Ce à quoi vous devriez veiller avant, pendant et après la remise des clés

(rh) Avant de signer le contrat de vente, vous devriez visiter la maison ou l’appartement en compagnie d’un architecte, d’un spécialiste de la construction ou d’un expert en immobilier qui détectera les défauts invisibles pour les profanes, par exemple des dommages au toit, de l’humidité dans la cave ou des canalisations défectueuses. Cela n’est pas gratuit, mais l’investissement en vaut la peine s’il découvre un vice. Par ailleurs, il pourra évaluer le besoin d’assainissement et les coûts correspondants. Les éventuels vices peuvent influencer le prix de vente et doivent être communiqués et consignés sans attendre. Après l’achat ou l’inscription au registre foncier, il est difficile de faire valoir des mesures correctives. En général, les biens immobiliers, hormis les nouvelles constructions, sont vendus « en l’état » et les garanties pour les vices juridiques ou matériels sont exclues dans le contrat de vente.

Conseil : pour que l’expert puisse vérifier l’état, il doit avoir à sa disposition tous les plans des étages, les plans des installations techniques et les plans de construction. Demandez ces documents au vendeur avant la signature du contrat.

Remise des clés et état des lieux

Vous devenez propriétaire après le changement de propriétaire, tandis que la jouissance et les risques vous sont transférés lors de la remise des clés. Jusque-là, le vendeur est responsable des dommages, raison pour laquelle l’état des lieux, bien qu’il ne soit pas légalement prescrit, est si important pour les acheteurs. L’état des lieux se fait d’office dans le cadre des nouvelles constructions, ce qui n’est pas le cas pour les autres biens immobiliers. Vous avez toutefois intérêt à le demander. Veillez également à réaliser l’état des lieux la journée, lorsque la luminosité est bonne, et inspectez toutes les pièces. Ouvrez et fermez les fenêtres, allumez et éteignez les appareils électroménagers, ouvrez et fermez les robinets. Prenez le temps nécessaire et ne vous laissez pas stresser par le vendeur ou le courtier. Si vous passez outre un vice visible, il est considéré comme accepté et le vendeur ne peut plus en être rendu responsable. Sauf s’il l’a dissimulé par dol.

Conseil : consignez l’état des compteurs d’eau, d’électricité ou de chauffage et dressez la liste de toutes les clés, par exemple de la porte d’entrée, de la boîte aux lettres, du garage, des portes intérieures, des fenêtres, des balcons ou des conteneurs à déchets. 

Communication relative aux vices et dommages

Le vendeur est tenu d’indiquer les vices et dommages connus. Également ceux qui ont été réparés avant la vente. L’obligation de communication s’applique notamment aux défauts suivants :

• amiante
• dommages dus à l’humidité
• mauvaises odeurs dégagées par une station d’épuration
• mérule
• vers à bois
• moisissures ou construction abusive (sans autorisation).

Bon à savoir : les contraintes liées à la protection des monuments historiques, les risques d’inondations ou les contrats de location, de bail ou les droits d’habitation inconnus sont également soumis à l’obligation de communication.

Que faire lorsque vous découvrez des vices après votre emménagement ?

Les anciennes maisons ou anciens appartements sont vendus « en l’état ». Le cas échéant, il faudrait que vous puissiez prouver au vendeur qu’il a dissimulé par dol des dommages ou des vices. C’est en général difficile. Dans le cas des nouvelles constructions, si rien n’a été convenu dans le contrat de vente, vous disposez de quelques jours pour signaler les défauts par écrit. Si l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur la norme SIA 118, le délai est de deux ans. Si vous signalez les défauts à temps, vous pouvez faire valoir vos droits en cas de vices :

• Vous pouvez exiger que le vendeur remédie au défaut et mandate, par exemple, des peintres pour repeindre un mur de la chambre à coucher. La rectification est la solution la plus simple et la plus satisfaisante pour l’acheteur et le vendeur.
• Si la rectification n’est pas envisageable ou trop coûteuse, vous avez droit à une réduction. Pour une rayure sur l’acier chromé, par exemple, il ne vaut pas la peine de remplacer un évier entier. La réduction de prix pour la dépréciation est en général modeste.
• Si le dommage est d’une telle importance que l’on ne peut raisonnablement pas exiger de vous d’accepter ou de conserver la maison ou l’appartement, vous avez droit à la rédhibition. Cela signifie que le contrat est résilié et vous obtenez le remboursement du prix d’achat, y compris l’intérêt composé. Dans la pratique, ce cas est très rare.

Bon à savoir : priez le vendeur de réparer sans attendre les vices et les dommages. S’il laisse s’écouler trop de temps, vos droits finissent par être prescrits, même si vous n’êtes pas en tort.