Comparaison des modèles d’hypothèques

Les Suisses apprécient la sécurité. C’est pourquoi, jusqu’en 2022, quatre preneurs de crédit sur cinq souscrivaient une hypothèque à taux fixe. Depuis que les taux ont à nouveau augmenté, cette propension s’est réduite de près de moitié, car davantage de débiteurs optent pour une hypothèque du marché monétaire. La durée et le taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont définis lors de la souscription du contrat. Les hypothèques à taux fixe sont judicieuses pour les preneurs de crédit qui s'attendent à une hausse des taux ou qui souhaitent se prémunir contre les surprises indésirables afin de pouvoir établir un budget au franc et au centime près. Inconvénient : ils ne profitent pas en cas de baisse des taux et paient le taux convenu jusqu'à la fin du contrat.

Les principaux avantages de l'hypothèque à taux fixe

• Le débiteur hypothécaire sait au moment de conclure le contrat à combien s'élèveront les frais de financement et quel sera le montant de la charge mensuelle. Cela lui permet de planifier et de faire son budget de manière plus sûre. Un argument de taille pour beaucoup de Suissesses et Suisses.
  
• Les débiteurs hypothécaires qui partent du principe que les taux d'intérêt sur le marché de l'argent et des capitaux augmenteront profitent des taux bas en concluant une hypothèque fixe. Cela est aussi un argument pour beaucoup de clients – l'hypothèque fixe est une assurance contre la hausse des taux d'intérêt.

Les principaux inconvénients de l'hypothèque à taux fixe

• Le débiteur hypothécaire doit conclure une nouvelle hypothèque lorsque l'hypothèque fixe arrive à échéance. En cas de hausse des intérêts pendant la durée de son hypothèque fixe, la charge d'intérêts augmente et remet éventuellement en question le calcul de la capacité financière.
  
• Les débiteurs hypothécaires qui veulent résilier une hypothèque fixe ou la convertir en hypothèque variable doivent s'attendre à payer des taux de pénalisation ou des frais. Quelques banques excluent par principe la résiliation anticipée de leurs contrats de crédit.

Les inconvénients ou risques ne peuvent pas être entièrement exclus, mais minimisés.

• Jouez la prudence si vous financez un logement en propriété, car vous pourrez suivre avec sérénité les fluctuations du taux d'intérêt. Ne calculez pas la capacité financière sur la base des taux d'intérêt bas actuels, mais sur la base de 5 % du montant de l'emprunt plus un pour cent du prix d’achat pour les frais accessoires et un pour cent pour l'amortissement. La somme ne devrait pas dépasser un tiers de votre revenu annuel brut.
  
• Découpez le montant du crédit en tranches et échelonnez les échéances. Cela vous rend un peu plus indépendant des fluctuations du taux d'intérêt qu'avec une seule hypothèque fixe et votre budget sera plus sûr qu'avec une hypothèque variable. En outre, vous minimisez le risque de devoir conclure un nouveau crédit en période de taux d'intérêt élevé.

Il y a 20 ans, l'hypothèque à taux variable était encore la forme d'hypothèque la plus fréquemment souscrite, tandis qu'aujourd'hui, sa part de marché est devenue très faible. Le taux d'intérêt est adapté aux évolutions du marché des capitaux mais aménagé par les banques de manière plus ou moins arbitraire. L’hypothèque à taux variable se conclut généralement sans durée fixe et comporte un délai de résiliation de trois ou six mois, ce qui en fait une solution judicieuse pour les preneurs de crédit souhaitant conserver une certaine flexibilité en vue d’une vente ultérieure ou d’un amortissement plus conséquent.

Les principaux avantages de l'hypothèque à taux variable

• Les propriétaires fonciers qui ont conclu une hypothèque à taux variable et non à taux fixe profitent de la baisse des taux d'intérêt sur le marché monétaire et le marché des capitaux. Par ailleurs, ils sont flexibles puisque l'hypothèque à taux variable a une durée illimitée, est résiliable à tout moment, une fois les durées convenues écoulées, et peut être convertie en une hypothèque à taux fixe. C'est un fait qui a son importance lorsqu'il y a un revirement de tendance du côté des taux d'intérêt et que l'emprunteur s'attend à une hausse de ces derniers.

Les principaux inconvénients de l'hypothèque à taux variable

• Les banques révisent les taux d'intérêt des hypothèques variables en fonction des fluctuations du marché monétaire et du marché des capitaux. Aussi bien à la baisse qu'à la hausse ! Le propriétaire foncier doit observer les marchés pour ne pas être surpris par une montée des taux d'intérêt. Cela peut aller vite. Un exemple : dans les années 90, les taux hypothécaires ont doublé en quelques mois, ce qui a obligé beaucoup de Britanniques à brader leur maison ou leur appartement. De plus, les hypothèques variables sont plus chères que les fixes. En phases de taux d'intérêt bas, le supplément à payer est assez important. Chez un grand nombre de banques, le taux d'intérêt des hypothèques variables est le double de celui des hypothèques fixes conclues sur deux ou trois ans. Même les hypothèques à taux fixe sur dix ans sont plus avantageuses que les hypothèques variables.

Calculer correctement l'hypothèque à taux variable

Vous vous attendez à une stagnation, voire une baisse des taux d’intérêt ? Vous voulez vendre votre maison dans un avenir proche ? Dans ce cas, il vaut la peine de prendre en considération l’hypothèque à taux variable, malgré ses inconvénients. Deux conseils si vous optez pour cette solution :

• Calculez avec prudence votre capacité financière en tablant sur 5 % du montant du crédit et pas sur le montant des taux hypothécaires comparativement toujours à un niveau bas. N'oubliez pas de rajouter 1 % du prix d'achat au titre des frais accessoires et 1 % au titre de l'amortissement. Cela vous laisse plus de marge au cas où les taux d'intérêt viendraient à monter et vous permet de ne pas réagir en catastrophe parce que vous vous heurtez à vos limites financières. La charge ne doit pas représenter plus d'un tiers de votre revenu brut annuel.
  
