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Umnutzung von Räumen als Wohnraum

Ladenlokale, Werkstätten oder Garagen lassen sich möglicherweise zu Wohnraum umnutzen. Die Umnutzung muss sorgfältig geplant werden, wenn sie einen permanenten Charakter haben soll. Oft ist eine Bewilligung notwendig. Nicht vergessen darf man die Bauphysik und die Baubiologie.

Garagen lassen sich möglicherweise als Wohnraum umnutzen.
Ladenlokale, Werkstätten oder Garagen lassen sich möglicherweise als Wohnraum umnutzen.

(MP) Unsere Lebensgewohnheiten ändern sich derzeit rasant. Die Digitalisierung und die Corona-Pandemie haben neue Raumansprüche geschaffen. Niemand weiss, wie nachhaltig diese neuen Ansprüche sind. In Zeiten von Pop-up-Nutzungen, Homeoffice und Airbnb stellt sich bei Umnutzungen als erstes die Frage: Wie permanent und «offiziell» sollen sie sein? Momentan bewegen sich bei den Umnutzungen vermutlich zahlreiche Verantwortliche in einer rechtlichen und regulatorischen Grauzone, oft auch etwas «unter dem Radar». Es wird Jahre dauern, bis sich herauskristallisiert hat, welche Praxis Behörden und das Rechtswesen bei mehr oder weniger improvisierten Umnutzungen anwenden. Nie dürfen Umnutzungswillige aber die Fragen der Haftung aus den Augen verlieren. Es ist sehr ratsam, sich in jedem Fall um einen ausreichenden Versicherungsschutz bemühen. Jederzeit müssen die Unversehrtheit und Sicherheit der Nutzerinnen und Nutzer gewährleistet sein.

Zonenkonformität der Umnutzung abklären

Wer eine permanente Umnutzung von Gewerbe- oder Ladenräumen in Wohnraum beabsichtigt, sollte sich als erstes um die Zonenkonformität kümmern. Erlaubt die Bau- und Zonenordnung in den betreffenden Räumen überhaupt eine Wohnnutzung? Es gibt in vielen Gemeinden Industrie- und Gewerbezonen, die nicht für Wohnungen vorgesehen sind oder Zonen mit gemischter Nutzung, in denen der Wohnanteil begrenzt ist. Bei mangelnder Zonenkonformität besteht die Möglichkeit einer Umzonung mittels eines Gesuchs bei den Behörden. Beim Beschreiten dieses Wegs sollte man sich mit Umsicht und Geduld wappnen; oft sind verschiedene Instanzen involviert, ausserdem besteht die Möglichkeit von Einsprachen.

Permanente Umnutzungen sind bewilligungspflichtig

In der Regel sind permanente Umnutzungen mit baulichen Eingriffen verbunden und deshalb bewilligungspflichtig. Es muss ein Baugesuch gestellt werden. Die Behörden haben dann anhand der eingereichten Umbauidee die Aufgabe, zu prüfen, ob und unter welchen Umständen in den betreffenden Räumlichkeiten gewohnt werden kann. Dabei müssen eine ganze Reihe von Kriterien berücksichtigt werden: etwa die Lärmimmissionen, die Risiken möglicher Altlasten bei Gewerberäumen oder auch die Ausnützungsziffer. Letztere könnte beispielsweise bei der Umnutzung von Garagen zu Wohnräumen eine Rolle spielen, weil sich mit dem Projekt die Wohnfläche im Verhältnis zur Baulandfläche vergrössert und die erlaubte Wohnfläche limitiert ist.

Baubestand beeinflusst die Umnutzung

Die Umnutzung bestehender Räumlichkeiten ist auf jeden Fall ein spannendes Abenteuer. Denn sie bedingt eine Auseinandersetzung mit einem Baubestand, der in einer anderen Zeitepoche für einen anderen Zweck geplant und realisiert wurde. Häufig ergibt sich aus der Geschichte der Räumlichkeiten eine ganz besondere Stimmung. Manchmal lohnt es sich, diese zu bewahren und der neuen Wohnstätte so ein ganz besonderes Ambiente zu geben. Spuren der Vergangenheit können reizvoll sein, sowohl im Inneren der Räume als auch in der unmittelbaren Umgebung der Immobilie. Die grosse Herausforderung bei der Umnutzung besteht darin, diese Spuren mit den Komfortansprüchen und den gesetzlichen Vorgaben der Gegenwart in Einklang zu bringen. Dies betrifft sowohl die Aktualisierung der Haustechnik wie auch der Umgang mit den Raumoberflächen vom Boden über die Wände bis zur Decke. Nicht zu unterschätzen sind ausserdem der Aufwand, den die Gebäudehülle und Aspekte der Hygiene verursachen können. Gerade bei der Umnutzung von Gewerbeliegenschaften kann es sein, dass künftig viel höhere winterliche Innenraumtemperaturen erforderlich sind. Dies kann zu verstärkten Dämmungen und einer höheren Dichtigkeit der Gebäudehülle führen. Die bestehende, ursprünglich nicht für solche Innenraumbedingungen vorgesehene Struktur muss auf die Tauglichkeit für diesen Wandel untersucht werden. Deshalb ist es sinnvoll, zuerst den Baubestand gründlich kennen zu lernen, sich ein konkretes räumliches und ästhetisches Ziel zu setzen und anschliessend zu prüfen, auf welchem Weg diese Ziele erreicht werden können. Eine mit Fantasie geplante und ausgeführte Umnutzung kann sich zu einem begehrten Liebhaberobjekt entwickeln.

Häufige Fragen

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