Die Aufgaben der Stockwerkeigentümerversammlung

(rh) Die Stockwerkeigentümerversammlung entscheidet über Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen. Je nach Geschäft braucht sie für ihre Entscheidungen das absolute Mehr, das qualifizierte Mehr oder Einstimmigkeit. Artikel 647 ZGB regelt, welches Mehr für welches Geschäft notwendig ist. Doch die eine oder andere Formulierung im Gesetz ist vage, beispielsweise «wichtigere Verwaltungshandlungen», «nützliche bauliche Massnahmen» oder «notwendige bauliche Massnahmen».

Verwaltungshandlungen

• Notwendige Verwaltungshandlungen übernimmt in der Regel der Verwalter. Dazu zählen alle Geschäfte, die erforderlich sind, damit die Liegenschaft von den Eigentümern benutzt werden kann, etwa die Bezahlung der Gebäudeversicherungsprämie. Wurde kein Verwalter bestimmt, ist an der Stockwerkeigentümerversammlung ein absolutes Mehr erforderlich.
  
• Dringliche Verwaltungshandlungen müssen ergriffen werden, wenn schnelles Handeln erforderlich ist, beispielsweise Sofortmassnahmen nach einem Elementarschaden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter bestimmt, kann ein Eigentümer von sich aus aktiv werden, auch ohne Einwilligung der anderen. Es empfiehlt sich aber, nur die nötigsten Massnahmen zu veranlassen, da der betreffende Stockwerkeigentümer unter Umständen für alle weitergehenden Arbeiten allein aufkommen muss.
  
• Gewöhnliche Verwaltungshandlungen sind in der Regel Sache des Verwalters. Falls keiner eingesetzt worden ist, kann ein Stockwerkeigentümer das Geschäft selbst in die Hand nehmen, sofern die Gemeinschaft mit absolutem Mehr nicht anders entschieden hat. In diese Kategorie fällt zum Beispiel die Auftragsvergabe für die Reparatur eines kleinen Schadens an einen Handwerker.
  
• Wichtigere Verwaltungshandlungen sind alle Geschäfte, die mit etwas höheren Kosten verbunden sind, etwa die Anstellung eines Abwarts oder eines Gärtners. Für wichtigere Verwaltungshandlungen ist das qualifizierte Mehr (nach Köpfen und nach Quoren) an der Stockwerkeigentümerversammlung notwendig.

Bauliche Massnahmen

Alle Arbeiten, die über einfache Reparaturen hinausgehen, gelten als bauliche Massnahmen. Je nach Art und Umfang dieser Renovationen, Umbauten oder Neubauten sind für die Beschlussfassung unterschiedliche Quoren notwendig.

• Notwendige bauliche Massnahmen wie die Erneuerung der Fassade dienen der Werterhaltung der Liegenschaft und werden mit einem absoluten Mehr beschlossen.
  
• Nützliche bauliche Massnahmen sind Arbeiten, die einen Mehrwert zur Folge haben. Darunter fallen beispielsweise die energieeffiziente Renovation der Fassade oder der Einbau eines Lifts. Wertsteigernde Massnahmen brauchen das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Quoren. Ausserdem dürfen die Massnahmen keine schwerwiegenden Nachteile für einen einzelnen Stockwerkeigentümer haben.
  
• Luxuriöse bauliche Massnahmen wie der Einbau eines Schwimmbads im Keller oder die Verwendung besonders teurer Materialien bedürfen der Einstimmigkeit.

Schwierige Abgrenzung

Die Abgrenzung ist manchmal schwierig. Eine Renovation ist nützlich, wenn sie die Wirtschaftlichkeit verbessert, aber luxuriös, wenn sie nur der Bequemlichkeit oder Ästhetik dient. Die Geister scheiden sich besonders bei energieeffizienzsteigernden Massnahmen. Für umweltbewusste Stockwerkeigentümer sind sie notwendig, für andere nicht. Das Problem dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen, weil für viele ältere Eigentumswohnungen bald eine Gesamterneuerung ansteht. Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz Mitte der 1960er-Jahre eingeführt worden, vor mehr als 50 Jahre.