Combattre la moisissure

Qui est responsable de la moisissure dans la maison ou l’appartement ?

Selon l’Office fédéral de la santé publique OFSP, en Suisse, un appartement sur quatre ou cinq est concerné par un problème d’humidité, offrant un terrain favorable à la moisissure. En particulier concernant les appartements locatifs, il n’est pas toujours évident de savoir qui est responsable et doit prendre en charge les dommages.

Schimmel Haftung
Surtout dans le cas de logements locatifs, il n'est pas toujours clair, lorsque des moisissures apparaissent, qui est responsable.

(stö) L’humidité excessive est mauvaise pour la santé et pour votre maison ou votre appartement. Idéalement, le taux d’humidité dans les pièces habitables se situe entre 40 et 60 %. Les causes des moisissures sont invariablement liées à la construction ou à l’utilisation. Les conditions de développement de la moisissure sont un taux d'humidité élevé (au-dessus de 70 %), la présence de substances nutritives et la température ambiante. En général, c’est souvent l’association de deux ou même trois de ces facteurs qui favorise le développement de moisissures. Par conséquent, il convient d’abord de clarifier ce qui a réellement été le déclencheur avant que le propriétaire ou le locataire n’attribue la responsabilité à l’autre partie. 

Obligation de déclarer pour les locataires et les propriétaires par étage

Les locataires et les propriétaires par étage doivent immédiatement en informer le bailleur ou la gérance. Sinon, le locataire ou le propriétaire par étage est rendu responsable des dommages consécutifs, par exemple une infestation fongique progressive. L’OFSP recommande donc de rendre compte des dommages par des photographies et d’en informer immédiatement, par lettre recommandée, le bailleur ou la gérance. Le bailleur ou la gérance est ensuite responsable de procéder à la clarification.  Les locataires ou les propriétaires par étage ne sont pas habilités à mandater une expertise.

Clarifier et éliminer

Souvent, les causes ne sont pas évidentes. Par conséquent, le bailleur ou le gérant doit faire appel à un spécialiste des vices de construction et de la physique du bâtiment. Celui-ci sera en mesure d’identifier les causes et d’évaluer l’ampleur du dommage sur place. Cela est particulièrement important pour les nouvelles constructions. Un taux d’humidité excessif peut être causé par une substance bâtie défectueuse. Si tel est le cas, le propriétaire ou le maître d’ouvrage doit en informer l’entrepreneur responsable, au plus tard cinq ans après la fin des travaux, afin qu’il puisse remédier à la cause de la prolifération des moisissures. Au bout de cinq ans, le propriétaire ou le maître d’ouvrage perd son droit de remédier au défaut.

Médiation, arbitrage, plainte

Si le locataire ou le propriétaire par étage et le bailleur ou la gérance ne parviennent pas à un accord, ils devront faire appel à un médiateur. Cette tâche est assumée par les associations locales de locataires ou de propriétaires ou, si les parties ne parviennent pas à un accord, l’autorité de conciliation du lieu où se trouve l’objet. La procédure de conciliation a pour but d’éviter de saisir le tribunal. Si les parties ne parviennent toujours pas à un accord, l’autorité de conciliation tranche ou délivre une autorisation de procéder. Celle-ci pourra être utilisée pour introduire une action devant le tribunal compétent dans un délai de 30 jours.

Il s'avère souvent délicat de trouver la cause, lorsque la moisissure vient tout juste de s'installer. Il convient donc, dans tous les cas, de ne pas porter d'accusations hâtives, que ce soit de la part du locataire à l'encontre du propriétaire, sous le prétexte de défauts de construction ou inversement, de la part du propriétaire à l'encontre du locataire, sous le prétexte d'une utilisation inappropriée.

Déclaration obligatoire pour locataires et propriétaires d'étages

Les locataires et propriétaires par étage sont soumi à une obligation de déclaration ; ils doivent par conséquent aussitôt se mettre en contact avec le propriétaire ou la gérance. Dans le cas contraire, les locataires ou propriétaires d'appartements seront tenus pour responsables des dommages induits, par exemple la propagation des moisissures. L'OFSP recommande de rendre compte des dommages par des photographies et d'en informer, par lettre recommandée, le propriétaire ou la gérance. Le propriétaire ou la gérance doit ensuite procéder à une clarification complémentaire. Par conséquent, il n'est pas recommandé au locataire ou au propriétaire par étage de prendre l'initiative de demander une expertise.

Demander l'avis de spécialistes des défauts de construction

Si la cause de la formation de moisissures n'est pas évidente – ce qui est souvent le cas – le recours à un spécialiste des défauts de construction et de la physique du bâtiment devient indispensable pour le propriétaire ou la gérance. Le spécialiste est en mesure d'identifier la cause et de mesurer l'ampleur du dommage sur place. Cette intervention s'avère particulièrement importante lorsqu'il s'agit d'une construction neuve. En effet, un taux d'humidité excessif peut être causé par une substance bâtie défectueuse. Dans ce cas, le propriétaire ou le maître d'ouvrage doit contacter les parties contractuelles concernées dans un délai de cinq ans après l'achèvement des travaux afin de pouvoir clarifier de manière professionnelle la cause et y remédiere.

S'adresser aux autorités de conciliation, en cas de litige

Si aucun accord n'intervient entre le locataire ou le propriétaire de l'appartement et le loueur ou la gérance, les parties ont la possibilité – comme dans tout autre contentieux – de s'adresser à des associations locales de locataires ou de propriétaires immobiliers et, si nécessaire, à l'organisme de conciliation.

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