Wer bezahlt Schäden im Stockwerkeigentum?

(pg) Um Haftungsfragen beantworten zu können, bedarf es zuerst einer kleinen Einführung in die besondere Form des Stockwerkeigentums. Wer Stockwerkeigentum (STWE) erwirbt, der erhält einen im Grundbuch eingetragenen Anteil am Grundstück, auf dem die Immobilie erbaut wurde. Der Miteigentumsanteil gibt dem Miteigentümer das Sonderrecht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen - in der Regel die Wohnung, den Keller und den Estrich sowie allenfalls auch ein Bastelraum.

Im Verhältnis dieses Anteils werden auch die Unterhaltskosten aller gemeinschaftlichen Bauteile sowie der Betriebskosten berechnet. Für seine Wohnung und allenfalls andere Räume besitzt der Käufer ein Sonderrecht, für die gemeinschaftlich genutzten Bauteile wie das Dach, die Fassade, die Fenster, den Vorplatz, den Garten oder das Treppenhaus ein Sondernutzungsrecht.

Im Sonderrecht Schäden selbst zu tragen

Bei Schäden im Stockwerkeigentum lässt sich entlang von Sonderrecht und Sondernutzungsrecht am ehesten eruieren, wer für einen entstandenen Schaden aufkommt. Am einfachsten ist die Schadenzuweisung innerhalb der eigenen Wohnung – also dem vereinbarten Sonderrecht. Blättert zum Beispiel die Farbe ab, eine Bodenfliese geht kaputt oder im Waschbecken treten Risse auf, bezahlen die Besitzer der Wohnung den Schaden selbst. Und rutscht in der Wohnung ein Gast aus und kommt dabei zu Schaden, ist auch dies keine Angelegenheit für die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Schaden-Übernahmen der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Anders sieht es aus, wenn der angesprochene Gast auf dem von der Gemeinschaft genutzten Vorplatz zu Fall kommt, zum Beispiel weil das dort liegende Eis nicht entfernt wurde. Dann ist es an der Stockwerkeigentümerschaft, für den Schaden resp. die Kosten für die Genesung der betroffenen Person aufzukommen. Wenn der Unfall aufgrund von ungenügenden baulichen Massnahmen erfolgt, kann die Gemeinschaft wiederum auf das Unternehmen Regress nehmen, welches das Bauteil erstellt hat. Auch wenn beispielsweise ein Hagelsturm das Dach des Gebäudes zerstört, muss die ganze Stockeigentümergemeinschaft die entstandenen Kosten bezahlen.

Wasserschäden: Wo ist der Schaden entstanden?

Komplizierter wird es bei einem Wasserschaden. Entsteht dieser aus Fahrlässigkeit in der eigenen Wohnung und schädigt zum Beispiel den Boden der Wohnung und allenfalls auch gemeinsam genutzte Räume, müssen die Wohnungsbesitzer als Verursacher für die Behebung des Schadens aufkommen.

Was aber, wenn in der Immobilie durch eine undichte Leitung ein Wasserschaden am Gemeinschaftsobjekt entsteht? In diesem Fall muss zuerst eruiert werden, in welchem Teil Wasserleitung der Schaden besteht. Findet sich das Leck innerhalb der Leitungen eines einzelnen Stockwerkeigentümers, hat dieser auch für den Schaden aufzukommen. Befindet es sich aber innerhalb einer gemeinschaftlich genutzten Leitung, ist die Gemeinschaft für die Kosten der Behebung verantwortlich.

Wichtiger Versicherungsschutz

Sie sehen, bei Schäden im Stockwerkeigentum kann es kompliziert werden. Deshalb ist auch ein umfassender Versicherungsschutz sehr wichtig, sowohl für die einzelnen Stockwerkeigentümer als auch für die Stockwerkeigentümergemeinschaft. 

Häufige Fragen