So finden Sie den richtigen Liegenschaftsverwalter

(rh) Liegenschaftsverwaltung gibt ziemlich viel zu tun: Wer sein Mehrfamilienhaus selber verwalten will, muss sich um Unterhalt, Finanzen sowie Administration kümmern – und sollte von allen drei Themen mehr als nur etwas verstehen. Bevor Sie Ihr Mehrfamilienhaus selber verwalten, sollten Sie wissen, was auf Sie zukommen kann:

• Unterhalt: Mehrfamilienhäuser und ihre Haustechnik müssen gepflegt und unterhalten werden, sonst verlieren sie an Wert oder die Wohnungen stehen leer. Sie müssen sich um Mängel kümmern, Renovationen oder Sanierungen planen und Reparatur-, Reinigungs- sowie Gartenarbeiten überwachen. Als Liegenschaftenverwalter sind Sie erster Ansprechpartner für sämtliche Dienstleister und Handwerker.
  
• Finanzen: Wenn Sie mit Ihrem Mehrfamilienhaus eine anständige Rendite erwirtschaften und kein Geld verlieren wollen, müssen Sie Einnahmen (Mieten) und Ausgaben (Zinsen, Amortisationen, Unterhalts- und Reparaturkosten, Handwerkerrechnungen, Steuern usw.) im Griff haben. Dafür müssen Sie sowohl Ihre Buchhaltung als auch die Liegenschaft korrekt führen beziehungsweise abrechnen.
  
• Administration: Sie müssen Mieter suchen und ihre Zahlungsfähigkeit prüfen, Mieten berechnen und allenfalls rechtsgültig erhöhen, Mietverträge abschliessen, Wohnungen abnehmen beziehungsweise übergeben, Mieter mahnen sowie einen Hauswart anstellen und seinen Lohn inklusive Sozialleistungen und -versicherungen abrechnen. Ausserdem sind Sie der erste Ansprechpartner für alle Mieter.

Verwaltung selber machen oder auslagern?

Die Antwort hängt davon ab, wie viel Ihnen Ihre Zeit wert ist. Liegenschaftsverwalter berechnen ihr Honorar in der Regel pauschal in Prozenten der Brutto- oder Nettomieteinnahmen. Üblich sind vier bis fünf Prozent, in Regionen mit tiefen Mieten vielleicht sechs Prozent. Ein Beispiel: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Drei-Zimmer-Wohnungen besitzen, die Sie für je 1800 Franken vermietet haben, nehmen Sie jeden Monat 14'400 Franken ein. Der Liegenschaftsverwalter würde Sie 720 Franken monatlich kosten, wenn er fünf Prozent berechnet. Dafür kümmert er sich um Unterhalt, Finanzen sowie Administration, optimiert die Mieteinnahmen und erhält den Wert Ihres Mehrfamilienhauses. Ausserordentlicher Aufwand – Umbauten, Sanierungen, Termine vor Mietgericht usw. – werden zusätzlich in Rechnung gestellt.

Tipps für die Wahl des richtigen Liegenschaftsverwalters

Wenn Ihnen Ihre Zeit und Nerven mehr wert sind als ein paar Prozent der Mieteinnahmen, sollten Sie einen Liegenschaftsverwalter engagieren. Acht Tipps für die Wahl des richtigen Partners: 

1. Bitten Sie andere Immobilieneigentümer um Empfehlungen.
   
2. Stellen Sie eine Kandidatenliste zusammen. Wichtig sind Ausbildung, Erfahrung, Referenzen.
   
3. Holen Sie bei Ihren drei Favoriten Offerten ein vergleichen Sie die Leistungen.
   
4. Reden Sie mit der Person, die für Ihr Mehrfamilienhaus verantwortlich wäre. 
   
5. Achten Sie darauf, dass der Verwalter genügend Kapazität hat, Ihre Liegenschaft zu verwalten.
   
6. Achten Sie ausserdem darauf, dass der Verwalter in der Nähe Ihrer Liegenschaft zu Hause ist.
   
7. Verlangen Sie Referenzen und reden Sie mit Kunden des Verwalters.
   
8. Hören Sie auch auf Ihren Bauch: Stimmt die Chemie zwischen Ihnen und dem Verwalter?