Energetisch erneuern: Gebäudesanierungen umfassend angehen

Die energetische Erneuerung von bestehenden Häusern lässt sich vielfältig umsetzen. Doch die beste Wirkung erzielt, wer sich zuerst eine umfassende Sanierungstrategie zurecht legt. Mitunter wird es sogar günstiger, wenn die Umsetzung in Etappen erfolgt.

Das Vorgehen bei einer Gebäudesanierung will gut geplant sein — Die Sanierung von Altbauten ist strategisch anzupacken.

In der Schweiz stehen knapp 1.5 Millionen Wohnbauten. Mehr als die Hälfte davon sind Einfamilienhäuser. Und davon wiederum sind mehr als drei Viertel zwanzig Jahre oder älter. Jedes vierte Einfamilienhaus wurde sogar vor 1950 gebaut. Wer Ausschau nach einem Eigenheim hält, für den bietet das Altbausegment ein reichhaltiges Angebot.

Doch mit dem Erwerb einer bestehenden Liegenschaften sind gewisse finanzielle Risiken verbunden: Das zum Kauf ausgeschriebene Haus ist schlecht gedämmt oder fossil beheizt. Neben dem Einsparpotenzial ist energetischer Handlungsbedarf absehbar – oder es sind neue gesetzliche Vorgaben zu erfüllen, zum Beispiel wenn es die fossile Heizungsanlage oder einen Elektroboiler durch erneuerbare Systeme zu ersetzen gilt.

Hohes Einsparpotenzial

Die grösste Wirkung erzeugen Massnahmen an der Gebäudehülle. Als Faustregel für das Sparpotenzial bei bestehenden Wohnhäusern gilt: Eine energetische Sanierung der Aussenwände kann den Heizwärmebedarf um fast einen Drittel reduzieren. Ein Aufdoppeln der Wärmedämmschicht auf rund 14 cm erfüllt die gesetzlichen Vorgaben in der Regel. Die Anforderungen des Minergie-Standards lassen sich mit etwa 18 cm Dämmung erreichen. Doch bevor solche Massnahmen bestimmt werden, gilt es eine Gesamtstrategie festzulegen. Denn oft lässt sich ein energetischer Erneuerungsbedarf mit dem Ersatz von haustechnischen Anlagen verbinden.

Deshalb empfehlen Energieberater ein sachgerechtes Vorgehen, das künftige Mängel vermeidet: Es beginnt mit einer Analyse des Verbesserungsbedarf und führt zur Definition von baulichen und technischen Massnahmen, mit denen ein Gebäude kurz- bis mittelfristig zu erneuern. Sinnvoll ist, Fachleute bereits für die Planung beizuziehen, um die definierten Eingriffe in logischer Reihenfolge – und nicht zwingend nach ökonomischen Überlegungen – zu etappieren.

Erneuerungsvarianten: unterschiedliche Eingriffstiefe

Eine Strategie zur Gebäudeerneuerung lässt sich am besten im Dialog zwischen Eigentümerschaft und Fachperson festlegen. Neben energetischen Vorgaben sind weitere übergeordnete Überlegungen zu berücksichtigen wie die künftigen Nutzungsbedürfnisse für die Immobilie und die finanziellen Möglichkeiten des Hauseigentümers. Das Konkretisieren des Erneuerungsbedarfs zieht ausserdem die Dauer des folgenden Nutzungszyklus in Betracht: Konzentriert sich die Umbauplanung auf eine Instandhaltung und das Beheben offensichtlicher Mängel, liegt die zeitliche Perspektive bei 10 bis 15 Jahren. Der zeitliche Horizont für eine tiefergehende Erneuerung liegt dagegen bei rund 20 Jahren; letzteres gilt zum Beispiel für Massnahmen an der Gebäudehülle, der Haustechnik und den sanitären Anlagen.

Ein auf die Lebensdauer der Gebäudesubstanz ausgerichtete Erneuerung ist mit den Vorgaben für einen Neubau zu vergleichen und wird sich auf eine Nutzungsdauer von 50 Jahren beziehen. In dieser Zeit sollen sich Verbesserungen an der Gebäudehülle wie eine Fassadendämmung oder der Fensterersatz amortisieren können.

Minergie: mehr Kosten, höhere Werte

Soll das bestehende Wohnhaus nach einer Erneuerung auf das bauliche und technische Niveaus eines Neubaus gebracht werden, können verschiedene Systemvarianten evaluiert werden. Die meisten dieser Planungskonzepte orientieren sich an den Regeln des Gebäudestandards Minergie. Sie stimmen die baulichen und technischen Eingriffe aufeinander ab und ermöglichen zudem eine Qualitätssicherung in Planung, Bau und Betrieb.

Zwar verursacht die Erstellung von Minergiebauten oft Mehrkosten. Im Gegenzug kann sich ein Hauseigentümer einige Vorteile davon versprechen: Investitionen in eine energetische Erneuerung steigern den Wert des Eigentums und reduzieren die Energiekosten im regulären Betrieb.

