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Obligationen rentieren kaum, Sparkonten werden nicht verzinst, die Aktienkurse fahren Achterbahn. Kein Wunder interessieren sich immer mehr Schweizerinnen und Schweizer für Immobilien als Anlagealternative. Auf was müssen Sie achten, bevor Sie in Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen investieren?
(rh) Bevor Sie ein Objekt suchen, das Sie kaufen und vermieten oder wieder verkaufen können, antworten Sie ehrlich auf diese Fragen:
Wenn Sie eine dieser Fragen mit «nein» beantwortet haben, lesen Sie nicht weiter – Immobilien sind wahrscheinlich keine Kapitalanlage für Sie. Falls Sie trotzdem in Immobilien investieren wollen, fragen Sie Ihren Anlageberater nach Anteilscheinen von Immobilienfonds oder Aktien von Immobiliengesellschaften als Alternative.
Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist ein Renditeobjekt. Wenn Sie keinen Makler beauftragen und selber ein Objekt suchen wollen, sollten Sie auf diese Punkte achten:
Der Preis von Renditeobjekten wird mit dem Ertragswert berechnet. Dafür werden die Nettomieteinnahmen kapitalisiert. Der Kapitalisierungszinssatz setzt sich zusammen aus dem Referenzzins für risikolose Anlagen, meistens die Rendite zehnjähriger Bundesobligationen, und Zuschlägen für Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und Unterhalt. Je höher der Kapitalisierungszinssatz ist, desto tiefer ist der Ertragswert – und umgekehrt.
Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, 12 Jahre alt | |
Nettomietertrag im Jahr | 144'000.- |
Zinssatz für die 1. Hypothek | 1,5 % |
Zuschlag | 2,5 % |
Kapitalisierungszinssatz | 4,0 % |
Ertragswert ((Fr. 144 x 100) / 4) | 3'600'000.- |
Besitzen Sie Wohneigentum, das Sie nicht mehr selber bewohnen, weil die Kinder ausgezogen sind und das Haus zu gross ist oder sie aus beruflichen Gründen umgezogen sind? Es könnte sich lohnen, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Auch hier gilt es, Aufwand, Ertrag und Risiken fair zu bewerten. Die Rendite muss höher sein als die Rendite risikofreier Staatsanleihen, weil der Aufwand und das Risiko grösser sind. Die Rechnung geht in der Regel in grossen Städten, Agglomerationen oder Ferienorten auf, wo Häuser und Wohnungen mit hohem Ausbaustandard gesucht sind. Wichtig zu wissen: Wenn Sie Ihr Wohneigentum mit Pensionskassengeld finanziert haben, müssen Sie diesen Betrag in der Regel innerhalb eines Jahres zurückbezahlen.
Falls Sie kein Wohneigentum besitzen, aber eine Anlagealternative suchen, ist eine Eigentumswohnung an guter Lage durchaus eine Überlegung wert. Gerade in Zeiten von Negativzinsen und volatilen Aktienmärkten. Die Vermarkter von Neubauwohnungen bestätigen denn auch, dass immer mehr Wohnungen als Kapitalanlage gekauft werden und gar nicht selbst bewohnt werden.
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