Bauland kaufen

Ausnützungsziffer einer Parzelle

Die Schweiz ist dicht besiedelt. Deshalb regeln Zonenpläne, was wo gebaut werden darf und was nicht. Eine der wichtigsten Auflagen im örtlichen Zonenplan ist die Ausnützungsziffer. Je höher das Verhältnis zwischen Grundstückfläche und Bruttogeschossfläche ist, desto wertvoller ist die Parzelle.

Nah beieinander gebaute Einfamilienhäuser steigern die Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche.
Das Grundstück , auf dem Sie Ihr Traumhaus bauen wollen, muss vielen Ansprüchen gerecht werden. Die einen möchten mitten im Grünen wohnen, die anderen möglichst zentral. Den einen ist ein kürzerer Arbeitsweg wichtig, die anderen möchten in der Nähe der Schule oder Einkaufsmöglichkeiten leben. Und alle wollen irgendwo bauen, wo die Steuerbelastung so gering als möglich ist. Vor dem Kauf werden viele Standortvorteile und -nachteile diskutiert, doch ein Argument für oder gegen ein Grundstück geht gerne vergessen oder wird erst nach dem Kauf ein Thema: die Ausnützungsziffer.

Schauen Sie sich den Zonenplan genau an

Eine Gemeinde wird in Wohnzone, Zone für öffentliche Bauten, Landwirtschaftszone, Schutzzone sowie Industrie- und Gewerbezone eingeteilt. Der kommunale Zonenplan definiert mit den kantonalen und kommunalen Baugesetzen, ob eine Parzelle bebaut und, falls ja, was darauf gebaut werden darf. So ist zum Beispiel festgeschrieben, ob auf dem Grundstück überhaupt ein Einfamilienhaus gebaut werden darf, wie viele Stockwerke dieses Haus haben darf und wie gross die Grenzabstände sein müssen. Eine der wichtigsten Auflagen ist die maximal erlaubte Ausnützungsziffer der Parzelle. Zonenplan und Bauordnung können Sie von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung beziehen.

Je höher die Ausnützungsziffer, desto besser

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche. Bei einer Ausnützungsziffer von 0,3 können Sie auf eine 600 m² grosse Parzelle ein Haus mit einer Wohnfläche von bis zu 180 m² bauen, bei 0,25 darf die Wohnfläche nicht grösser als 150 m² sein. Je höher die Ausnützungsziffer, desto flexibler sind Sie – und desto wertvoller ist das Grundstück, das Sie kaufen wollen. Wie hoch die maximal erlaubte Ausnützungsziffer in der Zone ist, in der Sie bauen wollen, erfahren Sie von der Gemeinde- beziehungsweise Stadtverwaltung.

Fragen Sie das Bauamt lieber einmal zu viel

Die Ausnützungsziffer ist fix und kann nicht einfach so erhöht werden. Nur kantonale oder kommunale Behörden können und dürfen Ausnahmebewilligungen erteilen. Fragen Sie also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig. Nicht zuletzt, weil es Gemeinden gibt, die mit Erschliessungs- oder Gestaltungsplänen zusätzlich Vorschriften erlassen, zum Beispiel über den Baustil des Hauses. Weil die Zonenpläne und Bauvorschriften angepasst werden können, fragen Sie am besten gleich auch noch, ob Planungsverfahren oder Änderungen hängig sind, die allenfalls Ihr Bauprojekt beeinflussen.

Planen Sie Um- und Ausbauten sorgfältig

Wenn Sie Ihr Haus um- oder ausbauen wollen, spielt die Ausnützungsziffer auch eine Rolle. Falls Sie die höchstmögliche Wohnfläche ausgenutzt haben, aber der Raum zu eng wird, dürfen Sie nicht einfach den Estrich zum Schlafzimmer ausbauen, weil Sie die Ausnützungsziffer überschreiten. Klären Sie mit der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ab, was möglich ist und ob das Bauamt vielleicht eine Ausnahmebewilligung erteilt. Für dieses Gespräch brauchen Sie den Haus- und Katasterplan sowie eine Skizze der geplanten Um- oder Ausbauten. Am besten spricht Ihr Architekt beim Bauamt vor. Übrigens: Wenn Sie einen Wintergarten anbauen und an die Heizung anschliessen, erhöhen sich die Wohnfläche und die Ausnützungsziffer des Hauses, deshalb steigt auch der Eigenmietwert.

So berechnen sich Ausnützungsziffer und Bruttogeschossfläche

Bruttogeschossfläche: Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen. Mit Mauer- und Wandquerschnitten, aber ohne Flächen, die nicht zur eigentlichen Wohnzone zählen wie 

  • Keller oder Estriche,
  • Waschküchen und Trockenräume,
  • Heiz-, Kohlen- und Tankräume,
  • Einstellräume für Kinderwagen, Velos oder Motorfahrzeuge sowie
  • Korridore, Treppen und Lifte, die nicht anrechenbare Räume erschliessen usw.

Landfläche: Fläche der Parzelle minus Flächen für die Erschliessung der Parzelle, für die das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, wie 

  • Fahrbahn-, Zufahrts- sowie Trottoirflächen,
  • geplante Verkehrsanlagen, 
  • im Zonen- oder Quartierplan definierte Grün- oder Freihaltezonen sowie
  • Wälder und Gewässer.

So berechnen Sie die Ausnützungsziffer:

anrechenbare Bruttogeschossfläche : anrechenbare Landfläche = Ausnützungsziffer

So berechnen Sie die maximale Bruttogeschossfläche:

anrechenbare Landfläche x Ausnützungsziffer = maximale Bruttogeschossfläche

Auf einer 600 m2 grossen Parzelle mit einer Ausnützungsziffer von 0,3 dürfen Sie bis zu 180 m2 bebauen. Wie hoch die Ausnützungsziffer einer Parzelle ist, erfahren Sie von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

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