Financement : crédit à la construction ou hypothèque ?

(rh) Celui qui souhaite construire, acheter ou rénover une maison ou un appartement a besoin en général non seulement de fonds propres, mais aussi de capitaux étrangers. Si vous achetez un bien immobilier existant, vous financez l'achat à l'aide d'une hypothèque. Si vous construisez ou rénovez, vous financez les coûts par un crédit à la construction.

Si vous achetez : l’hypothèque

Indépendamment du modèle, les banques vérifient la solvabilité et grèvent la maison ou l’appartement jusqu’au maximum 80 % du prix d’achat ou de sa valeur vénale. Jusqu'à 65 pour cent sous forme d'hypothèque de 1er rang et le reste comme hypothèque de 2e rang, qu'il faudra amortir. Vous devez donc au moins apporter 20 % de capital propre et gagner suffisamment : les coûts du logement (intérêts, amortissement, entretien ainsi que les charges) ne doivent pas dépasser 35 % du revenu brut de votre ménage.

Si vous construisez ou rénovez : le crédit de construction

Le crédit à la construction est un crédit de compte courant (factures en cours), lequel est fixé comme limite sur votre compte construction. Après l'ouverture, vous versez vos fonds propres sur le compte construction. Toutes les factures de l'architecte et des artisans sont payées au fur et à mesure à partir de votre compte construction. Dès que votre capital personnel est épuisé, vous sollicitez le crédit à la construction. Avec l'avancée des travaux, la somme du crédit et les frais d'intérêts augmentent. De nombreuses banques mandatent une commission de crédit à la construction, laquelle vérifie toutes les factures et examine si l'argent est bien utilisé pour votre projet. Dès que la construction ou la rénovation est achevée, le crédit à la construction est transformé en hypothèque.

Aujourd’hui, certaines banques combinent le compte bancaire avec une hypothèque. Avantages : vous souscrivez l’hypothèque dès la phase de construction. Elle est remboursée par tranches au fur et à mesure de l’avancement des travaux, mais ne doit pas être amortie pendant la phase de construction. Une fois les travaux terminés, l’hypothèque continue à courir sans nouveau contrat.

Les différences entre hypothèque et crédit à la construction 

Les hypothèques et crédits à la construction vous permettent de financer votre logement en propriété. Mais il existe d'importantes différences entre ces formes de crédit :

• Avec une hypothèque vous financez l'achat d'une propriété existante, avec un crédit à la construction un projet de construction ou de transformation.
  
• Une hypothèque vous permet de disposer librement de la totalité de la somme du crédit. Vous pouvez faire ce que vous voulez de cet argent, sans devoir vous justifier vis-à-vis de la banque.
  
• Un crédit à la construction affecte la limite du crédit à un projet. La banque paie uniquement les factures concernant votre projet de construction ou de transformation, et refuse tout autre paiement. 

Combiner les hypothèques et les crédits à la construction

De nos jours, on combine toujours plus fréquemment les hypothèques et crédits à la construction ou le crédit à la construction est remplacé par une hypothèque à l'issue des travaux. Trois exemples :

• Lorsqu'une entreprise générale réalise votre projet, elle exige le prix d'achat en plusieurs tranches, en fonction de l'avancée des travaux. Vous pouvez payer les factures à l'aide de votre compte construction ou de votre hypothèque. C'est une solution judicieuse lorsque vous pensez que les taux vont augmenter avant la fin du projet.
  
• Si vous réalisez vous-même votre projet de construction, vous pouvez payer les factures modestes à l'aide de votre compte construction et les plus importantes avec votre hypothèque. Ou vous transformez votre crédit à la construction en hypothèque par étapes (avant la fin du projet). Cela vous permet aussi de vous prémunir contre la hausse des intérêts.
  
• Si vous pensez que les taux hypothécaires vont prochainement augmenter, souscrivez votre hypothèque et versez l'argent sur votre compte construction. Le compte construction est tenu sur la base de l'avoir (sans intérêts débiteurs), par contre vous payez tout de suite les intérêts de l'hypothèque, même si vous n'avez besoin du capital qu'ultérieurement.

Questions fréquentes