Altbauten sanieren und renovieren

Renovation: ganz oder teilweise?

Früher oder später drängen sich an jedem Gebäude Renovationen auf. Aber wie geht man bei Erneuerungen am besten vor? Lohnt es sich, gleich mit der grossen Kelle anzurichten und eine Totalrenovation vorzunehmen? Oder bessert man mit Vorteil in einer Teilrenovation nur punktuell aus?

 Macht bei einer fälligen Renovation die Totalrenovation Sinn?
Wer über Jahre und Jahrzehnte am und im Haus nur immer das Notwendigste renoviert oder renovieren lässt, tut sich keinen Gefallen.

(stö) Bei der Sanierung eines Hauses erfolgen tiefe Eingriffe in die Bausubstanz. Bei einer Renovation wird primär eine Auffrischung und Aktualisierung angestrebt. Die Grenzen zwischen Renovation und Sanierung sind in der Praxis allerdings fliessend. Ob im Bedarfsfall eine Teil- oder Totalrenovation oder doch gleich eine Sanierung ins Auge gefasst werden soll, ist von verschiedensten Faktoren abhängig:

Wo besteht Renovationsbedarf?

Gebäudeteile und Geräte haben unterschiedliche Lebenszyklen. Während beispielsweise eine Heizung 20 bis 30 Jahre hält, überdauern Ziegeldächer problemlos 40 bis 50 Jahre. Eine systematische Untersuchung des Zustands der Bauteile und Geräte ist in jedem Fall ratsam. Ziehen Sie auch unabhängige Fachleute bei, die Sie bei Ihren Renovationsabsichten unterstützen. Sollten Sie beabsichtigen, das Haus dereinst zu verkaufen, so sind – nebst der Qualität von Bauteilen und Geräten – auch Faktoren wie das Marktpotenzial in Ihre Überlegungen rund um eine Renovation mit einzubeziehen.

Folgen Sie den Faustregeln

Mit Blick auf einen allfälligen Verkauf oder eine Wertsteigerung empfiehlt der HEV Schweiz folgende Faustregeln :

  • Gute Bausubstanz und gutes Marktpotenzial = Totalrenovation (Wertsteigerung der Liegenschaft)
  • Gute Bausubstanz und schlechtes Marktpotenzial = Teilrenovation (Werterhaltung oder leichte Wertsteigerung der Liegenschaft)
  • Schlechte Bausubstanz und gutes Marktpotenzial = Ersatzneubau
  • Schlechte Bausubstanz und schlechtes Marktpotenzial = nur Investitionen, die der weiteren Nutzung des Gebäudes dienen

Flickwerk verhindern

Wer über Jahre und Jahrzehnte am und im Haus nur immer das Notwendigste renoviert oder renovieren lässt, tut sich keinen Gefallen. Flickwerk schadet dem Gebäude und dessen Wert mehr als es ihm nützt. Auch wenn es dem Portemonnaie weniger schmerzt: Pinselrenovationen, bei denen nur die Oberflächen erneuert werden, reichen früher oder später nicht aus, um ein Haus in Schuss zu halten.

Totalrenovation unter dem Strich günstiger

Bei Renovationsabsichten muss das Haus immer als Ganzes, als System, betrachtet werden; so lohnt es sich nicht, eine neue, energieeffizientere Heizung einzubauen, wenn eine schlecht isolierte Gebäudehülle die Einsparungen wieder zunichtemacht. Umgekehrt verändern neue, dichtere Fenster die Zustände bei der Bauphysik, das sollte bei der Fassadenisolierung berücksichtigt werden. Wenn der Bedarf ausgewiesen ist, und es die finanziellen Verhältnisse erlauben, fährt man mit einer Totalrenovation günstiger und besser als mit einer Teilrenovation: Erhält der Maler für jeden Raum einen einzelnen Auftrag, so kostet das am Schluss mehr, als wenn er das ganze Haus komplett neu streicht. Zudem erlaubt eine Totalrenovation die Abstimmung von Arbeiten und die Einbringung von neuen Gebäudeteilen oder Geräten.

Fördermittel für Sanierungen nutzen

Bei Renovations- oder Sanierungsvorhaben können Sie in den Genuss staatlicher Fördermittel kommen. Hierfür sind aber bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. So muss beispielsweise für Beiträge aus dem Gebäudeprogramm die Gebäudehülle als Ganzes (Fenster, Wände und Dach) saniert werden. Viele Kantone und Gemeinden gewähren zudem für energetische Gebäudeerneuerungen Förderbeiträge. Auch solche Überlegungen sind bei der Frage «Teil- oder Totalrenovation oder Sanierung?» zu berücksichtigen.

Renovationsvorhaben über mehrere Steuerjahre verteilen

Steuertechnisch ist es von Vorteil, wenn sich Renovationsvorhaben über mehrere Jahre erstrecken. Auf diese Weise kann der Steuerprogression die Spitze gebrochen werden. Es ist dennoch zu empfehlen, nach einem strategischen Konzept vorzugehen, und entsprechende Etappierungen genau und unter Klärung der Folgen jeder Massnahme zu planen.

Lohnt sich eine Renovation immer?

Die Antwort lautet: Nein. Übersteigen die veranschlagten Renovationskosten 70% des Wertes einer Liegenschaft, so sollte ein Ersatzneubau in Erwägung gezogen werden. Bei Renovationsarbeiten muss mit Unvorhergesehenem gerechnet werden. Das kann die Kosten in die Höhe treiben.

Bauteile und Geräte, die ersetzt werden

Teilrenovation

  • Geräte wie Kochherd, Kühlschrank, Backofen, Dampfabzug, Geschirrspüler, Waschmaschine, Tumbler
  • Armaturen (Hahnen)
  • Schlösser, Schliessanlagen
  • Wand- und Bodenbeläge aus Textilien und Kunststoff
  • innere Malerarbeiten
  • äussere Malerarbeiten an exponierten Stellen (äusseres Holzwerk alle fünf bis zehn Jahre)

Totalrenovation

  • alle Massnahmen aus der Aufzählung zur Teilrenovation
  • ganze Sanitär-Ver- und -Entsorgung (Zu- und Abwasserleitungen) inkl. Sanitärapparate (Wanne, Schüsseln, Lavabos) und Gasleitungen
  • Kücheneinbauten
  • Heizanlage
  • Energietechnische Verbesserungsmassnahmen
  • Elektroinstallationen (mindestens Anpassung an neue Sicherheits- und Installationsvorschriften)
  • Gebäudehülle: Aussenanstrich, evtl. Dämmung, Flachdächer, Ziegeldächer (überholen, evtl. umdecken, Isolation der Dachräume etc.), Fenster, Spenglerarbeiten, Umgebung, Zugänge, Aussentüren und –tore
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  • hausinfo
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