Bauland kaufen

Ausnützungsziffer einer Parzelle

Eine der wichtigsten Vorgaben im kommunalen Bauzonenplan ist die Ausnützungsziffer. Einige Kantone verwenden derweil die Geschossflächenziffer, um den Nutzungsgrad auf einer Parzelle anzugeben.

Nah beieinander gebaute Einfamilienhäuser steigern die Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche.

(pk) Das Grundstück, auf dem Sie Ihr Traumhaus bauen wollen, muss vielen Ansprüchen gerecht werden. Die einen möchten mitten im Grünen wohnen, die anderen möglichst zentral. Den einen ist ein kurzer Arbeitsweg wichtig, die anderen möchten in der Nähe der Schule oder von Einkaufsmöglichkeiten leben. Und alle wollen irgendwo bauen, wo die Steuerbelastung so gering als möglich ist. Vor dem Kauf sind viele Standortvorteile und -nachteile abzuwägen. Doch ein Argument für oder gegen ein Grundstück geht gerne vergessen oder wird erst nach dem Kauf ein Thema: die Ausnützungsziffer respektive die Geschossflächenzahl.

Schauen Sie sich den Zonenplan genau an

Die Gemeindefläche ist in überbaubare Anteile und in Nichtbaugebiet eingeteilt. Auf der Baufläche wiederum werden Wohnzonen, Zonen für öffentliche Bauten oder Industrie- und Gewerbezone unterschieden. Hier darf gemäss den beschlossenen Regeln eine nutzungskonforme Baute erstellt werden, die den Vorgaben der kantonalen und kommunalen Baugesetze entspricht. So ist zum Beispiel festgeschrieben, ob auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus gebaut, wie viele Stockwerke ein Haus höchstens aufweisen darf respektive wie gross der Abstand zur Nachbarschaft sein muss. Eine der wichtigsten, auf die Bauparzelle bezogene Vorgabe ist dabei die maximale Ausnützungsziffer respektive die Geschossflächenzahl. Zonenplan und Bauordnung können Sie von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung beziehen oder übers Internet einsehen.

Je höher die Ziffer, umso besser

Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und Bruttogeschossfläche. Bei einer Ausnützungsziffer von 0,3 können Sie auf eine 600 m2 grosse Parzelle ein Haus mit einer Wohnfläche von bis zu 180 m2 bauen, bei 0,25 darf die Wohnfläche nicht grösser als 150 m2 sein. Je höher die Ausnützungsziffer, desto flexibler sind Sie – und umso wertvoller ist das Grundstück, das Sie kaufen wollen. Die zonengerechte Ausnützungsziffer (AZ) erfahren Sie von der kommunalen Bauverwaltung.

In einigen Kantonen wird anstelle der Ausnützungsziffer mit der Geschossflächenziffer (GfZ) gerechnet. Der wesentliche Unterschied ist: Während die GfZ alle Flächen eines Gebäudes einbezieht, sind Keller- und Dachräume in der AZ nicht enthalten.

Fragen Sie das Bauamt lieber einmal zu viel

Die Ausnützungsziffer ist fix und kann von einem Baugesuchsteller nicht ohne weiteres erhöht werden. Nur kantonale oder kommunale Behörden können und dürfen Ausnahmebewilligungen erteilen. Klären Sie allfällige Überschreitungswünsche bei der Ausnützung lieber einmal zu viel ab als einmal zu wenig. Solche Eingaben sind nicht von vornherein chancenlos, da einige Gemeinden über Erschliessungs- oder Gestaltungspläne teilweise flexiblere Vorgaben festsetzen können. Zudem gilt: Kommunale Zonenpläne und Bauvorschriften werden kontinuierlich angepasst, so dass sie sich auch über hängige Zonenplanrevisionen erkundigen sollten, die für das erworbene Grundstück relevant sind.

Planen Sie Um- und Ausbauten sorgfältig

Wenn Sie Ihr Haus um- oder ausbauen wollen, spielt die Ausnützungsziffer auch eine Rolle. Falls Sie die höchstmögliche Wohnfläche ausgenutzt haben, aber der Raum zu eng wird, dürfen Sie nicht einfach den Estrich zum Schlafzimmer ausbauen, weil Sie die Ausnützungsziffer überschreiten. Klären Sie mit der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ab, was möglich ist und ob das Bauamt vielleicht eine Ausnahmebewilligung erteilt. Für dieses Gespräch brauchen Sie den Haus- und Katasterplan sowie eine Skizze der geplanten Um- oder Ausbauten. Am besten spricht Ihr Architekt beim Bauamt vor. Übrigens: Wenn Sie einen Wintergarten anbauen und an die Heizung anschliessen, erhöhen sich die Wohnfläche und die Ausnützungsziffer des Hauses, deshalb steigt auch der Eigenmietwert.

Beim Erwerb einer älteren Liegenschaft kommt jedoch häufig vor, dass der Zonenplan in der Zwischenzeit verändert wurde und eine Ausnützungsreserve ausgeschöpft werden kann. In diesem Fall wird die bestehende Immobilie die maximale AZ bzw. GfZ nicht erreichen. Eine Erweiterung oder Aufstockung der Wohnnutzung wäre hier baurechtlich gestattet.

So berechnen sich Ausnützungsziffer und Bruttogeschossfläche

Bruttogeschossfläche: Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen. Mit Mauer- und Wandquerschnitten, aber ohne Flächen, die nicht zur eigentlichen Wohnzone zählen wie 

  • Keller oder Estriche,
  • Waschküchen und Trockenräume,
  • Heiz-, Kohlen- und Tankräume,
  • Einstellräume für Kinderwagen, Velos oder Motorfahrzeuge sowie
  • Korridore, Treppen und Lifte, die nicht anrechenbare Räume erschliessen usw.

Landfläche: Fläche der Parzelle minus Flächen für die Erschliessung der Parzelle, für die das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, wie 

  • Fahrbahn-, Zufahrts- sowie Trottoirflächen,
  • geplante Verkehrsanlagen, 
  • im Zonen- oder Quartierplan definierte Grün- oder Freihaltezonen sowie
  • Wälder und Gewässer.

So berechnen Sie die Ausnützungsziffer:

anrechenbare Bruttogeschossfläche : anrechenbare Landfläche = Ausnützungsziffer

So berechnen Sie die maximale Bruttogeschossfläche:

anrechenbare Landfläche x Ausnützungsziffer = maximale Bruttogeschossfläche

Auf einer 600 m2 grossen Parzelle mit einer Ausnützungsziffer von 0,3 dürfen Sie bis zu 180 m2 bebauen. Wie hoch die Ausnützungsziffer einer Parzelle ist, erfahren Sie von der Gemeinde- oder Stadtverwaltung.

Die Bruttogeschossflächenziffer berechnet sich analog aus Bruttogeschossfläche (BGF): Landfläche. Allerdings werden für die BGF sämtliche Geschossflächen, unabhängig ihrer spezifischen Nutzung dazu gezählt; einzig Geschosse mit einer lichten Höhe unter einem Meter sind davon ausgenommen. 
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