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Assainissement du bâtiment : marche à suivre

La rénovation énergétique des bâtiments existants doit être abordée de manière stratégique. C’est l’unique moyen d’évaluer les variantes possibles et de coordonner les travaux de construction. La formule gagnante : quatre fois quatre !

Vorgehen Gebäudesanierung
L'assainissement de bâtiments anciens exige une approche stratégique.

Le parc immobilier suisse est bâti en grande partie. Le marché offre donc de plus en plus de propriétés résidentielles existantes. Toutefois, cela peut dissuader les acheteurs intéressés, car après l’achat d’une propriété, une autre dépense élevée, la coûteuse remise en état, est prévisible. Pour soulager le portemonnaie et optimiser les investissements éventuels, il est judicieux d’obtenir des conseils pertinents : Quelles mesures sont réellement nécessaires dans le cadre de l’assainissement ? Un assainissement partiel serait-il suffisant ? Est-il possible de réaliser les interventions architecturales par étapes ? Les spécialistes de l’immobilier et de la construction préconisent la formule « quatre fois quatre » : l’assainissement d’un bâtiment peut se faire de quatre manières différentes et en autant d’étapes.

Stratégie : choix des variantes et de l’étendue des travaux

« Les propriétaires de bâtiments peuvent choisir entre la préservation de la valeur, l’assainissement partiel, la rénovation complète ou une nouvelle construction de remplacement », explique Thomas Ammann, chef de service Énergie et technique de construction auprès de l’Association des propriétaires fonciers. Cependant, le choix de l’adéquation d’un bâtiment pour l’avenir nécessite davantage d’informations : les décisions concernant le remplacement ou la rénovation ne peuvent se prendre que sur la base d’analyses fondamentales de l’état du bâtiment et de son potentiel d’expansion. La faisabilité de l’ajout d’un étage ou de l’extension d’un bâtiment existant doit être évaluée, par exemple, sur la base du droit de superficie local et de l’aménagement du territoire. Partant du calcul des coûts totaux d’investissement et d’exploitation, le remplacement d’un bâtiment existant par un objet moderne et économe en énergie peut être financièrement intéressant. Une étude de la Haute École spécialisée du Nord-Ouest de la Suisse révèle, en effet, qu’une nouvelle construction peut parfaitement être plus rentable qu’une rénovation totale.

Exécution : le temps est un facteur important

La stratégie de renouvellement tient compte des exigences d’utilisation et des possibilités financières du propriétaire de la maison. Le premier critère nécessite de définir le cycle d’utilisation après les transformations : la perspective temporelle s’oriente-t-elle vers la durée d’utilisation à proprement parler ou vers la durée de vie de la structure du bâtiment ? Si vous voulez être tranquille au moins 20 à 25 ans, la maintenance du bâtiment ou la rénovation des installations, de la technique du bâtiment et des équipements sanitaires sont au premier plan. Parallèlement, un plan d’utilisation sur 50 ans prévoit un renouvellement partiel de l’enveloppe du bâtiment, dont font partie des éléments essentiels tels que l’isolation de la façade et le remplacement des fenêtres.

Si la maison d’habitation existante doit être mise au niveau d’une nouvelle construction sur le plan technique, la rénovation peut être conçue et exécutée selon les règles du standard de construction Minergie. Bien que cela entraîne des coûts supplémentaires, plusieurs avantages s’en dégagent : les investissements motivés par l’énergie augmentent l’efficacité énergétique et apportent plus de confort. En outre, on peut s’attendre à une augmentation de la valeur vénale du bâtiment.

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Exécution : définir les étapes

Plus l’étendue des mesures de rénovation du bâtiment est importante, plus il est facile de définir des étapes individuelles. Les experts en construction et en énergie recommandent de scinder la procédure en quatre étapes. Il est important, toutefois, de respecter leur ordre pour éviter les vices ultérieurs. La rénovation commence par l’enveloppe du bâtiment, dont les façades sont généralement équipées d’une meilleure isolation thermique ou de nouvelles fenêtres. La mise en œuvre de cette dernière uniquement comporte le risque de formation de condensation à l’intérieur. Une expertise de la physique du bâtiment permet de clarifier les incertitudes. Le renouvellement de la protection solaire peut facilement être associé à la rénovation de l’enveloppe du bâtiment. La première étape de la rénovation est ainsi achevée.

La deuxième étape comprend la partie supérieure et inférieure du gros œuvre : outre les murs extérieurs, le toit, le plancher du grenier et le plafond de la cave peuvent également être dotés d’une meilleure isolation. La troisième étape ne sera abordée qu’une fois l’envergure de l’optimisation énergétique de l’enveloppe du bâtiment précisée. Celle-ci comprend tout éventuel remplacement du système de chauffage et des autres installations techniques. Leur dimensionnement doit être adapté aux besoins d’énergie réduits par les étapes une et deux. La quatrième et dernière étape de la rénovation concerne l’aménagement intérieur, à savoir le renouvellement des surfaces et des équipements de la cuisine et de la salle de bains. Une ventilation douce peut être nécessaire en complément.

En résumé, cela signifie que : la planification de la rénovation d’un bâtiment commence par l’enveloppe du bâtiment, passe par la chaufferie, pour se terminer par l’environnement de vie proprement dit. Les interventions effectuées aux différentes étapes peuvent être déterminées individuellement. En revanche, il convient de conserver l’ordre des différentes étapes.

Financement : comment réaliser un assainissement

Plus la rénovation doit aller en profondeur, plus le volume d’investissement sera élevé. Cependant, la Confédération et les cantons offrent des aides financières et des subventions supplémentaires pour les mesures d’efficacité énergétique. Thomas Ammann de l’APF attire également l’attention sur les banques qui définissent certaines exigences écologiques dans le cadre de leurs prêts et hypothèques. En outre, l’assainissement énergétique du bâtiment permet généralement de déduire les coûts des impôts sur plusieurs années. Les propriétaires fonciers qui souhaitent transformer une maison d’habitation « vieillotte » en un logement contemporain économique peuvent donc compter sur un large éventail d’aides financières. 

  • Auteur :
  • infomaison
  • Image :
  • istockphoto