Frais accessoires : les coûts réels de la propriété

(rh) Malgré les augmentations des intérêts depuis mi-2022, les hypothèques restent encore historiquement avantageuses. Néanmoins, les propriétaires immobiliers potentiels doivent prouver à leur banque qu’ils sont en mesure d’assumer les frais courants : les taux hypothécaires, l’amortissement et les frais accessoires ne doivent pas représenter plus de 35 % du revenu brut du ménage. Le mode de calcul des banques en Suisse est conservateur : en général, elles se basent sur un taux d’intérêt théorique de 5 %. Dans leur propre intérêt, mais aussi dans celui du preneur ou de la preneuse de crédit.

Règle empirique : 1 % pour les frais accessoires

Bien des personnes s’intéressant pour la première fois à un bien immobilier ne prennent pas en compte les frais accessoires. Cela se comprend, la plupart des frais accessoires étant inclus dans les loyers. Or, en tant que propriétaire immobilier, vous devez calculer et payer les frais accessoires en sus des taux hypothécaires et de l’amortissement :

• Primes pour l’assurance immobilière ainsi que pour les assurances bris de glace, dégâts d’eau et responsabilité civile de bâtiment.
• Taxes pour l’eau et les eaux usées, ainsi que pour le ramassage des ordures et des déchets verts.
• Taxes de raccordement au réseau câblé.
• Frais d’exploitation pour le gaz, le mazout ou l’électricité, pour le ramoneur et le matériel de nettoyage et d’entretien.
• Travaux d’entretien tels que les petites réparations ou les travaux de jardinage.
• Abonnements de services pour le chauffage, la citerne à mazout, le lave-linge et le sèche-linge.

Cas particulier : la propriété par étages

Pour les appartements en propriété par étages, vous devez compter les mêmes frais accessoires que pour les maisons individuelles ou mitoyennes. Ils ne sont toutefois pas facturés séparément, mais en fonction des quotes-parts de la valeur, déterminées dans l’acte de fondation de la communauté de copropriétaires. En sont exclus les frais de chauffage et, suivant le système, de fourniture d’eau chaude, qui sont en général facturés selon la consommation ou sur la base d’un concept de facturation spécial.

Faites l’estimation de vos frais accessoires

Les frais accessoires sont vite coûteux. Les experts et les banques calculent les frais accessoires des nouvelles constructions en moyenne à 1 % du prix d’achat. Si vous achetez une maison individuelle pour un million de francs, il vous en coûtera CHF 10 000.- par an.

Les chiffres sont des valeurs moyennes. Les frais effectifs dépendent d’un grand nombre de facteurs. 

Et ce calcul ne tient pas compte non plus des réserves. Pour être prudent et prévoyant dans son budget, il faut mettre de côté chaque année une somme supplémentaire représentant 1 % du prix d’achat. Par exemple pour des rénovations, le remplacement d’appareils ménagers dans la cuisine ou dans la buanderie et l’échange d’installations sanitaires dans la salle de bains. Ce pour-cent n’entre pas dans le calcul de la capacité financière, mais devrait néanmoins être pris en compte.

Les banques ne prennent aucun risque

Revenons au calcul de la capacité financière. Si vous achetez une maison pour un million de francs et en financez 20 % avec des capitaux propres, soit CHF 200 000, vous devrez calculer des frais courants de CHF 4907 par mois, soit près de CHF 59 000 par an :

Ce calcul sert à évaluer la capacité financière future, et non actuelle. Pour que votre banque dise « oui », vous devez gagner plus de 168 000 francs par an (58 900 : 35 x 100). Brut, avant déduction de toutes les charges sociales, y compris le 13e mois et autres éléments de salaire tels que les bonifications.

Coûts d’opportunité et conséquences fiscales

La plupart des propriétaires de logements font leur calcul sans coûts d’opportunité et négligent les conséquences fiscales :

• Si vous n’aviez pas utilisé votre argent pour le financement de votre logement en propriété, il aurait pu travailler pour vous. Par exemple sur un compte de dépôt ou à la bourse. Vous perdez donc des intérêts, des dividendes et d’éventuels bénéfices de change. Ces coûts s’appellent « coûts d’opportunité ».
• La propriété du logement influence directement votre imposition. En Suisse, d’une part, vous devez déclarer aux impôts la valeur locative (moins les frais d’entretien) en tant que revenu, d’autre part, vous pouvez déduire du revenu les intérêts hypothécaires comme intérêts débiteurs.

Conclusion

Avoir son propre logement coûte plus cher qu’on peut le croire. Il vaut donc la peine de faire ses calculs correctement et de tenir compte de tous les frais. En effet, les banques sont devenues plus prudentes dans le calcul de la capacité financière et refusent un plus grand nombre de financements qu’il y a encore quelques années.

Questions fréquentes