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L’une des principales spécifications du plan de zones communal est l’indice d’utilisation. Certains cantons se réfèrent au coefficient d’occupation du sol pour spécifier le degré d’utilisation d’un terrain.
La superficie d’une commune est répartie en zones constructibles et zones non bâties. Les zones constructibles sont subdivisées en zones d’habitation, zones réservées aux aménagements publics ou zones industrielles et commerciales. Dans celles-ci, d’après les règles adoptées, il est possible de construire un bâtiment dont l’utilisation va dans le sens du plan de zones, conforme aux prescriptions des lois cantonales et communales sur la construction. Aussi, il est défini par exemple si une maison familiale peut être construite sur une certaine parcelle, le nombre d’étages que le bâtiment peut inclure ou la distance qui doit être respectée par rapport aux parcelles voisines. Une des principales exigences par rapport à la parcelle constructible est l’indice d’utilisation maximum ou le coefficient d’occupation du sol. Dans une zone résidentielle de type I, vous pouvez construire une maison sur un niveau complet, dans une zone résidentielle de type II sur deux niveaux complets et dans une zone résidentielle de type III sur trois niveaux complets. Sont considérés comme niveaux complets tous les étages des bâtiments, à l’exception des sous-sols, des combles et des attiques. Les plans de zones et le règlement de construction sont disponibles auprès de l’administration communale ou sur Internet.
L’indice d’utilisation est le rapport entre la surface de terrain et la surface brute de plancher. Avec un indice d’utilisation de 0,3, vous pouvez construire sur une parcelle de 600 m2 une maison dotée d’une surface habitable maximale de 180 m2 ; avec un indice de 0,25, la surface habitable ne doit pas excéder 150 m2. Plus l’indice d’utilisation est élevé, plus vous gagnerez en flexibilité et plus la parcelle que vous voulez acquérir aura de valeur. Le service communal des constructions vous indiquera l’indice d’utilisation (IU) de la zone concernée.
Dans certains cantons, le coefficient d’occupation du sol (CoS) est utilisé à la place de l’indice d’utilisation. La différence essentielle réside dans le fait que le CoS tient compte de l’ensemble des surfaces d’un bâtiment, tandis que les pièces à la cave et au grenier ne sont pas comprises dans l’IU.
L’indice d’utilisation est fixe et ne peut pas être simplement augmenté au gré des envies du maître d’ouvrage. Seules les autorités cantonales ou communales peuvent – et sont habilitées à – délivrer des autorisations spéciales. Il est préférable de clarifier toute demande de dépassement du coefficient d’utilisation une fois de trop que pas suffisamment. Ce type de démarche n’est pas d’emblée voué à l’échec. En effet, certaines municipalités sont en mesure de définir des spécifications en partie plus souples dans les plans de viabilité ou d’aménagement. En outre, il faut savoir que les plans de zones et les prescriptions de construction municipaux sont continuellement révisés. Vous avez donc avantage à vous renseigner sur les révisions des plans d’affectation des zones en cours concernant le terrain que vous achetez.
Si vous souhaitez transformer ou agrandir votre maison, l’indice d’utilisation joue aussi un rôle. Si vous avez déjà épuisé la surface habitable maximale autorisée et que l’espace vient à manquer, vous ne pouvez pas simplement transformer votre grenier en chambre à coucher, car l’indice d’utilisation serait dépassé. Clarifiez, avec l’administration communale, les possibilités que vous avez à votre disposition et si l’office de l’urbanisme serait prêt à vous accorder une autorisation spéciale. Pour cet entretien, vous aurez besoin des plans de la maison, du plan du cadastre ainsi que d’un croquis des transformations ou agrandissements prévus. Le mieux est que votre architecte conduise les pourparlers avec l’office de l’urbanisme. Sachez encore que, si vous construisez un jardin d’hiver et que vous le raccordez au chauffage, la surface habitable et l’indice d’utilisation de votre maison augmenteront et, avec eux, la valeur locative.
Lors de l’acquisition d’un immeuble ancien, il arrive souvent que le plan d’affectation des zones ait été modifié entre-temps et que la réserve d’utilisation puisse être mise à profit. Le cas échéant, l’ouvrage existant n’atteindra pas l’IU ou le CoS maximum. Une extension ou une augmentation du coefficient d’utilisation résidentielle serait alors autorisée par la loi sur la construction.
Superficie brute par étage : la somme de l’ensemble des étages en surface et en sous-sol. Avec les coupes de murs et parois, mais sans les surfaces qui ne comptent pas comme zones d’habitation à proprement parler, comme
Surface de terrain : la surface de la parcelle moins les surfaces nécessaires au raccordement de la parcelle, pour lesquelles la procédure légale requise a été initiée ou réalisée comme
superficie brute par étage pertinente : surface de terrain pertinente = coefficient d’utilisation
surface de terrain pertinente x coefficient d’utilisation = superficie brute par étage maximale
Sur une parcelle de 600 m2 avec un coefficient d’utilisation de 0,3, vous pourrez construire jusqu’à 180 m2. L’autorité communale pourra vous indiquer le coefficient d’utilisation d’une parcelle.
Le coefficient d’occupation du sol se calcule de façon analogue à partir de la surface brute au plancher (SBP) : la surface du terrain. Cependant, toutes les surfaces de plancher sont incluses dans la SBP, indépendamment de leur utilisation spécifique ; seuls les étages ayant une hauteur libre inférieure à un mètre sont exclus.
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