Bauleitung beim Umbau selbst machen

(mei) Welche Handwerker muss man für Umbauten und Renovierungsvorhaben engagieren? Wie sind ihre Einsätze auf der Baustelle zu organisieren und zu koordinieren? Worauf ist beim Offertenvergleich zu achten? Wie lassen sich unerwartete «Mehrkosten» vermeiden? Solche Fragen liegen in der Kompetenz einer Bauleitung. Diese lässt sich an den planenden Architekten delegieren oder an Fachkräfte, die auf Bauleitung spezialisiert sind. Die Alternative: Man sucht selbständig nach Antworten und führt das Projekt in Eigenregie durch. Grundsätzlich gilt: Wer weiss, worauf zu achten ist, erlebt später keine bösen Überraschungen.

Eine Bauleitung bedingt Überlegungen zur Auswahl von Handwerkern und Lieferanten

Sind der Umfang des Umbaus oder der Renovation bestimmt und die eventuell nötigen Bewilligungen eingeholt, beginnt die Umsetzung für die Bauleitung mit der Auswahl der Materialien, der neuen Geräte und der ausführenden Betriebe. Branchenverzeichnisse liefern einen Überblick über das Angebot. Es empfiehlt sich, wenn möglich Unternehmer und Lieferanten aus der eigenen Region zu berücksichtigen. Diese sind auf einen guten Ruf im engeren Umfeldangewiesen. Zudem fallen lange Anfahrtswege weg. Dies ist auch bei allfälligen nachträglichen Garantiearbeiten ein Vorteil. Zu empfehlen sind auch Nachfragen im Bekanntenkreis, der eventuell schon Erfahrung bei einer Bauleitung gesammelt hat. Möglicherweise kann er Handwerker oder Lieferbetriebe empfehlen. Je nach Projektgrösse ist es ratsam, den ausgewählten Unternehmer vor der Auftragserteilung auf seine Bonität hin zu prüfen, etwa durch das Einfordern eines Betreibungsregister-Auszugs. Wichtig ist auch, dass das Bauchgefühl und das ästhetische Empfinden die Wahl unterstützt. 

Bauleitung heisst Offerten prüfen

Bei der Wahl von Handwerkern und Lieferanten muss die Bauleitung verbindliche Offerte einholen – für eine Arbeitsgattung am besten mehrere, um eine bestimmte Bandbreite an Angeboten und Vergleichsmöglichkeiten zu erhalten. Offerten sollten neben den Kosten die Anforderungen, Grösse und Form des Bauteils oder Gerätes, Raumbedarf und Masse, die Lieferfristen und die Leistungen auf der Baustelle enthalten. Bei Geräten muss klar sein, ob die Montage oder Installation inbegriffen ist (in der Regel ist dies der Fall).

Wenn die Bauleitung von verschiedenen Unternehmen dasselbe offerieren lässt, ist der Preis zwar oft der entscheidende Faktor bei der Auftragsvergabe. Ist ein Mitbewerber markant billiger als seine Konkurrenten, ist jedoch Vorsicht geboten: Es könnte sich um einen unseriösen Anbieter handeln. Falls sich die Angebote in ihrem Umfang unterscheiden, sollte der Mehrpreis, beispielsweise für ein qualitativ hochwertigeres Gerät, den Bedürfnissen wirklich entsprechen.

Vor dem Erteilen des Auftrags: Ist der Bauleitung alles klar?

Übernimmt man die Bauleitung selbst, dann vermitteln Offerten viele Informationen, deren Bedeutung sich den wenig Fachkundigen oft erst auf den zweiten Blick ganz erschliessen. Dabei geht es nicht nur um das «Kleingedruckte», sondern auch um das Verständnis, gerade bei technischen Begriffen und Werten. Bei der Lektüre der verschiedenen Offerten empfiehlt es sich, die Preise pro Quadratmeter zu vergleichen, nicht die Endpreise anhand der geschätzten Quadratmeter. Die Bauleitung sollte auch kontrollieren, ob die Mehrwertsteuer inbegriffen ist oder nicht. Achtung: Bei einer Beratung ohne späteren Auftrag kann eine Entschädigung anfallen, sofern dies vorher so vereinbart wurde.

Rechtliches zur Auftragsvergabe

Hat sich die Bauleitung für eine Offerte entschieden, so ist der Zuschlag mit einem Auftragsschreiben zu bestätigen. Darin sollten der Auftrag selbst, ein Verweis auf die entscheidende Offerte oder Besprechung (mit Datum), der vereinbarte Preis und die Konditionen festgehalten sein. Besondere Aufmerksamkeit verlangt die Abgrenzung zwischen den verschiedenen Auftragsnehmern respektive den Arbeiten. Es muss Gewissheit geschaffen werden, wer für welchen Arbeitsschritt zuständig ist. Die Bauleitung hat ausserdem sicherzustellen, dass die zuständigen Handwerker und Lieferanten die Partner an den «Schnittstellen» kennen. In rechtlicher Hinsicht relevant sind Garantiefristen. Sie sollten ausdrücklich nach OR vereinbart werden. Falls ein Werkvertrag besteht, sollte in ihm festgehalten werden, dass die SIA-Normen zur Anwendung kommen.

Um sich finanziell gegen Mängel abzusichern und das Risiko des Bauhandwerkerpfandrechts zu mindern, empfiehlt es sich, Zahlungen erst nach Abnahme zu leisten bzw. bei grösseren Aufträgen lediglich Akonto-Zahlungen vorzunehmen.

Die Bauleitung ist zuständig für die Kosten- und Rechnungskontrolle

Der Rechnungsbetrag der Handwerker und Lieferanten sollte dem Betrag in der Offerte entsprechen. Die Bauleitung muss überprüfen, ob dies der Fall ist. Falls unvorhergesehene Umstände auftreten (beispielsweise ein unerwartet schlechter Untergrund bei Oberflächenbehandlungen), muss der Handwerker die Bauleitung unverzüglich darauf aufmerksam machen und die Mehrkosten schlüssig begründen. Bei geschätzten Beträgen aufgrund einer angenommenen Quadratmetergrösse darf die Endabrechnung jedoch eine Abweichung von bis zu 10 % aufweisen. Offerierte Einheitspreise (pro Quadratmeter) sind hingegen verbindlich.

Tipps und Tricks für die Bauleitung in Eigenregie

So wird der Umbau billiger

• Fragen Sie nach, welche Kosten in der Offerte nicht ausgewiesen sind: Sind z. B. Arbeit, Anfahrtsweg und Demontage inbegriffen?
• Vergewissern Sie sich, welcher Stundenansatz für die im Voraus nicht abschätzbaren Regiearbeiten gilt.
• Falls Sie handwerklich geschickt sind, können Sie unter gewissen Umständen Vor- oder Handlangerarbeiten übernehmen – klären Sie die Konditionen vorher ab.

Handwerker und Lieferanten im Haus

• Räumen Sie vor der Ankunft der Handwerker und Lieferanten alles weg, was ihnen im Weg stehen könnte, und decken Sie die Böden und Wände ab.
• Handwerker und Lieferanten verstehen mehr vom Fach als Sie – halten Sie sich mit Ratschlägen zurück.
• Schauen Sie den Handwerkern nicht dauernd über die Schulter – prüfen Sie aber, ob sie achtsam mit dem Material umgehen und sorgfältig arbeiten.
• Begutachten Sie Unterputz-Arbeiten vor dem Verputzen. 

Häufige Fragen