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Avantages de l'amortissement direct d'hypothèques

Si vous financez votre habitation avec plus de 65 % de capitaux empruntés, vous devrez tôt ou tard rembourser l'hypothèque de second rang. En général, dans un délai de 15 ans ou dès que vous atteignez l'âge de la retraite – selon la première de ces éventualités.

Vorteile direkte Amortisation
La plupart des débiteurs optent pour l'amortissement indirect mais l'amortissement direct présente aussi des avantages.

(rh) Les banques et les assurances financent la propriété d'habitation avec jusqu'à 80 % de capitaux empruntés. Jusqu'à 65 % de la valeur vénale ou du prix d'achat comme première hypothèque sans obligation d'amortissement, le reste comme hypothèque de second rang plus chère avec obligation d'amortissement. Le débiteur hypothécaire est tenu de rembourser (d'amortir, autrement dit) tout ce qui dépasse la barre des 65 %. Le créancier et le débiteur conviennent de la période d'amortissement : 1 % de la dette hypothécaire totale par an, jusqu'au remboursement de l'hypothèque de second rang, en 15 ans ou jusqu'à la retraite.

L'hypothèque de second rang peut être amortie de deux manières, directement ou indirectement :

  • dans le cas de l'amortissement direct, le débiteur rembourse directement le créancier. Cela permet de réduire les dettes et la charge d'intérêts. En revanche, comme le débiteur déduit moins d'intérêts hypothécaires de son revenu imposable, sa charge fiscale augmentera ;
  • Dans le cas de l'amortissement indirect, le débiteur effectue des versements constants dans le pilier 3a (prévoyance liée). Les dettes et la charge d’intérêts restent constantes, le débiteur peut déduire de son revenu imposable les intérêts de la dette et les versements, ce qui a pour effet de réduire sa charge fiscale.

Avantages de l'amortissement direct

Pour la plupart des débiteurs, l'amortissement indirect apparaît judicieux pour des raisons fiscales. Cependant, l’amortissement direct présente aussi des avantages : votre dette hypothécaire diminue d’année en année, votre charge d’intérêts baisse et vous investissez directement dans votre maison ou votre appartement. En outre, il peut être intéressant pour un débiteur d’amortir directement et de réduire continuellement sa dette et sa charge d’intérêts s’il souhaite baisser progressivement son taux d’occupation et gagner moins, par exemple avant la retraite.

Plus que 15 ans au lieu de 20

Avant, des débiteurs avaient jusqu'à 20 ans pour rembourser l'hypothèque de second rang. Comme un nombre croissant d'experts craignaient que le marché immobilier suisse puisse connaître une surchauffe, les banques ont renforcé leur autorégulation et ont raccourci la période d'amortissement à 15 ans. Par ailleurs, des débiteurs sont soumis à une obligation d'amortissement linéaire, donc par versements constants. Il était possible auparavant de ne rien payer pendant quelques années ou de rembourser l'intégralité du montant à la fin de la période d'amortissement.

Questions fréquentes

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