Vente immobilière : changement de propriétaire malgré un contrat de bail en Suisse

(rh) Le principe « la vente rompt le bail » n’est plus appliqué depuis 1990. Lorsque les propriétaires vendent leur appartement en copropriété ou leur immeuble locatif, tous les droits et obligations sont transférés à l’acquéreur lors de l’inscription au registre foncier. Cela vaut également pour tous les contrats de bail à loyer. Autrement dit, le nouveau propriétaire et les locataires actuels n’ont pas besoin de signer un nouveau contrat de bail, l’ancien étant maintenu. Dans cet article, nous résumons ce qui est important pour les vendeurs, les nouveaux propriétaires et les locataires en ce qui concerne la vente d’un bien immobilier.

Visites avant la vente

Les propriétaires ont le droit de visiter le bien et les différents appartements avec des acheteurs potentiels jusqu’à ce que l’immeuble soit vendu. La visite doit toutefois être convenue avec les locataires, être annoncée et préserver autant que possible la sphère privée. Les locataires peuvent être présents, mais ce n’est pas une obligation. Ils peuvent en principe demander une réduction de loyer raisonnable pour la durée de la visite, faute de pouvoir jouir pleinement de leur appartement. Si le propriétaire veut prendre des photos pour le dossier de vente ou la publication d’une annonce sur Internet, il doit préserver la sphère privée du locataire et, par exemple, couvrir ou ranger les meubles. L’appartement ne peut pas être photographié sans l’accord du locataire.

Droit de préemption pour les locataires

En Suisse, les locataires n’ont pas de droit de préemption. Les propriétaires ne sont donc pas tenus de les informer de leur intention de vendre le bien immobilier. Seuls quelques cantons appliquent un droit de préemption pour les locataires à certaines conditions. Dans le canton de Genève, par exemple, les locataires ont le droit d’acheter la maison ou l’appartement loué s’ils y vivent depuis plus de trois ans, s’il n’en résulte pas d’obligation d’achat pour les autres locataires et si 60 % des locataires acceptent la vente.

Résiliation avant la vente

Comme il n’y a pas de droit de préemption pour les locataires en Suisse, les propriétaires peuvent résilier tous les contrats de bail à loyer avant la vente du bien immobilier. Les résiliations doivent toutefois être faites valablement. Cela signifie que les contrats doivent être résiliés avec un préavis d’au moins trois mois pour la fin du trimestre (pour les contrats à durée indéterminée) ou pour la fin du contrat (pour les contrats renouvelés automatiquement). Les locataires peuvent contester la résiliation dans un délai de 30 jours auprès d’une commission de conciliation en matière de bail. Une résiliation est considérée comme abusive si le bailleur veut inciter le locataire à acheter l’appartement ou si le bailleur veut donner congé au locataire pour libérer l’appartement en raison de litiges ou de tensions.

Résiliation après la vente

Le nouveau propriétaire est tenu de respecter les délais et termes de résiliation convenus contractuellement. Il peut toutefois faire valoir ses propres besoins urgents immédiatement après l’achat et résilier le contrat moyennant un droit de résiliation extraordinaire. Selon l’art. 261, al. 2, let. a CO, le nouveau propriétaire peut « résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés ». S’il laisse passer ce délai de résiliation, il doit respecter les délais et termes de résiliation fixés dans le contrat de bail à loyer. Le locataire peut contester la résiliation dans un délai de 30 jours et, dans des cas justifiés, demander une prolongation appropriée du bail.

Augmentation du loyer après la vente

Selon l’art. 269a CO, les nouveaux propriétaires peuvent augmenter les loyers, par exemple pour les aligner sur les loyers usuels dans la localité ou dans le quartier ou pour réaliser un rendement brut suffisant. Si un rendement brut insuffisant est invoqué, l’augmentation est exigible pour le prochain terme de résiliation possible après l’inscription au registre foncier. Passé ce délai, le propriétaire ne peut plus invoquer un rendement insuffisant. Si les locataires contestent l’augmentation de loyer, le nouveau propriétaire doit prouver à la commission de conciliation en matière de bail que le rendement est insuffisant. S’il est insuffisant parce que le prix d’achat était excessif, le nouveau propriétaire n’a pas le droit d’augmenter les loyers.

Questions fréquentes