• Renseignez-vous à intervalles réguliers dans les médias ou auprès de votre conseiller bancaire sur l'évolution du marché monétaire et des marchés de capitaux. Dès que les taux d'intérêt commencent à monter, vous résiliez l'hypothèque variable pour la prochaine date possible et souscrivez une hypothèque à taux fixe.

Fin 2021, le Swiss Average Rate Overnight, ou Saron, a remplacé le Libor en tant que taux d’intérêt de référence suisse pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron est un taux d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume. Il est calculé sur la base de plus de 100 transactions et de prix d’achat et de vente fermes après la clôture du négoce. Il est publié une fois par jour.

Contrairement au Libor, le Saron est un taux monétaire quotidien valable au jour le jour. Pour que les débiteurs hypothécaires n’aient pas à payer des intérêts chaque jour, SIX Group calcule le Compounded Saron sur la moyenne des taux Saron actualisés quotidiennement comme taux d’intérêt de référence pour les hypothèques indexées sur le marché monétaire. Le Compounded Saron étant calculé rétroactivement, le taux d’intérêt d’une hypothèque du marché monétaire n’est fixé que l’avant-dernier jour de la période d’intérêt. Au taux d’intérêt, s’ajoute une marge individuelle définie en amont, en fonction de la solvabilité du client. Elle varie entre 0,6 et 1,3 %. Si par exemple le Saron clôture à 1,5 % et que la marge de solvabilité du client est fixée à 1,2 %, l’hypothèque Saron coûtera 2,7 %.

Les principaux avantages de l'hypothèque Saron

• Le taux hypothécaire s'oriente au marché monétaire, les intérêts sont transparents et conformes au marché.
  
• Le Saron se prête bien aux financements à court terme. C'est pourquoi en général les taux d'intérêt pour les hypothèques monétaires sont plus bas que ceux des hypothèques à taux variable ou fixes.
  
• Au cours de la dernière décennie, les hypothèques monétaires étaient plus avantageuses que celles à taux variable ou fixe.

Les principaux inconvénients des hypothèques Saron

• Pas de lumière sans ombre. Les taux peuvent fortement varier. Aussi bien à la baisse qu'à la hausse. Cependant vous pouvez minimiser le risque lié aux taux. Pratiquement toutes les banques proposent deux variantes d'hypothèques monétaires : avec ou sans Cap. Le Cap est la limite supérieure d'intérêt qui ne peut pas être dépassée pendant toute la durée de vie de l'hypothèque. À l'instar d'une assurance, cette sécurité coûte quelque chose. La prime est en général due au début de la durée de vie. Plus la durée est brève, moins le Cap est intéressant, car la politique monétaire de la Banque Nationale Suisse est stable et les importantes variations à court terme sont rares. Sauf si l’inflation est aussi élevée (pour nous) qu’en 2022 et 2023 et que la BNS doit augmenter plusieurs fois son taux directeur pour lutter contre l’inflation.
• Les hypothèques du marché monétaire conviennent aux propriétaires qui souhaitent bénéficier de taux d'intérêt conformes au marché et aptes à faire face à d'éventuelles fluctuations des taux d'intérêt à la hausse. Si vous voulez ou avez besoin de jouer la sécurité, associez une hypothèque du marché monétaire avec Cap à une hypothèque à taux fixe. Dans un environnement de taux d'intérêt normal, cela coûte plus cher qu'une hypothèque du marché monétaire, mais pas autant qu'une pure hypothèque à taux variable ou fixe – un compromis probablement rentable pour la plupart des propriétaires de maison.

L’hypothèque à taux fixe se prête surtout pour les propriétaires de maisons qui s’attendent à des intérêts stables ou en hausse et souhaitent établir une planification financière sûre. La sécurité du budget a son prix : les hypothèques à taux fixe coûtent en général plus que les hypothèques Saron, dont le taux dépend directement du taux directeur de la Banque Nationale Suisse et varie donc quotidiennement. 

L’hypothèque Saron se prête surtout pour les propriétaires de maisons qui s’attendent à des taux stables ou en baisse, mais peuvent aussi assumer une hausse des taux. Le taux d’intérêt est en général plus bas que celui d’une hypothèque à taux fixe sur une durée déterminée. Les débiteurs hypothécaires qui souhaitent profiter de taux d’intérêt bas mais désirent limiter les risques peuvent combiner l’hypothèque Saron avec un cap (limite supérieure d’intérêts). 

Avec une hypothèque à taux fixe, vous vous assurez le taux d'intérêt actuel pour toute la durée, c’est-à-dire pour 1 à 15 ans (ou plus). C’est judicieux si vous vous attendez à des taux stables ou en hausse et/ou si vous souhaitez établir une planification financière sûre. En revanche, vous payez en général plus d’intérêts que pour une hypothèque Saron, dont le taux dépend directement du taux directeur de la Banque Nationale Suisse et peut donc fortement fluctuer.

Le choix du modèle hypothécaire ne dépend pas uniquement des prévisions par rapport aux taux d’intérêt. Votre situation personnelle, vos objectifs financiers et votre propension au risque sont tout aussi déterminants. C’est pourquoi vous devriez en parler avec votre conseiller bancaire et comparer les offres. Pour de nombreux propriétaires de maisons, il est judicieux de combiner plusieurs modèles et durées afin de répartir le risque de taux et de minimiser le risque de devoir prolonger l’hypothèque au moment le moins opportun.