Erbrecht

Haus erben als Erbengemeinschaft

Mit dem Tod der Eltern bilden die Geschwister eine Erbengemeinschaft. Diese besitzt die Erbmasse im Gesamteigentum. Das kann gerade mit Immobilien ganz schön kompliziert sein. Was können Sie tun, um Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden?

 Geschwister bilden eine Erbengemeinschaft, welche die Erbmasse im Gesamteigentum besitzt.
Erben Geschwister ein Haus, entsteht eine Zwangsgemeinschaft, die nicht immer gut funktioniert.
(mei/rh) Hat eine Person mehrere Erbberechtigte, bilden diese bei deren Tod eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Weil Erbengemeinschaften automatisch entstehen, sind sie Zwangsgemeinschaften. Das heisst: Die Erben sind, ob sie wollen oder nicht, Teil der Erbengemeinschaft. Ein weiteres Merkmal der Erbengemeinschaft ist der Besitz der Erbmasse im Gesamteigentum. Die Erben k√∂nnen nicht allein √ľber bestimmte Teile der Erbschaft verf√ľgen, sondern besitzen gemeinsam alles. Und weil nebst Rechten auch Pflichten an die Erben √ľbergehen, haften sie gemeinsam. Ausserdem m√ľssen sie alle Beschl√ľsse zum Nachlass einstimmig f√§llen. Diese nicht einfache Ausgangslage kann gerade bei Liegenschaften zu Problemen f√ľhren. Ebenfalls zu beachten: Die Erbengemeinschaft entsteht zwar automatisch, doch sie kann erst √ľber die Erbschaft verf√ľgen und zum Beispiel ein Konto aufl√∂sen, wenn die Erbscheine ausgestellt wurden.

Die Erben haften solidarisch

Ein Streitpunkt in Erbengemeinschaften ist die Solidarhaftung: Erben haften f√ľr die Vers√§umnisse anderer Erben. Und das nicht nur mit dem Erbverm√∂gen, sondern auch mit ihrem privaten Verm√∂gen. Finanzielle Verpflichtungen, etwa der Hypothekarzins oder das Honorar des Stockwerkeigentumsverwalters, k√∂nnen beim einen Erben eingefordert werden, falls ein anderer seinen Anteil nicht bezahlt. Zieht einer der Erben nicht am selben Strick, bringt das f√ľr alle anderen einen zeitlichen und m√∂glicherweise auch finanziellen Mehraufwand mit sich.

Das Einstimmigkeitsprinzip

Die Erbengemeinschaft muss einvernehmliche L√∂sungen finden, was manchmal schwierig ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Erbe das Haus behalten will, alle anderen es aber verkaufen m√∂chten. F√ľr diese Pattsituation hat der Gesetzgeber eine L√∂sung: die Erbteilungsklage. Sie erlaubt es einem Erben, seinen Anteil einzufordern und aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Solche Klagen sind jedoch kostspielig und langwierig, darum sind sie der letzte Ausweg. Vor dem Gang zum Richter empfiehlt sich eine Mediation. Falls das nicht klappt: Das Recht auf Erbteilungsklage verj√§hrt nicht.

