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Lorsque vous louez une maison ou un appartement, la plupart des frais accessoires sont compris dans le loyer. Dès que vous possédez votre maison, vous devez payer tous les frais accessoires en sus des taux hypothécaires et de l’amortissement. Savez-vous à quoi vous attendre ?
(rh) Malgré les augmentations des intérêts depuis mi-2022, les hypothèques restent encore historiquement avantageuses. Néanmoins, les propriétaires immobiliers potentiels doivent prouver à leur banque qu’ils sont en mesure d’assumer les frais courants : les taux hypothécaires, l’amortissement et les frais accessoires ne doivent pas représenter plus de 35 % du revenu brut du ménage. Le mode de calcul des banques en Suisse est conservateur : en général, elles se basent sur un taux d’intérêt théorique de 5 %. Dans leur propre intérêt, mais aussi dans celui du preneur ou de la preneuse de crédit.
Bien des personnes s’intéressant pour la première fois à un bien immobilier ne prennent pas en compte les frais accessoires. Cela se comprend, la plupart des frais accessoires étant inclus dans les loyers. Or, en tant que propriétaire immobilier, vous devez calculer et payer les frais accessoires en sus des taux hypothécaires et de l’amortissement :
Pour les appartements en propriété par étages, vous devez compter les mêmes frais accessoires que pour les maisons individuelles ou mitoyennes. Ils ne sont toutefois pas facturés séparément, mais en fonction des quotes-parts de la valeur, déterminées dans l’acte de fondation de la communauté de copropriétaires. En sont exclus les frais de chauffage et, suivant le système, de fourniture d’eau chaude, qui sont en général facturés selon la consommation ou sur la base d’un concept de facturation spécial.
Les frais accessoires sont vite coûteux. Les experts et les banques calculent les frais accessoires des nouvelles constructions en moyenne à 1 % du prix d’achat. Si vous achetez une maison individuelle pour un million de francs, il vous en coûtera CHF 10 000.- par an.
Les chiffres sont des valeurs moyennes. Les frais effectifs dépendent d’un grand nombre de facteurs.
Et ce calcul ne tient pas compte non plus des réserves. Pour être prudent et prévoyant dans son budget, il faut mettre de côté chaque année une somme supplémentaire représentant 1 % du prix d’achat. Par exemple pour des rénovations, le remplacement d’appareils ménagers dans la cuisine ou dans la buanderie et l’échange d’installations sanitaires dans la salle de bains. Ce pour-cent n’entre pas dans le calcul de la capacité financière, mais devrait néanmoins être pris en compte.
Prix d'achat de la maison individuelle | CHF 1'000'000 |
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Primes d'assurance | CHF 1'000 |
Redevances | CHF 1'250 |
Frais d'exploitation | CHF 3'500 |
Réparations et entretien | CHF 2'750 |
Entretien du jardin et des alentours | CHF 1'500 |
CHF 10'000 |
Revenons au calcul de la capacité financière. Si vous achetez une maison pour un million de francs et en financez 20 % avec des capitaux propres, soit CHF 200 000, vous devrez calculer des frais courants de CHF 4907 par mois, soit près de CHF 59 000 par an :
5 % Intérêt théorique pour les hypothèques de 1er et 2e rangs | CHF 40'000 |
Amortissement de l'hypothèque de 2e rang | CHF 8'900 |
Frais d'entretien et frais accessoires | CHF 10'000 |
CHF 58'900 |
Ce calcul sert à évaluer la capacité financière future, et non actuelle. Pour que votre banque dise « oui », vous devez gagner plus de 168 000 francs par an (58 900 : 35 x 100). Brut, avant déduction de toutes les charges sociales, y compris le 13e mois et autres éléments de salaire tels que les bonifications.
La plupart des propriétaires de logements font leur calcul sans coûts d’opportunité et négligent les conséquences fiscales :
Avoir son propre logement coûte plus cher qu’on peut le croire. Il vaut donc la peine de faire ses calculs correctement et de tenir compte de tous les frais. En effet, les banques sont devenues plus prudentes dans le calcul de la capacité financière et refusent un plus grand nombre de financements qu’il y a encore quelques années.
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