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Vendre sa maison donne beaucoup à faire. Si vous vous lancez dans la vente de votre immeuble sans courtier, vous apprendrez ici tout ce que vous devez savoir en tant que vendeur.
(rh) Les raisons de vendre votre maison ne manquent pas. Vous changez de poste et que le trajet pour vous rendre au travail est trop long, vos enfants quittent la maison devenue ainsi trop grande, vous voulez profiter de votre retraite au bord de la mer. Quelles que soient les raisons, si vous voulez vendre votre maison sans agent immobilier, la démarche sera généralement toujours la même : vous fixez le prix de vente, préparez un dossier de vente, passez une annonce, cherchez un acquéreur et signez un contrat qui doit être authentifié par un notaire et inscrit dans le registre foncier.
Contrairement à d'autres marchés, les prix de l'immobilier ne sont pas les mêmes partout. Ainsi, une demeure identique coûtera plus cher sur la Côte d'or que dans l'Oberland zurichois, ou encore dans la même commune quand elle bénéficie d'un aménagement intérieur de luxe. Il vous faut une estimation. Le mieux est de vous en remettre aux services d'un expert immobilier. D'une part parce qu'il est difficile pour un amateur d'estimer un bien immobilier, en particulier lorsque des émotions sont en jeu et d'autre part parce que les acheteurs font davantage confiance à un expert neutre qu'au vendeur. Toujours plus de vendeurs, mais aussi les banques, se fient à l’évaluation hédoniste, qui se base sur les prix des immeubles comparables dans la même région.
Vous avez besoin de photos professionnelles et d'un dossier de vente qui doit comprendre au moins les informations suivantes :
Les chances de vendre la maison vite et à un bon prix augmentent proportionnellement à la qualité de la documentation. Il vaut donc la peine d’investir un peu d’argent dans de bonnes photos et un peu de temps dans le dossier. Il en existe de bons modèles sur Internet.
Réfléchissez où le risque de gaspillage est le plus faible. Il est tout aussi vain de passer une petite annonce dans la NZZ pour vendre une petite maison individuelle simple que de publier en ligne une villa de 12 pièces avec garage, piscine et terrain de pratique sur tutti.ch. Il est plus opportun de proposer la maison sur une ou plusieurs grandes plates-formes en ligne, en fonction de votre budget. Utilisez le texte et les photos du dossier de vente et téléchargez celui-ci au format pdf. N'oubliez pas d'informer tous vos amis, parents et connaissances de votre intention, de passer une annonce dans le journal local et de planter un panneau dans votre jardin.
Un travail bien préparé est à moitié terminé. Cette formule s'applique aussi aux négociations de vente :
Le contrat de vente régit point par point les conditions de l’opération immobilière. Comme il peut s'avérer complexe, le notaire rédige un projet de contrat. L'acheteur et vous-même, en tant que vendeur, vérifiez et complétez ce projet jusqu'à ce que les conditions du contrat soient acceptables pour les deux parties. Le contrat de vente doit mentionner les points suivants :
Discutez avec l'acheteur du projet aussi longtemps qu'il le faudra pour arriver à un consensus. Veillez à ce que le texte soit formulé correctement en termes juridiques et que rien n'a été omis. Ne retournez chez le notaire que lorsque l'acheteur et vous-même serez du même avis, car toute modification du contrat est synonyme de perte de temps et d’argent.
Il est probable que vous ayez convenu avec l'acheteur qu'il devra payer une fois le contrat signé, authentifié par le notaire et inscrit au registre foncier. Pour vous assurer au cours des négociations contractuelles que l'acheteur paiera effectivement, demandez-lui de prouver sa solvabilité en présentant par exemple l'engagement ferme de sa banque à déclencher le paiement dès que le changement de propriétaire sera inscrit au registre foncier.
Le changement de propriétaire s'accompagne d'émoluments et de taxes. En tant que vendeur, vous payez l'impôt sur les gains immobilier. Dans la plupart des cantons, l'acheteur et le vendeur se partagent les honoraires du notaire, les frais du registre foncier et les droits de mutation (le cas échéant). Cependant, vous pouvez aussi vous entendre sur une autre répartition.
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