Nominalwert oder Realwert: Was ist was?

(rh) Immobilien sind in der Schweiz gesucht. Zum einen, weil dank der immer noch tiefen Hypothekarzinsen kaufen günstiger ist als mieten. Zum anderen, weil Ein- oder Mehrfamilienhäuser und vor allem Eigentumswohnungen für viele Schweizerinnen und Schweizer eine Anlagealternative und/oder ein wichtiger Teil ihrer Altersvorsorge sind. Die Rechnung ist für viele Immobilienbesitzer in den letzten 20 Jahren aufgegangen: Seit der Jahrtausendwende haben sich beispielsweise die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im landesweiten Durchschnitt verdoppelt. In Zentren wie Basel, Genf oder Zürich und darum herum noch deutlich stärker.

Die drei Faktoren der Werthaltigkeit

Immobilien sind als Anlage beliebt, weil sie besser rentieren als Sparkonten oder Obligationen, wertstabil sind, vor Inflation schützen und langfristig verhältnismässig sicher sind. Wichtigstes Argument ist ihre Wertstabilität oder Werthaltigkeit. Die hängt von drei Faktoren ab:

• Lage
• Markt
• Objekt

Lage und Markt haben eine grosse Hebelwirkung auf den Preis, können aber nach dem Kauf nicht beeinflusst werden. Als Wohneigentümer können Sie nichts dafür, wenn ein S-Bahn-Anschluss in der Nähe entsteht und Ihr Haus dank besserer Verkehrsanbindung mehr wert ist. Genauso wenig können Sie dafür, wenn die Immobilienpreise sinken, weil das Coronavirus die Menschen verunsichert und sie sich nicht verschulden wollen, um Ihre Eigentumswohnung zu kaufen. Sie können nur den Faktor Objekt beeinflussen. Zum Beispiel durch den Grundriss, den Ausbau, die Geräte und regelmässige Renovationen oder Sanierungen.

Realwert oder Nominalwert?

Viele Immobilienbesitzer haben Mühe mit dem Gedanken, dass der Wert der Wohnung oder des Hauses sinken könnte. Das Objekt ist für sie so viel wert, wie sie dafür bezahlt oder wie sie damit die Rendite berechnet haben. Das ist der Nominalwert und hat nichts mit dem Realwert zu tun. Das ist der Preis, für den das Objekt verkauft werden könnte. Ein Vergleich: Der Nominalwert einer 100-Franken-Banknote ist 100 Franken. Ihr Realwert hängt davon ab, wie viel Sie sich dafür kaufen können. Wenn der Landesindex der Konsumentenpreise  steigt, sinkt der Realwert der 100-Franken-Note, obwohl sie nominal immer 100 Franken wert ist.

100 Franken sind 100 Franken …

Immobilien schützen vor Inflation, ihr Wert kann aber auch schwanken. Und das heisst nicht nur steigen, wie in den letzten Jahren, sondern vielleicht auch mal sinken. Das können oder wollen manche Immobilienbesitzer nicht akzeptieren. Oft haben sie mehr Mühe damit, wenn ihre Wohnung 50'000 Franken weniger wert ist als wenn sie ihr Auto, das 100'000 Franken gekostet hat, zum halben Preis verkaufen. Und das, obwohl die 50'000 Franken Verlust mit dem Auto real sind, weil realisiert, und der Wertverlust des Hauses oder der Wohnung nur nominal und das Objekt den Verlust wieder wettmachen kann, falls der Markt dreht.