Verkauf, Teilung nd Versteigerung einer Liegenschaft

  • Will ein Erbe die Liegenschaft kaufen und sind die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft alle damit einverstanden, empfiehlt es sich, das Objekt von Experten sch√§tzen zu lassen. Am besten gibt man zwei Sch√§tzungen in Auftrag. Damit kann der Durchschnitt der Sch√§tzungen als Kaufpreis festgelegt werden.
  • Will kein Erbe die Liegenschaft kaufen, kann die Erbengemeinschaft sie verkaufen oder durch einen Immobilienmakler verkaufen lassen, falls alle einverstanden sind.
  • Das Teilungsverfahren ist eine Alternative zum Verkauf. Dabei wird die Liegenschaft vom Gesamteigentum in Miteigentum aufgeteilt. Die bekannteste Form von Miteigentum ist das Stockwerkeigentum. Im Prinzip k√∂nnen H√§user auch entlang virtueller, nicht mit realen Wohnungsgrenzen √ľbereinstimmenden Grenzen aufgeteilt werden. Weil jedoch die Zust√§ndigkeiten im Stockwerkeigentum klar geregelt sind, entscheiden sich viele Erbengemeinschaften f√ľr diese Variante. Meist r√§umen sich die Erben gegenseitig ein vertragliches Vorkaufsrecht ein, falls einer seinen Anteil verkaufen will.
  • K√∂nnen sich die Erben nicht einigen, wer von ihnen ein unteilbares Gut wie eine Liegenschaft √ľbernehmen soll, ordnet der Richter eine Versteigerung an. Dies kann unter den Erben selbst, also intern, oder am Markt erfolgen. Wenn das Objekt intern versteigert wird, besteht die Gefahr, dass ein Erbe nur mitbietet, weil ein anderer die Liegenschaft unbedingt kaufen will. Damit treibt er den Preis in die H√∂he ‚Äď und am Ende k√∂nnte der Erbe, der gar nicht kaufen wollte, den Zuschlag erhalten. Wenn das Objekt am Markt versteigert wird, bleibt die Ungewissheit, f√ľr wie viel das Haus verkauft wird. Im schlechtesten Fall geht die Immobilie zu einem Schleuderpreis weg. Bei einer Versteigerung wird immer das ganze Objekt, d.h. das ganze Haus, versteigert.

Erbanteil verkaufen

M√∂glich ist auch, dass ein Erbe seinen Anteil dem oder den anderen verkauft. Der einfachste Weg w√§re es, die Liegenschaft sch√§tzen zu lassen und die Differenz √ľber eine Zahlung auszugleichen. Diese L√∂sung hat einen Nachteil: Liegenschaften verf√ľgen √ľber unterschiedliche Potenziale. Wenn der Wert nach der Aufteilung stark steigt, f√ľhlt sich der Erbe benachteiligt, der nicht vom Mehrwert profitiert. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, Immobilienexperten zu beauftragen, die Liegenschaft zu bewerten und ihr Potenzial zu analysieren. Dann k√∂nnen die Erben bei der Ausgleichszahlung die m√∂gliche Wertsteigerung ber√ľcksichtigen.

Fortgesetzte Erbengemeinschaft

Falls eine Erbengemeinschaft funktioniert, kann sie als fortgesetzte Erbengemeinschaft √ľber Jahre oder Jahrzehnte zusammenbleiben. Allerdings sollten sich die Mitglieder bewusst sein, dass solche Gemeinschaften volatil sind und sich immer wieder neu zusammensetzen. Wenn Erben sterben kommen neue Mitglieder, die nicht alle kennen, und die Gemeinschaft wird gr√∂sser und heterogener. Darum ist es sinnvoll, langfristig zu denken. Erbengemeinschaften sind m√∂glich, tauglich, brauchbar, sollten aber irgendwann aufgel√∂st werden.

Tipps f√ľr Erbengemeinschaften

  • Werden Liegenschaften auf der Grundlage einer einfachen Objektbewertung ohne Potenzialanalyse verteilt, geraten sich die Erben sp√§ter oft in die Haare, weil das Haus mit wenig Investitionen oder einer Umnutzung auf einmal viel mehr wert ist.
  • Achten Sie bei der Aufteilung von Liegenschaften darauf, dass Sie und Ihre Miterben nicht unn√∂tig hohe Grundst√ľckgewinnsteuern bezahlen m√ľssen.
  • Schieben Sie die Aufl√∂sung nicht auf die lange Bank. Mit jedem Erben, der stirbt, stossen neue Erben zur Gemeinschaft. Je gr√∂sser die Erbengemeinschaft ist, desto schwieriger wird es, einstimmig zu entscheiden.

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