Acheter un terrain à construire

Coefficient d'utilisation de la parcelle

L’une des principales spécifications du plan de zones communal est l’indice d’utilisation. Certains cantons se réfèrent au coefficient d’occupation du sol pour spécifier le degré d’utilisation d’un terrain.

Ausnützungsziffer
Le coefficient d'utilisation est le rapport entre la surface de terrain et la surface brute d'étage.

Le terrain sur lequel vous voulez construire votre maison de rêve doit répondre à bien des exigences. Certains veulent vivre en plein milieu de la verdure, d’autres de façon aussi centrale que possible. Si certains estiment important que leur trajet pour se rendre au travail soit court, d’autres souhaitent habiter à proximité de l’école ou de centres commerciaux. Et tous veulent construire quelque part où la charge fiscale est aussi faible que possible. Avant de se lancer dans l’achat, il convient de peser tous les avantages et inconvénients du terrain. Un argument pour ou contre l’achat d’un terrain est souvent oublié – ou n’est thématisé qu’après l’achat : l’indice d’utilisation ou le coefficient d’occupation du sol.

Consultez attentivement le plan de zones

La superficie d’une commune est répartie en zones constructibles et zones non bâties. Les zones constructibles sont subdivisées en zones d’habitation, zones réservées aux aménagements publics ou zones industrielles et commerciales. Dans celles-ci, d’après les règles adoptées, il est possible de construire un bâtiment dont l’utilisation va dans le sens du plan de zones, conforme aux prescriptions des lois cantonales et communales sur la construction. Aussi, il est défini par exemple si une maison familiale peut être construite sur une certaine parcelle, le nombre d’étages que le bâtiment peut inclure ou la distance qui doit être respectée par rapport aux parcelles voisines. Une des principales exigences par rapport à la parcelle constructible est l’indice d’utilisation maximum ou le coefficient d’occupation du sol. Les plans de zones et le règlement de construction sont disponibles auprès de l’administration communale ou dans l’Internet.

Plus l’indice est élevé, mieux c’est

L’indice d’utilisation est le rapport entre la surface de terrain et la surface brute de plancher. Avec un indice d’utilisation de 0,3, vous pouvez construire sur une parcelle de 600 m2 une maison dotée d’une surface habitable maximale de 180 m2 ; avec un indice de 0,25, la surface habitable ne doit pas excéder 150 m2. Plus l’indice d’utilisation est élevé, plus vous gagnerez en flexibilité et plus la parcelle que vous voulez acquérir aura de valeur. Le service communal des constructions vous indiquera l’indice d’utilisation (IU) de la zone concernée.

Dans certains cantons, le coefficient d’occupation du sol (CoS) est utilisé à la place de l’indice d’utilisation. La différence essentielle réside dans le fait que le CoS tient compte de l’ensemble des surfaces d’un bâtiment, tandis que les pièces à la cave et au grenier ne sont pas comprises dans l’IU.

N’hésitez pas à solliciter le service des constructions

L’indice d’utilisation est fixe et ne peut pas être simplement augmenté au gré des envies du maître d’ouvrage. Seules les autorités cantonales ou communales peuvent – et sont habilitées à – délivrer des autorisations spéciales. Il est préférable de clarifier toute demande de dépassement du coefficient d’utilisation une fois de trop que pas suffisamment. Ce type de démarche n’est pas d’emblée voué à l’échec. En effet, certaines municipalités sont en mesure de définir des spécifications en partie plus souples dans les plans de viabilité ou d’aménagement. En outre, il faut savoir que les plans de zones et les prescriptions de construction municipaux sont continuellement révisés. Vous avez donc avantage à vous renseigner sur les révisions des plans d’affectation des zones en cours concernant le terrain que vous achetez.

Planifiez soigneusement les transformations et agrandissements

Si vous souhaitez transformer ou agrandir votre maison, l’indice d’utilisation joue aussi un rôle. Si vous avez déjà épuisé la surface habitable maximale autorisée et que l’espace vient à manquer, vous ne pouvez pas simplement transformer votre grenier en chambre à coucher, car l’indice d’utilisation serait dépassé. Clarifiez, avec l’administration communale, les possibilités que vous avez à votre disposition et si l’office de l’urbanisme serait prêt à vous accorder une autorisation spéciale. Pour cet entretien, vous aurez besoin des plans de la maison, du plan du cadastre ainsi que d’un croquis des transformations ou agrandissements prévus. Le mieux est que votre architecte conduise les pourparlers avec l’office de l’urbanisme. Sachez encore que, si vous construisez un jardin d’hiver et que vous le raccordez au chauffage, la surface habitable et l’indice d’utilisation de votre maison augmenteront et, avec eux, la valeur locative.

Lors de l’acquisition d’un immeuble ancien, il arrive souvent que le plan d’affectation des zones ait été modifié entre-temps et que la réserve d’utilisation puisse être mise à profit. Le cas échéant, l’ouvrage existant n’atteindra pas l’IU ou le CoS maximum. Une extension ou une augmentation du coefficient d’utilisation résidentielle serait alors autorisée par la loi sur la construction.

Calculer le coefficient d’utilisation, le coefficient d’occupation du sol et la superficie brute par étage

Superficie brute par étage : la somme de l’ensemble des étages en surface et en sous-sol. Avec les coupes de murs et parois, mais sans les surfaces qui ne comptent pas comme zones d’habitation à proprement parler, comme

  • la cave et le grenier,
  • la buanderie et le local de séchage du linge,
  • le local du chauffage et de stockage des combustibles,
  • le local à vélos, poussettes ou cyclomoteurs ainsi que
  • les corridors, escaliers, ascenseurs, qui relient des pièces non pertinentes, etc.

Surface de terrain : la surface de la parcelle moins les surfaces nécessaires au raccordement de la parcelle, pour lesquelles la procédure légale requise a été initiée ou réalisée comme

  • les surfaces de routes, d’accès et de trottoirs,
  • les installations vouées au trafic,
  • les zones vertes ou libres définies dans le plan de zones ou de quartier ainsi que
  • les forêts et plans d’eau.

Voici comment calculer le coefficient d’utilisation :

superficie brute par étage pertinente : surface de terrain pertinente = coefficient d’utilisation

Voici comment calculer la superficie brute par étage maximale :

surface de terrain pertinente x coefficient d’utilisation = superficie brute par étage maximale

Sur une parcelle de 600 m2 avec un coefficient d’utilisation de 0,3, vous pourrez construire jusqu’à 180 m2. L’autorité communale pourra vous indiquer le coefficient d’utilisation d’une parcelle.

Le coefficient d’occupation du sol se calcule de façon analogue à partir de la surface brute au plancher (SBP) : la surface du terrain. Cependant, toutes les surfaces de plancher sont incluses dans la SBP, indépendamment de leur utilisation spécifique ; seuls les étages ayant une hauteur libre inférieure à un mètre sont exclus. 

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