Wertsteigerung von Immobilien

(rh) Wenn zwei Immobilienbesitzer über Wert diskutieren, meinen sie nicht immer dasselbe. Der eine redet vielleicht vom Verkehrswert, der andere vom persönlichen Wert. Verkehrswert ist der Betrag, den Sie für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Einfamilienhaus erhalten, wenn Sie verkaufen. Der persönliche Wert ist der Wert, den das Objekt für Sie und nur für Sie hat. Oft liegt er über dem Verkehrswert, weil beispielsweise eine rustikale Massivholzküche teuer ist, aber nur Ihnen gefällt. Es dürfte schwierig werden, jemanden zu finden, der die Kosten übernimmt. Allenfalls bietet der Käufer sogar weniger, weil er die Küche ersetzen muss.

Sinnvolle und weniger sinnvolle Massnahmen

Drei Faktoren bestimmen den Verkehrswert massgeblich: Lage, Lage und Lage. Andere Faktoren sind Grundriss, Wohnfläche und Ausbau. Wenn Sie den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses steigern wollen, können Sie nur Grundriss, Wohnfläche oder Ausbau verändern, nicht die Lage. Mögliche sinnvolle wertsteigernde Massnahmen:

• Die Wohnfläche des Hauses durch einen Anbau vergrössern.
  
• Den Grundriss ändern und aus der kleinräumigen 5,5-Zimmer- eine grossräumige 3,5-Zimmer-Wohnung machen.
  
• Den Ausbaustandard durch neue Geräte, ein neues Badezimmer oder Schallschutzmassnahmen nachhaltig steigern.
  
• Das Haus oder die Wohnung isolieren und die Heizung mit der alten Wärmepumpe durch eine ressourcenschonende Lösung ersetzen.

Falls Sie das Objekt früher oder später verkaufen wollen, sollten Sie sich Gedanken über die Massnahmen machen. Eine zeitgemässe Küche ist sinnvoll, eine Massivholzküche nicht. Im schlimmsten Fall wird sie sogar zur Belastung, falls der Käufer eine andere Küche will.

Budget und Finanzierung

Wie viel sollen Sie in wertsteigernde Massnahmen investieren? Dafür gibt es keine Formel. Nicht mehr als die Differenz zwischen dem aktuellen Verkehrswert und dem Kaufpreis, falls Sie verkaufen wollen. Sonst legen Sie drauf. Wenn Sie erst später verkaufen wollen und das Objekt für sich in Schuss bringen, beispielsweise mit einer Massivholzküche, müssen Sie in der Lage sein, die Ausgaben für solche Liebhaberinvestitionen abschreiben zu können. Denken Sie bei der Finanzierung daran, dass sich Ihre Bank am Verkehrswert und nicht am persönlichen Wert orientiert. Falls Sie die Belehnungsgrenze ausgeschöpft haben, müssten Sie die Kosten für die Küche aus Ihrer Tasche bezahlen, weil der Verkehrswert nicht steigt.

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlagealternative. Sie rentieren in Zeiten tiefer Zinsen besser als Obligationen und sind sicherer als Aktien. Die Rendite ist allerdings nicht immer so hoch, wie viele Mehrfamilienhausbesitzer glauben. Oft sehen sie nur die Mietzinseinnahmen und vergessen den Unterhalt, vor allem, wenn das Haus älter ist. Grosse Kostenfaktoren sind beispielsweise die Liftanlage, die Heizung, sanitäre Anlagen, das Dach, elektrische Anlagen oder Küchen. Und die Heizkosten, falls das Haus schlecht isoliert ist.

Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kauft, sollte langfristig denken und planen. Am besten mit einer Zehnjahresoptik und einem erfahrenen Architekten oder Immobilientreuhänder, der ihn bei werterhaltenden oder wertsteigernden Massnahmen berät. Es ist langfristig sinnvoller, regelmässig zu investieren und das Haus in Schuss zu halten als den Unterhalt zu vernachlässigen und nur Mieten zu kassieren. Mit einem gut unterhaltenen Mehrfamilienhaus erwirtschaften Sie in Tiefzinsphasen wie dieser eine gute und sichere Rendite.