Eigentumswohnung vermieten: Das müssen Sie beachten

(rh) Unverhofft kommt oft. Und manchmal zu früh. Zum Beispiel eine günstige Gelegenheit, um eine Wohnung für den Ruhestand zu kaufen. Viele kaufen die Wohnung trotzdem und vermieten sie, bis sie pensioniert werden und selbst einziehen.

Vermieten ist selten rentabel

Eine Eigentumswohnung vermieten zahlt sich unter dem Strich nur selten aus. Von den Mieteinnahmen bleibt nach Abzug der Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhaltskosten und Altersentwertung nicht mehr viel übrig. Ausserdem gehen Mietende erfahrungsgemäss weniger sorgfältig mit ihrer Wohnung um, als wenn sie diese besitzen würden. Die Folge sind höhere Unterhaltskosten.

Vermietende sollten deshalb Vorkehrungen treffen, um unnötige Abnützungsschäden zu vermeiden. Mehr Steckdosen für Strom, Telefon und Radio/TV als üblich beispielsweise verhindern, dass Mietende selbst Kabelkanäle legen oder legen lassen. Auch vormontierte Rohre für Lautsprecherkabel machen sich meistens bezahlt, genauso wie der Einbau von möglichst vielen Deckenlampen, um die Decke vor Bohrlöchern zu schützen.

Mietvertrag anpassen

Entscheidend ist auch die Wahl der Mietenden. Vorübergehend in der Gegend arbeitende Geschäftsleute verursachen erfahrungsgemäss weniger Abnützungsschäden als Familien mit Kindern. Auch Rauchende, die in der Wohnung statt auf dem Balkon rauchen, führen zu einem stärkeren Verschleiss. Das gilt auch für Mietende mit Haustieren.

Im Mietvertrag sollte daher festgelegt werden, ob rauchen oder Haustiere in der Wohnung erlaubt sind. Wenn Vermietende nach der Pensionierung einziehen wollen, ist es sinnvoll, den Mietvertrag auf den geplanten Einzugstermin zu befristen. So können mühsame Diskussionen mit den Mietenden verhindert werden, ob der Eigenbedarf gerechtfertigt ist.

Objekt finanzieren

Auch bei der Finanzierung gilt es einiges zu beachten. Guthaben in der Pensionskasse und der Säule 3a können für vermietete Objekte nicht als Eigenmittel eingesetzt werden. Eine Verpfändung oder ein Bezug dieser Guthaben ist nur für selbstbewohntes Wohneigentum möglich.

Hypothek amortisieren

Spätestens drei bis vier Jahre vor der Pensionierung sollten Sie entscheiden, ob Sie die Hypothek mit Vorsorgeguthaben, die mit der Pensionierung frei verfügbar werden, amortisieren wollen. Dies ist aus steuerlichen Gründen oft nicht sinnvoll. Ausserdem lässt sich die Hypothek später häufig nicht mehr aufstocken, sollte ein unvorhergesehener Kapitalbedarf entstehen.

Die erste Hypothek (bis 65 Prozent) müssen Sie nicht amortisieren. Anders die zweite Hypothek (bis 80 Prozent), die Sie innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückzahlen müssen. Sie können Sie direkt amortisieren oder indirekt amortisieren und die Raten in die Säule 3a einzahlen. Das hat steuerliche Vorteile.

Hypothekarstrategie festlegen

Wer die Hypothekarzinsbelastung optimieren möchte, sollte nicht nur Zinsen und Offerten vergleichen. Deutlich mehr Zinsen sparen können Sie mit der Wahl des richtigen Hypothekarmodells (Festhypothek oder SARON-Hypothek) und der Laufzeiten. Die passende Hypothekarstrategie bringt Ihre Zinserwartung, Ihre persönliche und finanzielle Situation, Ihre mittel- bis langfristigen Ziele und Ihre Risikobereitschaft unter einen Hut. Die Entscheidung hat langfristige finanzielle Konsequenzen. Deshalb sollten Sie sich unbedingt beraten lassen. Am besten von einer unabhängigen Beratungsstelle.

Darauf sollten Sie bei der Vermietung achten

• Nichtrauchende und Mietende ohne Kinder oder Haustiere verursachen weniger Abnützungsschäden.
• Vermeiden Sie empfindliche Materialien im Badezimmer, bei den Bodenbelägen und in der Küche.
• Wird die Wohnung länger als fünf Jahre vermietet: Wählen Sie allenfalls einen preiswerten Bodenbelag und eine einfache Küche, die Sie vor dem Eigenbezug ersetzen können.
• Anschlüsse für Strom, Telefon und Radio/TV sollten in allen Räumen ausreichend vorhanden sein.

Häufige Fragen