Les transformations dans le cadre de la propriété par étage

(rh) D’un point de vue légal, lorsque vous achetez un appartement en copropriété, vous n’achetez pas un appartement. Vous acquérez une part de l’ensemble de l’immeuble et le droit spécifique du copropriétaire d’utiliser un appartement en exclusivité. Vu sous cet angle, ce n’est donc pas votre appartement. Outre ce droit exclusif, de nombreuses communautés de copropriétaires accordent à leurs copropriétaires d’autres droits de jouissance. Par exemple concernant une place de parking extérieur, un balcon, une terrasse en attique ou un jardin. De par la loi, de tels espaces ne peuvent pas faire l’objet d’un droit exclusif.

Droit exclusif vs droit de jouissance

Vous pouvez aménager librement ce que vous utilisez en droit exclusif, donc votre appartement. Pour autant que vous n’endommagiez pas de parties de construction communes, ni ne restreigniez leur fonction ou modifiiez leur apparence. Par exemple, vous ne pouvez pas abattre un mur porteur, car vous compromettriez la statique – et donc vos voisins. C’est sans doute clair pour tout le monde. Les éléments de construction qui donnent l’impression d’appartenir à l’appartement, mais n’en font juridiquement pas partie, sont souvent la cause de discordes. C’est le cas par exemple du balcon, du jardin ou de la terrasse, mais aussi des volets.

Il vaut mieux déposer une demande de trop que de se rendre coupable de manquement

En cas de doute, une partie de construction qui n’est pas à l’intérieur des pièces en droit exclusif appartient à la communauté et ne peut être modifiée sans consentement. L’assemblée des copropriétaires doit donner son aval si vous souhaitez par exemple poser des vitres sur votre balcon. Sans un tel accord, vous risquez davantage qu’une simple dispute de voisinage. Une modification non autorisée de la substance commune du bâtiment est considérée comme un dommage à la propriété. Les autres copropriétaires pourraient déposer plainte et exiger le démontage à vos frais.

Nécessaire, utile ou luxueux

L’assemblée des copropriétaires statue concernant les modifications des parties communes. Le nombre de copropriétaires qui doivent approuver les mesures architecturales dépend de leur caractère nécessaire, utile ou luxueux :

Les mesures architecturales nécessaires sont indispensables pour maintenir la valeur ou la fonctionnalité du bien. Par exemple le remplacement des canalisations après une fuite. Dans ce contexte, la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée des copropriétaires est suffisante. En cas d’urgence, un propriétaire par étage peut prendre des mesures de son propre chef et faire réparer les canalisations aux frais de la communauté. Si l’immeuble en copropriété est menacé, il a non seulement le droit d’agir seul, mais y est également tenu.

Les mesures architecturales utiles sont des mesures de modernisation qui augmentent la valeur de l’immeuble, sa rentabilité et sa convivialité. Par exemple, le remplacement du système de chauffage à mazout par une pompe à chaleur ou une meilleure isolation thermique et acoustique. Ces mesures exigent la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée des copropriétaires, lesquels doivent représenter la majeure partie de la chose (quote-part).

• Si une mesure rend l’utilisation de la chose considérablement plus difficile ou non rentable pour un copropriétaire, ce dernier doit donner son accord.
• Si les coûts d’une mesure sont déraisonnables pour un copropriétaire, celle-ci ne peut être mise en œuvre sans son consentement que si les autres copropriétaires supportent ses frais.

Les mesures architecturales luxueuses sont des mesures qui ne servent qu’à l’embellissement ou à la commodité. Par exemple, des plaques en marbre dans l’escalier ou une piscine couverte au sous-sol. Comme souvent seuls quelques copropriétaires en bénéficient, tous doivent donner leur accord. Également ceux qui ne sont ni présents ni représentés à l’assemblée des copropriétaires.

L’argent est le point de discorde numéro un

Les mesures de construction doivent être planifiées à l’avance afin que les copropriétaires aient le temps de mettre de l’argent de côté. Idéalement, cela se fait au travers d’un fonds de rénovation. L’Association suisse des copropriétaires recommande d’y verser chaque année 0,3 % de la valeur d’assurance de l’immeuble. Cette somme est répartie entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part. En particulier dans le cas de propriétés anciennes et des propriétés qui doivent être assainies, il est judicieux d’évoquer les rénovations et les coûts de rénovation.

Le jardin est le point de discorde numéro deux

Certaines parties de l’immeuble sont forcément des parties communes. C’est le cas par exemple du terrain. Cela signifie que le jardin peut certes être affecté à l’utilisation exclusive d’un copropriétaire, mais sans que celui-ci n’ait le droit de le modifier à sa guise. La communauté des copropriétaires doit donner son accord, par exemple, si le copropriétaire souhaite aménager un étang dans « son » jardin.