Vendre une maison sans courtier

(rh) Les raisons de vendre votre maison ne manquent pas. Vous changez de poste et que le trajet pour vous rendre au travail est trop long, vos enfants quittent la maison devenue ainsi trop grande, vous voulez profiter de votre retraite au bord de la mer. Quelles que soient les raisons, si vous voulez vendre votre maison sans agent immobilier, la démarche sera généralement toujours la même : vous fixez le prix de vente, préparez un dossier de vente, passez une annonce, cherchez un acquéreur et signez un contrat qui doit être authentifié par un notaire et inscrit dans le registre foncier.

1. Fixer le prix de vente

Contrairement à d'autres marchés, les prix de l'immobilier ne sont pas les mêmes partout. Ainsi, une demeure identique coûtera plus cher sur la Côte d'or que dans l'Oberland zurichois, ou encore dans la même commune quand elle bénéficie d'un aménagement intérieur de luxe. Il vous faut une estimation. Le mieux est de vous en remettre aux services d'un expert immobilier. D'une part parce qu'il est difficile pour un amateur d'estimer un bien immobilier, en particulier lorsque des émotions sont en jeu et d'autre part parce que les acheteurs font davantage confiance à un expert neutre qu'au vendeur. Toujours plus de vendeurs, mais aussi les banques, se fient à l’évaluation hédoniste, qui se base sur les prix des immeubles comparables dans la même région. 

2. Constituer le dossier

Vous avez besoin de photos professionnelles et d'un dossier de vente qui doit comprendre au moins les informations suivantes :

• Nom et adresse du vendeur
• Description détaillée du bien
• Description détaillée de l'aménagement
• Plan de situation (dans le quartier ou le village)
• Photos de la maison (extérieur)
• Photos de toutes les pièces (intérieur)
• Plan
• Plan cadastral
• Extrait du registre foncier (servitudes comprises)
• Attestation de l'assurance immobilière

Les chances de vendre la maison vite et à un bon prix augmentent proportionnellement à la qualité de la documentation. Il vaut donc la peine d’investir un peu d’argent dans de bonnes photos et un peu de temps dans le dossier. Il en existe de bons modèles sur Internet. 

3. Mettre la maison en vente

Réfléchissez où le risque de gaspillage est le plus faible. Il est tout aussi vain de passer une petite annonce dans la NZZ pour vendre une petite maison individuelle simple que de publier en ligne une villa de 12 pièces avec garage, piscine et terrain de pratique sur tutti.ch. Il est plus opportun de proposer la maison sur une ou plusieurs grandes plates-formes en ligne, en fonction de votre budget. Utilisez le texte et les photos du dossier de vente et téléchargez celui-ci au format pdf. N'oubliez pas d'informer tous vos amis, parents et connaissances de votre intention, de passer une annonce dans le journal local et de planter un panneau dans votre jardin.

4. Négocier et conclure

Un travail bien préparé est à moitié terminé. Cette formule s'applique aussi aux négociations de vente :

• Définissez votre limite absolue : quelle somme minimale devez-vous obtenir pour rembourser les hypothèques, payer l'impôt sur les gains immobiliers et financer vos objectifs ?
• Réfléchissez aux avantages que présente votre maison pour toutes les personnes intéressées. Pour une famille de trois enfants, ce sera la taille du jardin ou la proximité des écoles, pour un couple âgé l'aménagement intérieur pratique ou l'accès du rez-de-chaussée au premier étage par un monte-rampe d'escalier.
  
• Préparez vos arguments afin de pouvoir répondre à des questions critiques.
  
• Dites les choses en face. Par exemple, s'il y a d'autres personnes qui s'intéressent à l'objet. Mais n'essayez pas de faire pression en évoquant d’autres personnes intéressées (inventées).
  
• Fixez le prix de telle sorte que vous ayez encore un peu de marge en fin de course. Cela vous permettra de faire preuve de bonne volonté et de convaincre le client d'acheter la maison, même si vous devez repeindre la porte d'entrée rose.

5. Conclure le contrat

Le contrat de vente régit point par point les conditions de l’opération immobilière. Comme il peut s'avérer complexe, le notaire rédige un projet de contrat. L'acheteur et vous-même, en tant que vendeur, vérifiez et complétez ce projet jusqu'à ce que les conditions du contrat soient acceptables pour les deux parties. Le contrat de vente doit mentionner les points suivants :

• Nom et adresse du vendeur
• Nom et adresse de l’acheteur
• Description détaillée du bien
  • Adresse
  • Numéro de cadastre
  • Somme assurée du bâtiment
  • Superficie du terrain
• Prix d'achat
• Répartition des émoluments et des taxes
• Conditions de paiement
• État du bien à la réception
• Date du transfert de propriété
• Règlement au cas où l’acheteur souhaite par exemple reprendre l’assurance immobilière
• Servitudes
• Peines conventionnelles ou autres règlements au cas où une partie ne satisferait pas au contrat
• Tous les documents mentionnés dans le contrat de vente

Discutez avec l'acheteur du projet aussi longtemps qu'il le faudra pour arriver à un consensus. Veillez à ce que le texte soit formulé correctement en termes juridiques et que rien n'a été omis. Ne retournez chez le notaire que lorsque l'acheteur et vous-même serez du même avis, car toute modification du contrat est synonyme de perte de temps et d’argent.

6. La solvabilité de l'acheteur 

Il est probable que vous ayez convenu avec l'acheteur qu'il devra payer une fois le contrat signé, authentifié par le notaire et inscrit au registre foncier. Pour vous assurer au cours des négociations contractuelles que l'acheteur paiera effectivement, demandez-lui de prouver sa solvabilité en présentant par exemple l'engagement ferme de sa banque à déclencher le paiement dès que le changement de propriétaire sera inscrit au registre foncier.

7. Partager l'émoluments et taxes

Le changement de propriétaire s'accompagne d'émoluments et de taxes. En tant que vendeur, vous payez l'impôt sur les gains immobilier. Dans la plupart des cantons, l'acheteur et le vendeur se partagent les honoraires du notaire, les frais du registre foncier et les droits de mutation (le cas échéant). Cependant, vous pouvez aussi vous entendre sur une autre répartition. 

Questions fréquentes