Eigentumswohnung verkaufen: Tipps für den Wohnungsverkauf

Eine Wohnung verkaufen ist fast dasselbe wie ein Haus verkaufen. Aber nur fast. Zum einen brauchen Sie zusätzliche Dokumente für die Verkaufsdokumentation. Und zum anderen gibt es einige kleine, aber wichtige Unterschiede. Worauf sollten Sie achten, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen?

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(rh) Eigentumswohnungen verkaufen sich heute fast wie von selbst. Trotz der Preissteigerungen seit der Jahrtausendwende übersteigt die Nachfrage immer noch das Angebot, vor allem an guten Lagen. Der Verkaufsprozess ist für Häuser und Wohnungen identisch:

Marktwert schätzen lassen und Verkaufspreis festlegen,
vollständige Verkaufsdokumentation zusammenstellen,
Immobilie auf verschiedenen Online-Plattformen ausschreiben,
Besichtigungstermine vereinbaren und das Haus oder die Wohnung zeigen,
Preis- und Verkaufsverhandlungen führen,
Kaufvertrag aufsetzen, notariell beglaubigt unterzeichnen und
den Verkauf mit dem Eintrag ins Grundbuch abschliessen.

Dennoch gibt es einige Unterschiede, die Sie beachten sollten, bevor Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen. Die wichtigsten Punkte werden in diesem Artikel erläutert.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Wohnungsverkauf zusätzlich?

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, benötigen Sie für die Preis- und Verkaufsverhandlungen einige zusätzliche Unterlagen:

Aktueller Grundbuchauszug der Wohnung, der Parkplätze und des Grundstücks
Alle Grundriss- und Baupläne der Wohnung und der gesamten Liegenschaft
Amtlicher Wert (Steuerwert) und aktueller Eigenmietwert der Wohnung
Gebäudeversicherungspolice
Liste der Investitionen
Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
Begründungsurkunde der Stockwerkeigentümerschaft
Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre
Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft der letzten 3 Jahre

Diese Unterlagen sind wichtig, damit interessierte Personen eine fundierte Entscheidung treffen können. Einerseits können sie sich ein Bild von der Liegenschaft und der finanziellen Situation der Stockwerkeigentümergemeinschaft machen. Zum anderen können sie besser beurteilen, ob die Philosophie der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu ihnen passt und ob sie in das Haus hineinpassen.

Kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Verkauf verhindern?

Obwohl Sie mit der Wohnung und den Stellplätzen auch Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum verkaufen, kann die Gemeinschaft kein Veto gegen den Verkauf einlegen. Allenfalls gibt es Eigentumsbeschränkungen wie Dienstbarkeiten oder Nutzungsbeschränkungen, die den Verkauf erschweren können. So muss zum Beispiel die Eigentümerversammlung einem Umbau zustimmen. Deshalb sind der Grundbuchauszug und die Reglemente für die Verhandlungen so wichtig. Die Miteigentumsparteien haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie können sich dieses Recht aber im Reglement gegenseitig einräumen. Dies ist bei kleineren Stockwerkeigentümergemeinschaften sinnvoller als bei grösseren, wenn sie die Zusammensetzung der Eigentümerschaft kontrollieren wollen.

Was passiert mit Ihrem Geld im Erneuerungsfonds?

Aus dem Erneuerungsfonds bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Unterhalt und die Renovation der gemeinschaftlichen Teile. Die Einlagen in den Erneuerungsfonds gehören zum Gemeinschaftsvermögen und sind untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden. Wer verkauft und damit aus der Gemeinschaft ausscheidet, verliert den Anspruch auf das einbezahlte Geld. Deshalb werden die Einlagen in der Regel zum Verkaufspreis hinzugerechnet und die Kaufenden übernehmen den Anteil am Erneuerungsfonds.

Können Sie eine vermietete Eigentumswohnung einfach so verkaufen?

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet haben, müssen Sie dies den Mietenden schriftlich mitteilen. Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund, die Kündigung wäre anfechtbar. Die neue Eigentumspartei übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und darf zum Beispiel den Mietzins nicht ohne Grund erhöhen. Und sie kann nur wegen Eigenbedarf oder Zahlungsrückständen kündigen. Deshalb werden für freie Eigentumswohnungen in der Regel deutlich höhere Preise gezahlt. Wenn Sie Zeit haben, sollten Sie mit dem Verkauf warten, bis die Mietenden gekündigt haben und die Wohnung frei ist.