Nachlass von Liegenschaften: Verkaufen, vermieten oder verschenken?

Herr und Frau Schweizer leben immer länger. Die einen können ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden geniessen, die anderen müssen in ein Alters- beziehungsweise Pflegeheim ziehen oder wandern aus. Wenn Sie Wohneigentum besitzen und in ein Heim ziehen, stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung machen: verkaufen, vermieten oder verschenken? Gleichzeitig wäre der Umzug der richtige Moment, Ihren Nachlass zu planen, falls Sie das nicht schon getan haben.

Variante 1: Haus verkaufen

Verkaufen ist eine emotionale Entscheidung. Obwohl es rationale Gründe dafür gibt. Sie verdienen nach ihrer  Pensionierung wahrscheinlich weniger und müssen darauf achten, dass die Wohnkosten für die Tragbarkeitsrechnung der Bank ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen. Und Ihre Bank wird in der Regel darauf bestehen, dass Sie die 2. Hypothek zurückzahlen (amortisieren), wenn Sie pensioniert werden.

Mit dem Verkaufserlös können Sie Ihre Hypothek(en) zurückzahlen und Ihren Lebensabend teilfinanzieren. Zum Beispiel die Differenz zwischen den Wohn- sowie Lebenskosten im Heim und Ihrem Einkommen.

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, ist es sinnvoll, eine Immobilienfachperson aus der Region zu beautragen. Sie kennt Vorschriften und Vorgaben, die Region, den Markt und mögliche Käufer. Sie nimmt Ihnen alle Arbeit ab, von der Schätzung des Marktpreises über Vertragsverhandlungen bis zur Handänderung, und berücksichtigt auch steuerliche Folgen des Verkaufs. Das Geld, das Sie für eine Fachperson ausgeben, ist gut investiert.

Variante 2: Haus vermieten

Gute Gründe, im Alter ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, gibt es wenige. Die meisten sind emotional. Beispielsweise, weil Sie nicht loslassen können. Oder weil Sie hoffen, dass Ihre Kinder eines Tages doch noch in ihr Elternhaus einziehen werden. Rationale Gründe wären zum Beispiel, dass Sie das Geld nicht brauchen oder es im Moment kaum sinnvolle Anlagealternativen gibt.

Vermieten lohnt sich kaum. Von den Mietzinseinnahmen bleibt Ihnen nach Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhaltskosten wenig bis nichts übrig. Ausserdem haben Sie Verpflichtungen gegenüber Ihren Mietern. Und Sie müssen 

• strengere Auflagen erfüllen und meistens höhere Hypothekarzinsen bezahlen, weil Sie Ihr Wohneigentum nicht mehr selber bewohnen, 
  
• Geld für Mietausfälle, Leerstände oder Renovationen zurücklegen, 
  
• eine Haftpflichtversicherung abschliessen und 
  
• administrative Aufgaben (Kostenabrechnungen) übernehmen oder auslagern. 

Das kostet Zeit und Geld, manchmal auch Nerven. Überlegen Sie sich gut, ob Sie das wollen – oder ob Sie nicht lieber Ihren Lebensabend entspannt geniessen. Und wenn Sie eine Verwaltung beauftragen, verdienen Sie am Ende fast nichts mehr. 

Variante 3: Haus verschenken

Wenn Sie Ihr Wohneigentum beispielsweise Ihrer Tochter schenken, müssen Sie einen öffentlich beurkundeten Schenkungsvertrag abschliessen und den Grundbucheintrag ändern lassen. Eine Schenkung ist juristisch gesehen eine Zuwendung unter Lebenden ohne Gegenleistung (Artikel 239 OR). Wichtig ist, dass Sie sich vor der Schenkung über einige Punkte im Klaren sind.

• Reden Sie frühzeitig mit der Bank, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung finanziert hat. Im Prinzip haben Sie und Ihre Tochter zwei Möglichkeiten: 
  
  • Sie behalten die Hypothek, dann muss Ihre Tochter als neue Eigentümerin der Bank das Pfandrecht einräumen. In der Regel sind die meisten Banken mit dieser Variante einverstanden.
    
  • Ihre Tochter übernimmt die Hypothek. Die Bank muss allerdings Ihre Hypothek nicht übertragen oder Ihrer Tochter eine Hypothek zu denselben Bedingungen anbieten. Sie wird den Kredit in der Regel von der Belehnung und Tragbarkeit abhängig machen.
• Ihre Tochter muss allenfalls die Schenkung versteuern. Ob und wie hoch ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und hängt (neben dem Verkehrswert) vom Verwandtschaftsgrad ab. Eine Schenkung wird einmal besteuert und kann unter Umständen sinnvoll sein, um die Erbschaftssteuerbelastung zu optimieren.
  
• Falls Sie eines Tages staatliche Ergänzungsleistungen beanspruchen müssten, würde eine Schenkung Ihren Anspruch senken, weil Sie Ihr Vermögen (teilweise) verschenkt haben.

Planen Sie Ihren Nachlass frühzeitig

Wenn Sie Wohneigentum besitzen, ist die Aufteilung im Erbgang schwieriger als wenn Sie Geld oder Wertschriften vererben. Die meisten Konflikte entstehen, weil sich die Erben nicht über den Wert einigen können und sich die, die das Wohneigentum nicht erben, benachteiligt fühlen. Darum lohnt es sich, frühzeitig mit den Erben zu reden und abzuklären, was sie für Wünsche haben. Auf dieser Basis können Sie und Ihre Beraterin oder Berater mit einem Testament, Ehevertrag oder Erbvertrag den Nachlass so regeln, dass alle zufrieden sind. Das ist ein beruhigendes Gefühl, für Sie und für Ihre Familie.