Soll ein Gebäude tiefgreifend saniert werden, lassen sich einzelne Massnahmen schrittweise oder etappiert ausführen. Bau- und Energiefachleute empfehlen oft ein Gesamtpaket aus vier Etappen, deren zeitliche Abfolge einer energetischen Logik entspricht. Es beginnt aussen an der Hülle, falls diese Erneuerungsbedarf aufweist. Ein Dämmen der Fassaden und ein Ersatz undichter Fenster reduziert den Heizwärmebedarf. Eine Verbesserung des Wärmeschutzes verringert aber nicht nur den Energiekonsum, sondern reduziert auch den Leistungsbedarf des Heizsystems. Bei einem späteren Ersatz lassen sich kleinere Heizungsanlagen installieren, deren Anschaffung ihrerseits weniger kostet.

Bei der Verbesserung der Gebäudehülle, als erste Erneuerungsetappe, sind auch bauphysikalische Aspekte zu klären. So können neue dichte Fenster, umgeben von schlecht gedämmten Aussenwänden, zu einem Problem für die interne Raumluftfeuchteregulierung warden. Und nicht zu vergessen ist der Sonnenschutz: Eine Fassadenrenovation lässt sich problemlos mit der Erneuerung des Sonnenschutzes kombinieren.

Die zweite Erneuerungsetappe beinhaltet das gebaute darüber respektive darunter: in Ergänzung zu den Aussenwänden lassen sich Dach, Estrichboden und Kellerdecke besser dämmen. Erst wenn die Gebäudehülle energetisch verbessert wird, soll der dritte Schritt in Angriff genommen werden. Bei einen anstehenden Ersatz der Heizung und anderer haustechnischer Anlagen kann deren Dimensionierung auf den reduzierten Energiebedarf abgestimmt werden.

Die vierte und letzte Sanierungsetappe kümmert sich um den Innenausbau, konkret um die Erneuerung der Oberflächen und Ausstattung von Küche und Bad. Aber aufgepasst: Ist ein erweitertes Abluftsystem oder eine kontrollierte Wohnungslüftung erwünscht, sind Vorkehrungen dafür bereits in der ersten oder zweiten Etappe einzuplanen.

Zusammengefasst heisst dies: Die Strategie zur Gebäudesanierung wandert von der Gebäudehülle über den Heizungskeller zur eigentlichen Wohnumgebung. Welche Eingriffe ausgeführt werden, hängt vom energetischen Verbesserungspotenzial ab und darf zusätzlich individuell bestimmt werden. Die Reihenfolge der einzelnen Etappen ist jedoch sachgerecht umzusetzen.

Öffentliche Beratungsangebote

Die öffentliche Hand bietet unterschiedliche Dienstleistungen an, die die Planung und die Umsetzung einer Gebäudesanierung erleichtern können. Dazu gehören ein fachlicher und ein finanzieller Support, wozu auch direkte Förderbeiträge gehören. Wird ein standardisiertes Vorgehen gewählt, stehen unabhängige Beratungs- und Informationsangebote bereit, die von kantonalen Energiefachstellen oder Berufsverbänden organisiert werden. Wie etwa beim Gebäudeenergieausweise der Kantone (GEAK plus) zeigen diese den privaten Bauherrschaften das Handlungsspektrum und konkrete Sanierungsmassnahmen auf. Auch für den Ersatz einer fossilen Heizung durch ein erneuerbares Wärmesystem bieten Bund und Kantone eine indviduelle Impulsberatung mit Kostenbeteiligung an.

Finanzierung: Wie eine Sanierung gefördert wird?

Je tiefgreifender eine Erneuerung geplant wird, umso höher fallen die Anschaffungs- und Investitionskosten aus. Allerdings bieten Bund und Kantone zusätzliche Finanzierungshilfen und Fördergelder für energetisch wirksame Massnahmen an. Das Gebäudeprogramm stellt Förderbeiträge zur Verfügung, wenn folgende Bedingungen bei einer Gebäudesanierung erfüllt sind. Ein Fördergesuch ist jeweils an die Energiefachstelle des Standortkantons zu richten:

Einzelne respektive kombinierte Massnahmen an Gebäudehülle und Dach,
Anschaffung von erneuerbaren Energieanlagen zum Heizen, Sonnenkollektoren oder Ersatz von Elektroheizungen, beispielsweise im Kanton Bern.

Im Weiteren berechtigt eine energetische Gebäudesanierung in der Regel, die Ausgaben über mehrere Jahre von den Steuern abzuziehen. Zudem bieten Banken spezifische Sanierungs-Hypotheken an, falls die Immobilienerneuerung auf Basis eines GEAK durchgeführt wird. Immobilienbesitzer, die nach dem Erwerb eines Wohnhauses dessen mangelhafte Substanz in ein zeitgemässes und sparsames Zuhause verwandeln, erhalten also nicht nur guten Rat, sondern dürfen auch mit vielfältiger finanzieller Unterstützung rechnen.