisions prises par l'assemblée des copropriétaires. Les dispositions légales peuvent être complétées et, si aucun droit impératif n'existe, modifiées.

En outre, les copropriétaires sont aussi soumis aux règles de conduite usuelles du droit de voisinage ainsi qu’au droit public des cantons et communes, par exemple prescriptions de construction, droit de la police ou règlements tarifaires. Tous les copropriétaires sont soumis à l’obligation générale de prévenance à l’encontre des autres propriétaires de la communauté et leur comportement ne doit pas entraver l’exercice de leurs droits.

Questions fréquentes