Bauland kaufen

Richtiges Vorgehen bei der Grundstückswahl

Eine Bauparzelle ist mehr als nur Bauland: Neben der natürlichen und ökonomischen Ausgangslage prägen auch juristische Aspekte die Standortqualität. Darüber sollten Sie sich vor dem Erwerb eines Grundstücks informieren.

 Weitläufige Landschaft lässt viel Spielraum bei der Grundstückwahl
Informieren Sie sich bei der betreffenden Gemeinde, ob das Grundstück in der Bauzone liegt.

(pk) Beim Bauland wird vielerorts Monopoly gespielt. Für begehre Standorte werden oft Höchstpreise verlangt. Doch nicht nur das Spiel zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt das Preisschild eines Grundstücks. Auch baurechtliche und raumplanerische Aspekte fliessen in die ökonomische Bewertung einer Bauparzelle ein. Die wichtigsten Informationen dazu sind von Rechts wegen für Kaufinteressenten einsehbar. Informieren Sie sich deshalb bei der Standortgemeinde über Steuerfuss und allfällige Anschlussgebühren für die Versorgungsinfrastruktur.

Wichtige Informationen im Grundbuch

Eine zentrale Wissensquelle ist auch das Grundbuch. Hier sind die wichtigen Angaben zu Grundpfand oder Dienstbarkeiten eingetragen, die für die jeweiligen Eigentümer verbindlich sind. Beim Erwerb einer Parzelle darf das Grundpfand, das beispielsweise aus einer früheren Verschuldung stammt, vom Kaufbetrag abgezogen werden. Ist eine Dienstbarkeit respektive ein Servitut im Grundbuch eingetragen, steht dies in Verbindung zu einem Wegrecht oder Weiderecht. Diese Rechte werden gemeinsam mit dem Grundstück erworben und sind vom neuen Besitzer weiterhin zu akzeptieren. Allfällige Grundlasten wie die Beteiligung an einem Strassenunterhalt sind analog geregelt. Auch ein Vorkaufsrecht, zum Beispiel von Familienangehörigen, sind ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Jegliche Auskünfte über eine Parzelle erteilen die öffentlichen Grundbuchämter, die je nach Kanton bei den Gemeinden oder in den Bezirksverwaltungen angesiedelt sind. Detaillierte Auszüge sind kostenpflichtig. An vielen Orten sind die Grundbuchinformationen auch über eine Online-Abfrage auf den kantonalen Webportalen verfügbar.

Ein Spezialfall beim Grundstückserwerb sind die sogenannten Architekten- oder Handwerkerklauseln: Kaufen Sie Ihr Grundstück von einem Architekten oder Handwerker, dienen solche Vereinbarungen dazu, die betreffenden Verkäufer an Planung und Bau zu beteiligen.

Was gilt in Bauzonen?

Der Zonenplan und die Bauordnung einer Gemeinde regeln, was an einem betreffenden Standort gebaut und wie das Haus genutzt werden darf. Ein Wohnhaus darf in der Regel nur in einer rechtlich ausgeschiedenen Bauzone realisiert werden. Das Bauzonengebiet ist jedoch sehr differenziert definiert; eine Bauzone bestimmt zum Beispiel die Anzahl möglicher Geschosse, die Gebäudehöhe, Abstände und weitere geometrische oder gestalterische Vorschriften, die jeweils auf die Lage im bestehenden Siedlungsgebiet Rücksicht nehmen. Zonenpläne und Bauordnungen sind kommunal geregelt, weshalb die Bauämter einer Gemeinde dafür verantwortlich sind respektive verbindliche Auskünfte geben können. Beim Bauen ausserhalb von Bauzonen sind dagegen kantonale Ämter beizuziehen, da dafür eine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt werden kann.

Die Bevölkerung hat 2014 einer Revision des nationalen Raumplanungsgesetzes zugestimmt und damit den Auftrag für eine Siedlungsentwicklung nach Innen erteilt. Inzwischen sind die Kantone und Gemeinden in der Schweiz daran, ihre Planungsgrundlagen daran anzupassen. An einigen Orten ist die Bauzonenfläche zu redimensionieren. Deshalb lohnt sich eine Anfrage beim kommunalen Bauamt über den Stand der Nutzungsplanaktualisierung. Aus demselben Grund kann auf bereits eingezonten Parzellen allenfalls etwas grösseres realisiert werden. Deshalb sind vor dem Grundstückserwerb auch baurechtliche Abklärungen zu empfehlen, ob die betreffende Parzelle über allfällige Ausnützungsreserven verfügt.

Wozu braucht es eine Erschliessung?

Der Erschliessungsgrad eines Grundstücks zeigt auf, wie schnell mit einer Überbauung begonnen werden darf. Eine Anbindung an das öffentliche Strassennetz oder die Strom-, Wasser- und Abwasserversorgung wird für den Bau eines Wohnhauses vorausgesetzt. Die Anschlüsse an Telefon, Glasfaser, Kabelfernsehen oder Gas respektive Fernwärme sind zwar oft unverzichtbar, aber kein zwingender Bestandteil eines Bauvorhabens.

Eine Parzelle, die neu eingezont wird, ist oft unzureichend erschlossen. Zwar liegt die Erschliessungspflicht bei der Gemeinde; dennoch hat der Eigentümer selbst den Zustand zu verbessern und auch einen Teil der Vorleistung zu berappen, meistens für eine Groberschliessung. Das kann zusätzliche Kosten bis 100 Franken pro m2 verursachen.

Erschliessung und Baubewilligung

  • Der Erschliessungsgrad bestimmt den geschätzten Wert einer unüberbauten Parzelle im Baugebiet. Deshalb sind vollerschlossene Grundstücke teurer als teilerschlossene.
  • Die Anschlusslücken bei teilerschlossenen Grundstücken hat der Grundstücksbesitzer zu schliessen. Befindet sich das Leitungsnetz (Trinkwasser, Abwasser, Strom) in der Nähe des Grundstücks, hat der Käufer die Kosten für den Grundstückanschluss zu leisten.
  • Ein Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn das Grundstück erschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, braucht es keine Zusatzschlaufe für den Leitungsbau. Diese Planungsgrundlagen sind in das Gesuch für die Baubewilligung zu integrieren.

Naturgefahren dringend beachten

Nicht zu vernachlässigen sind die Naturgefahren. Die Gemeinden sind deshalb verpflichtet, zusätzlich zum Zonenplan auch eine Gefahrenkarte über die Gemeindefläche nachzuführen. Diese Karte ist öffentlich einsehbar und zeigt auf, welche Gefahren zu erwarten sind und wie wahrscheinlich solche Ereignisse sind. Solche Elementarereignisse sind: Überflutung, Lawinen, Murgang / Übersäuerung, Absenkung / Einsturz, Steinschlag / Felssturz.

Auf den Karten markieren unterschiedliche Farben den Grad der Gefährdung. Die Abstufung erstreckt sich von Zonen mit absolutem Bauverbot über Gebiete mit Schutzauflagen bis zu solchen, die bedenkenlos überbaut werden dürfen. Bei Grundstücken mit Schutzauflagen ist zwar mit einem vermehrten Auftreten von Naturgefahren zu rechnen. Doch bauliche Vorkehrungen vor Ort und auf der Parzelle können ein Gebäude selbst ausreichend schützen. 

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  • SVIT und hausinfo
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