Avance sur héritage, donation ou prêt ?

(rh) Si des parents veulent permettre à leur fils ou à leur fille d’acheter une maison, trois possibilités s’offrent à eux : l’avance sur héritage, la donation (mixte) ou le prêt.

L’avance sur héritage

Les parents lèguent de l’argent, un bien ou un terrain à l’enfant. Cette avance sur héritage est soumise à l’obligation de rapporter. Lors du partage ultérieur de l’héritage, la valeur équivalente de l’avance sera prise en compte. Cette mesure vise à garantir l’égalité de traitement de tous les enfants. Cependant, l’égalité de traitement absolue n’existe que sur le papier. Lorsqu’un fils ou une fille reçoit de l’argent, la valeur nominale est compensée, explique Lukas Manuel Herren, secrétaire de l’Association des propriétaires fonciers de Berne et des environs. Un exemple : en 2002, le couple Baumberger verse à sa fille aînée CHF 100 000.– pour l’achat d’une maison individuelle. Lors du partage de l’héritage dix ans après, la fille doit donc aux autres héritiers la somme de CHF 100 000.–. Elle n’a pas à s’acquitter d’intérêts. En outre, les parents peuvent expressément libérer un enfant de l’obligation de rapporter. Un tel accord doit être rédigé par écrit. S’il les autres héritiers sont lésés eu égard à leurs parts réservataires, ils peuvent faire recours.

La donation

À la différence des avances sur héritage, les donations peuvent être contestées par les autres héritiers dans les cinq ans suivant leur versement. Les dons doivent également être pris en compte dans le partage de la succession. Les cadeaux occasionnels sont en revanche exceptés. Là aussi, les parents peuvent dispenser l’enfant bénéficiaire de l’obligation de rapporter. En cas de violation des parts réservataires, les autres héritiers peuvent en exiger le versement. 

La donation mixte

Si un couple vend à un enfant une maison ou un terrain en dessous de sa valeur vénale au moment de la vente, il s’agit d’une donation mixte. Un exemple : en 2005, le couple Baumberger a vendu à son fils pour la somme de CHF 500 000.– son appartement en copropriété d’une valeur marchande de CHF 600 000.–, lui faisant donc cadeau de CHF 100 000.–. Jusqu’au partage successoral en 2019, la valeur vénale a augmenté à CHF 700 000.–. Sauf accord écrit contraire, le fils donataire doit compenser non seulement la donation mixte, mais aussi une éventuelle valorisation.

Valeur vénale de la propriété au moment de l’héritage x montant de la donation

Valeur vénale de la propriété au moment de la vente au fils

(CHF 700 000.– x CHF 100 000.–) : CHF 600 000.– = CHF 166 667.–

Si le fils avait acheté la maison à sa juste valeur vénale, il n’aurait pas à compenser le cadeau mixte et tirerait seul profit de la plus-value.

Le prêt privé

Contrairement à une avance sur héritage ou une donation, un prêt est remboursable. L’autre grande différence est d’ordre fiscal, note Lukas Manuel Herren : dans le cas des prêts, le patrimoine continue à faire partie des biens du prêteur. Celui-ci doit déclarer les intérêts comme revenu. La personne qui bénéficie du prêt est autorisée à déduire la dette de ses actifs et les intérêts de ses revenus. Dans le cas des avances sur héritage et des donations, le patrimoine est transmis au bénéficiaire, qui doit donc déclarer une fortune plus élevée.