Extension et transformation d’un bâtiment

Extension de l’espace habitable par un changement d’affectation

Les magasins, les ateliers ou les garages peuvent potentiellement être transformés en espace habitable. S’il doit avoir un caractère permanent, le changement d’affectation doit être soigneusement planifié. Une autorisation est souvent nécessaire. Il ne faut pas non plus oublier la physique du bâtiment et la biologie de la construction.

Umnutzung von Räumen als Wohnraum
Les magasins, les ateliers ou les garages peuvent potentiellement être transformés en espace habitable.

(MP) Actuellement, nos habitudes de vie évoluent à un rythme effréné. La numérisation et la pandémie de coronavirus ont suscité de nouvelles exigences en matière d’espace. Personne ne sait dans quelle mesure celles-ci s’établiront de manière durable. À l’heure des utilisations pop-up, des bureaux à domicile et d’Airbnb, la première question qui se pose lors des réaffectations est la suivante : jusqu’à quel point doivent-elles être permanentes et « officielles » ? Actuellement, dans le cadre de la réaffectation, de nombreux responsables évoluent probablement dans une zone d’ombre juridique et réglementaire, pour ainsi dire « hors radar ». Il faudra des années pour déterminer quelle pratique les autorités et le système juridique appliquent aux réaffectations plus ou moins improvisées. Les personnes qui souhaitent réaffecter un espace ne doivent cependant jamais perdre de vue les questions de responsabilité. Il est vivement conseillé de s’efforcer, dans tous les cas, d’obtenir une couverture d’assurance suffisante. L’intégrité et la sécurité des utilisateurs doivent être garanties à tout moment.

Clarifier la conformité de la réaffectation en fonction de la zone

Quiconque envisage de transformer de manière permanente des locaux industriels ou commerciaux en logements devrait en premier lieu s’assurer de la conformité de la zone. Le règlement des constructions et le plan de zones autorisent-t-ils effectivement une utilisation résidentielle des locaux concernés ? Dans de nombreuses communes, il existe des zones industrielles et commerciales, qui ne sont pas prévues pour accueillir des logements ou des zones à affectation mixte, dans lesquelles la part de logements est limitée. En cas de non-conformité à la zone, il est possible d’obtenir un changement d’affectation de zone, en déposant une demande correspondante auprès des autorités. Emprunter cette voie exige toutefois circonspection et patience ; différentes instances sont généralement impliquées, et des oppositions peuvent être émises.

Les changements d’affectation permanents sont soumis à autorisation

En règle générale, les changements d’affectation permanents impliquent des interventions architecturales et sont donc soumis à autorisation. Une demande de permis de construire doit être déposée. Sur la base des plans de transformation soumis, les autorités ont ensuite pour mission d’examiner si, et dans quelles conditions, il est possible de vivre dans les locaux concernés. Toute une série de critères doivent être pris en compte : par exemple, les nuisances sonores, les risques éventuels de contamination pour les locaux commerciaux ou encore l’indice d’utilisation. Ce dernier pourrait notamment jouer un rôle lors de la transformation de garages en locaux d’habitation, car le projet augmente la surface habitable par rapport à la surface du terrain et la surface habitable autorisée est limitée.

Le gros-œuvre influence le changement d’affectation

La réaffectation de locaux existants est en tout cas une aventure passionnante. En effet, elle implique de se confronter à un patrimoine bâti qui a été conçu et réalisé à une autre époque et pour un autre usage. Souvent, l’histoire des locaux leur confère une ambiance spéciale. Cela vaut parfois la peine de la conserver, pour donner au nouveau logement une atmosphère particulière. Les traces du passé peuvent être charmantes, tant à l’intérieur des locaux que dans l’environnement immédiat du bien immobilier. Le grand défi lors de la réaffectation consiste à préserver ce passé et à le concilier avec les exigences de confort et les prescriptions légales valables aujourd’hui. Cela concerne aussi bien la mise à niveau des installations techniques du bâtiment que la rénovation des surfaces des pièces, du sol au plafond en passant par les murs. Il ne faut pas non plus sous-estimer les dépenses que l’enveloppe du bâtiment et les aspects liés à l’hygiène peuvent engendrer. Il se peut que des températures intérieures beaucoup plus élevées soient nécessaires à l’avenir en hiver, notamment lors de la réaffectation de bâtiments administratifs. Cela peut engendrer le besoin d’isolation plus performante et d’une plus grande étanchéité de l’enveloppe du bâtiment. La structure existante, qui n’était pas prévue à l’origine pour de telles conditions intérieures, doit être examinée afin de déterminer si elle est adaptée au changement d’affectation. C’est pourquoi il est judicieux de commencer par étudier en profondeur le bâtiment existant, de se fixer un objectif spatial et esthétique concret et d’examiner ensuite la manière dont ces objectifs peuvent être atteints. Une réaffectation planifiée et réalisée avec un esprit créatif peut se transformer en un objet d’amateur très convoité.

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