Hausumbau: Wie gehe ich vor?

(jgl) Regelmässige Investitionen in eine Liegenschaft sorgen dafür, dass deren Bausubstanz erhalten bleibt. So verliert sie nicht an Wert. Gleichzeitig dient ein Hausumbau dazu, sie bezüglich Komfort, Ausbaustandard und Energieverbrauch auf einem mit Neubauten vergleichbaren Stand zu halten. Jährliche Rückstellungen in der Höhe von 1 % bis 1.5 % des Gebäudewertes sind nötig, damit das Geld für einen Hausumbau nicht fehlt. Im Hinblick auf die angestrebte Energiewende ist bei einem Hausumbau die effiziente Energienutzung ein zentraler Punkt. Dank ihr sinken die Betriebskosten, gleichzeitig leistet man damit einen Beitrag an den Klimaschutz.

Am Anfang steht die Analyse

Das A und O des gelungenen Hausumbaus ist die sorgfältige Planung. Dazu gehört als erstes eine umfassende Analyse und Bestandsaufnahme der Immobilie, die umgebaut werden soll. In dieser frühen Phase der Planung stehen zunächst weniger architektonische und technische Aspekte im Vordergrund: Oft geht es zu diesem Zeitpunkt um Fragen zu Steuern, Erbrecht oder Baurecht. Dies berücksichtigt das neu erarbeitete Merkblatt SIA 2047 «Sanierungsstrategien finden», das sich mit dem Thema Hausumbau auseinandersetzt. Es umfasst im Wesentlichen drei Punkte im Umgang mit der nachhaltigen Erneuerung von Gebäuden:

• Analyse des Gebäudes sowie die kurz-, mittel- und langfristigen Ziele der Bauherrschaft
  
• Planung der Strategie: sanfte Erneuerung in Etappen oder Hausumbau mit Eingriffen in die Bausubstanz
  
• Erneuerung der Liegenschaft mit gleichzeitiger Senkung des Energieverbrauchs

Fachleute helfen weiter

Frühzeitig einbezogene Fachleute helfen, wichtige Punkte in der Vorbereitungsphase zu klären. Liegt die Analyse und eine Diagnose zur bestehenden Bausubstanz vor, gilt es, ein individuelles, abgestimmtes Gesamtkonzept zu entwickeln. Die Szenarien müssen in ihrer Chronologie über den tatsächlichen Hausumbau hinausreichen. Jede Variante sollte durchdacht werden: vom Abbruch mit Ersatzneubau über einen Umbau inklusive Erweiterung bis zur sanften Erneuerung des bestehenden Hauses.

Bauliche Massnahmen aufeinander abstimmen

Bei einer Gesamtsanierung können bauliche Massnahmen optimal aufeinander abgestimmt werden. Das Risiko von Bauschäden sinkt, und eine effiziente Energienutzung lässt sich rascher realisieren. Ob die Erneuerung in bewohntem oder unbewohntem Zustand durchgeführt wird, ist abhängig von der Tiefe des geplanten Eingriffs. Die umfassende Erneuerung der Böden beispielsweise ist in leerem Zustand besser machbar. Küche und Bad hingegen lassen sich auch erneuern, wenn die Liegenschaft bewohnt ist.

Sinnvolle Pakete schnüren

Fällt beim Hausumbau der Entscheid zugunsten einer Etappierung, ist es wichtig, die einzelnen Eingriffe zu bündeln, so dass sich ein logischer Ablauf ohne Engpässe ergibt und die Liegenschaft nach Möglichkeit trotz der Arbeiten komfortabel bewohnbar bleibt. So ist es beispielsweise sinnvoll, Massnahmen im Aussenbereich und solche im Inneren des Hauses in verschiedenen Etappen zusammenzufassen. Die Massnahmen-Pakete sollten in jedem Fall einem in sich geschlossenen Bauabschnitt entsprechen und sowohl in finanzieller als auch bauphysikalischer und konstruktiver Hinsicht sinnvoll sein.

Abhängigkeiten verschiedener Massnahmen

Zwischen einzelnen Baumassnahmen bestehen Abhängigkeiten. Ein typisches Beispiel ist die Wahl des rechten Moments für die Anschaffung eines neuen Heizkessels: Neue Fenster, Wärmedämmungen und andere energiesparende Baumassnahmen reduzieren den Heizwärmebedarf eines Gebäudes erheblich. Wird der Heizkessel nun vor der Sanierung der Bauhülle ersetzt, ist er wahrscheinlich überdimensioniert. Neben der sinnvollen Kombination der Massnahmen entscheidet deshalb die gewählte Reihenfolge der Eingriffe für den Erfolg der Sanierung in Etappen. Ein Beispiel: zuerst Fassade mit neuen Fenstern, dann Sanierung Dach (Option Sonnenkollektoren), anschliessend Haustechnik und Innenrenovation.