Darauf sollten Sie vor, während und nach der Schlüsselübergabe achten

(rh) Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten Sie das Haus oder die Wohnung mit Architekten, Bau- oder Immobilienfachpersonen besichtigen, die Mängel suchen, die Laien übersehen, beispielsweise Schäden am Dach, Feuchtigkeit im Keller oder defekte Leitungen. Das kostet etwas, lohnt sich aber, falls er etwas entdeckt. Ausserdem können sie den Sanierungsbedarf beurteilen und die Sanierungskosten schätzen. Allfällige Mängel können für den Verkaufspreis relevant sein und müssen sofort angesprochen und aufgeschrieben werden. Nach dem Kauf beziehungsweise Eintrag in das Grundbuch ist es schwierig, die Mängelbehebung durchzusetzen. In der Regel werden Immobilien, ausser Neubauten, «wie gesehen» verkauft und die Garantien für rechtliche sowie sachliche Mängel im Kaufvertrag wegbedungen.

Tipp: Damit die Fachpersonen den Zustand prüfen können, brauchen sie alle Grundrisse, Haustechnikpläne und Konstruktionszeichnungen. Bitten Sie die Verkaufspartei vor Vertragsunterzeichnung um diese Unterlagen.

Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll

Mit der Handänderung sind Sie Eigentümer, mit der Schlüsselübergabe gehen Nutzen und Gefahr an Sie über. Bis dahin haftet die Verkaufspartei für Schäden. Darum ist das Übergabeprotokoll für die Kaufpartei so wichtig, obwohl es gesetzlich nicht vorgeschrieben ist. Bei Neubauten ist das Protokoll Standard, für andere Immobilien nicht. Trotzdem sollten Sie darauf bestehen. Übernehmen Sie das Objekt lieber tagsüber, wenn das Licht gut ist, und gehen Sie durch alle Räume. Öffnen und schliessen Sie die Fenster, schalten Sie die Haushaltgeräte ein und aus, drehen Sie die Wasserhähne auf und zu. Lassen Sie sich Zeit für die Übergabe und nicht von der Verkaufspartei drängen. Wenn Sie einen sichtbaren Mangel oder Schaden übersehen, gilt er als akzeptiert und die Verkaufspartei haftet nicht. Ausser, sie hat ihn arglistig verschwiegen.

Tipp: Protokollieren Sie die Zählerstände für Wasser, Strom oder die Heizung und listen Sie alle Schlüssel auf, zum Beispiel für Haustüre, Briefkasten, Garage, Innentüren, Fenster, Balkone oder Müllcontainer.

Informationen über Mängel und Schäden

Die Verkaufspartei ist verpflichtet, bekannte Mängel oder Schäden offenzulegen. Auch solche, die noch vor dem Verkauf behoben wurden. Als mitteilungspflichtige Mängel gelten unter anderem

• Asbest
• Feuchtigkeitsschäden
• Geruchsbelästigung durch eine Kläranlage
• Hausschwamm
• Hausbock
• Pilzbefall oder Schwarzbau (ohne Baugenehmigung)

Gut zu wissen: Mitteilungspflichtig sind beispielsweise auch Auflagen der Denkmalschutzpflege, die Gefahr von Überflutungen oder unbekannte Miet- und Pachtverträge beziehungsweise Wohnrechte.

Was tun, wenn Sie nach dem Einzug Mängel entdecken?

Ältere Häuser oder Wohnungen werden «wie gesehen» gekauft. Sie müssten der Verkaufspartei nachweisen können, dass sie Schäden oder Mängel arglistig verschwiegen hat. Das ist in der Regel schwierig. Bei Neubauten haben Sie einige Tage Zeit für die schriftliche Mängelrüge, wenn im Kaufvertrag nichts vereinbart worden ist, oder zwei Jahre, falls sich Kauf- und Verkaufspartei auf die SIA-Norm 118 geeinigt haben. Wenn Sie die Mängel rechtzeitig rügen, können Sie Ihre Mängelrechte einfordern:

• Sie können verlangen, dass die Verkaufspartei den Mangel behebt und zum Beispiel das Malereigeschäft aufbietet, um eine Wand im Schlafzimmer noch einmal zu streichen. Die Nachbesserung ist die einfachste und für Kauf- und Verkaufspartei befriedigendste Lösung.
• Wenn die Nachbesserung nicht möglich oder zu aufwendig ist, haben Sie Anspruch auf eine Minderung. Wegen eines Kratzers im Chromstahl lohnt es sich beispielsweise nicht, das ganze Spülbecken zu ersetzen. Die Preisreduktion für den Minderwert ist in der Regel gering.
• Falls der Schaden so schwerwiegend ist, dass es Ihnen nicht zuzumuten ist, das Haus oder die Wohnung zu übernehmen oder zu behalten, haben Sie Anspruch auf Wandlung. Das heisst, der Vertrag wird aufgehoben und Sie erhalten den Kaufpreis inklusive Zinseszinsen. Das passiert sehr selten.

Gut zu wissen: Bitten Sie die Verkaufspartei, die Mängel und Schäden umgehend zu beheben. Wenn sie sich zu lange Zeit lässt, verjähren Ihre Ansprüche, obwohl Sie im Recht sind.