Baumängel: Wer haftet – und was können Sie tun?

(rh) Die Bauabnahme ist für Bauherren der wichtigste Tag des Bauprojekts. An diesem Tag müssen Sie Ihr Haus vom Keller bis zum Dachstock auf Schäden prüfen und alle Mängel rügen. Ab diesem Tag laufen auch die Garantie- und Rügefristen. Laut Obligationenrecht ist die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Häuser fünf Jahre und verdoppelt sich bei arglistiger Täuschung auf zehn Jahre. Während dieser Garantiezeit muss der Verkäufer oder Unternehmer alle Mängel beheben, die rechtzeitig – sprich sofort – gerügt werden. Falls Sie einen offensichtlichen Mangel nicht bei der Bauabnahme rügen, gilt das Bauwerk auch mit Mangel als genehmigt – und Sie verlieren Ihren Garantieanspruch. Darum kann es sich durchaus lohnen, wenn Sie sich von einem unabhängigen Bauherrenberater begleiten lassen.

Wichtige Rüge- und Mängelfristen

• Verjährungsfrist: 5 Jahre
• Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel: 10 Jahre
• Rügefrist: sofort
• Rüge- und Garantiefrist nach SIA-Norm 118: 2 Jahre, anschliessend gemäss OR

Mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins SIA müssen Sie Mängel nicht sofort rügen und haben zwei Jahre Zeit, sie zu melden. Darum empfiehlt es sich, einen Vertrag mit dem Verkäufer oder Generalunternehmer nach SIA-Norm 118 abzuschliessen.

Das Abnahmeprotokoll

Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Bauabnahme und schauen Sie sich das Haus gründlich an. Protokollieren Sie alle Mängel, die Sie und Ihr Bauherrenberater entdecken, und definieren Sie auch gleich, bis wann sie behoben werden müssen. Wenn der Architekt oder der Bauleiter bei einem Mangel anderer Meinung ist, sollten Sie die Situation dokumentieren, zum Beispiel mit Bildern oder Notizen. Schreiben Sie auch solche Mängel auf, die von allein verschwinden sollen, beispielsweise Feuchtigkeitsflecken. Als Laie können Sie Mängel und ihre Folgen nur schlecht einschätzen. Denken Sie daran, das Protokoll vom Architekten oder vom Bauleiter unterschreiben zu lassen, bevor Sie die Baustelle verlassen.

Ihre Mängelrechte

Nach der Bauabnahme müssen Sie, der Architekt oder der Generalunternehmer alle Handwerker rügen, die für die Mängel verantwortlich sind. Wenn Sie diese Aufgabe übernehmen, müssen Sie in Ihren Mängelrügen die Schäden detailliert beschreiben, dem Handwerker eine Frist setzen, bis wann er die Mängel beheben muss, und Ihre Rügen eingeschrieben verschicken. Die Handwerker haben laut Obligationenrecht drei Möglichkeiten, einen Mangel zu beheben: Nachbesserung, Minderung und Wandlung

• Sie bessern ihr Werk nach. Die Nachbesserung ist sinnvoll, wenn ein Mangel einfach zu beheben ist, zum Beispiel eine Wand nochmals gestrichen werden muss. Der Handwerker kann aber eine Nachbesserung verweigern, wenn der Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Wenn er sich weigert, kann der Bauherr mit einer richterlichen Ermächtigung einen anderen mit der Nachbesserung beauftragen – auf Kosten des fehlbaren Handwerkers. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung könnte ein Handwerker sogar dazu verpflichtet werden, einen Vorschuss zu leisten. Allerdings müssen dafür gewisse Modalitäten eingehalten werden.
  
• Sie mindern den Preis, weil eine Nachbesserung unmöglich oder (zu) aufwendig ist. Für einen Kratzer lohnt es sich beispielsweise nicht, den kompletten Linoleumboden zu ersetzen. In der Regel ist der Preisnachlass bei einer Minderung aber gering. Der Bauherr akzeptiert den Mangel als Minderwert. Dann schuldet der Handwerker den Ersatz des Minderwerts oder der Bauherr zieht den Betrag von der Rechnung ab.
  
• Im schlimmsten Fall, wenn das Werk unbrauchbar ist, können Sie die Annahme verweigern und vom Vertrag zurücktreten. Eine solche Wandlung kommt allerdings selten vor, – weil sie nur bei Werken möglich ist, die  der Handwerker demontieren und zurücknehmen kann.

Die SIA-Norm 118

Ob ein Mangel vorliegt, muss gemäss Obligationenrecht der Bauherr beweisen. Besser gestellt sind Sie mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118, der Bauherren im Mängelrecht besserstellt und die Beweislast während der zwei Jahre Garantiefrist umkehrt: Der Verkäufer oder Generalunternehmer muss beweisen, dass kein Mangel vorliegt. Dafür verpflichtet Sie die SIA-Norm 118 dazu, zuerst die Nachbesserung zu verlangen. Die Minderung oder Wandlung können Sie erst verlangen, wenn der Handwerker die Nachbesserung abgelehnt oder nicht nachgebessert hat.

Um zu gewährleisten, dass Garantiearbeiten sichergestellt sind, regelt die SIA-Norm 118 auch Garantieleistungen. In der Regel sind das Bürgschaften von Banken oder Versicherungen in der Höhe von fünf bis zehn Prozent der Auftragssumme. Muss ein Mangel behoben werden, sollte der Bauherr dafür sorgen, dass das vor Ablauf der Bürgschaftsfrist geschieht oder die Frist verlängert wird.