Liegenschaft selber verwalten: Ja oder nein?

(rh) Zwei Drittel aller Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehören Privatpersonen. Die meisten Mehrfamilienhausbesitzer haben ihre Immobilien geerbt oder ihr Geld in Mietwohnungen investiert, weil die Hypothekarzinsen tief sind und sinnvolle Anlagealternativen fehlen. Viele von ihnen verwalten ihre Liegenschaften selber, um Geld zu sparen und ihre Rendite nicht zu schmälern. Das gibt allerdings viel zu tun und braucht Zeit.

Kaufmännische Liegenschaftsverwaltung

Die kaufmännische Liegenschaftsverwaltung macht am meisten Arbeit. Die Aufgabenliste ist lang, das ist nur eine Auswahl der wichtigsten Aufgaben:

• freie Wohnungen inserieren
  
• mögliche Mieter überprüfen (Bonität, Referenzen usw.)
  
• Mietverträge abschliessen, erneuern oder kündigen
  
• Wohnungen abnehmen und übergeben, Mängel protokollieren
  
• ausstehende Mieten mahnen und allenfalls eintreiben
  
• Heizenergie rechtzeitig bestellen
  
• Liegenschaftenabrechnungen erstellen
  
• Heiz- und Nebenkosten abrechnen
  
• Liegenschaftenbuchhaltung führen
  
• Mietzinsen und Nebenkosten überprüfen und allenfalls anpassen
  
• Liegenschaft versichern, Deckung regelmässig überprüfen
  
• Hauswart anstellen und einführen, Lohn und Sozialabgaben abrechnen

Technische Liegenschaftsverwaltung

Ein Hauswart unterstützt und entlastet Sie bei vielen Aufgaben. Er kann beispielsweise bei einem Wasserschaden in der Waschküche Handwerker aufbieten, die Liegenschaft regelmässig kontrollieren und Renovationen oder Umbauten planen. Ausserdem kann er freie Wohnungen zeigen, Wohnungen abnehmen oder übergeben und zwischen den Mietern vermitteln, wenn es zum Beispiel Unstimmigkeiten über den Waschküchenplan gibt. Ein guter Hauswart nimmt Ihnen viel Arbeit ab und vertritt Sie vor Ihren Mietern. Darum lohnt es sich, einen einzustellen und bei der Auswahl darauf zu achten, dass er nicht nur mit einem Schraubenzieher, sondern auch mit Menschen umgehen kann.

Selber verwalten oder verwalten lassen?

Falls Sie genügend Zeit haben und kaufmännisches Geschick besitzen, können Sie Ihre Liegenschaft selber verwalten. Das Fachwissen können Sie lernen. Der Schweizerische Hauseigentümerverband beispielsweise vermittelt im Kurs «Liegenschaftsverwaltung» die Grundkenntnisse und gibt das «Handbuch der Liegenschaftsverwaltung» heraus. Wenn Ihnen Ihre Zeit und Ihre Nerven mehr wert sind als Geld, engagieren Sie einen Liegenschaftenverwalter. Der kostet einige Prozent der Mieteinnahmen und entlastet Sie gewaltig. Holen Sie Referenzen ein, vergleichen Sie die Leistungen und entscheiden Sie sich für den Liegenschaftenverwalter, bei dem Sie sich gut aufgehoben fühlen. 

Tipps für die Wohnungsvermietung

Wenn Sie Ihre Liegenschaft trotzdem selber verwalten, sollten Sie diese wichtigen Tipps für die Wohnungsvermietung beachten:

• Legen Sie eine orts- und marktübliche Miete fest. Die Miete muss die Hypothekarzinsen, die Amortisation, den Zins auf Ihrem Eigenkapital, den Unterhalt inklusive Hauswart, die Steuern und die Versicherungen decken. Ausserdem wollen Sie mit der Vermietung ja Geld verdienen.
  
• Berechnen Sie die Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Kabel-TV, Allgemeinstrom in der Liegenschaft, Hauswart, Kehrrichtgebühren) und führen Sie sie im Mietvertrag auf. 
  
• Prüfen Sie mögliche Mieter auf Herz und Nieren. Verlangen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister, den letzten Lohnausweis sowie Referenzen. Zum Beispiel den Arbeitgeber oder bisherigen Vermieter. 
  
• Mietverträge sind formlos und können sogar mündlich abgeschlossen werden. Sinnvoller sind allerdings schriftliche Verträge.
  
• Vereinbaren Sie im Mietvertrag eine Mietkaution für Mieterschäden. Gesetzlich sind bis zu drei Monatsmieten erlaubt.
  
• Protokollieren Sie bei Wohnungsabgaben und -übernahmen alle Mängel und Schäden möglichst detailliert.