Kauf ab Plan: Worauf müssen Sie achten?

(rh) Wer heute ein neues Haus oder eine neue Wohnung kauft, tut dies oft ab Plan. Zum einen, weil der Verkäufer das Leerstandrisiko nicht tragen will, zum anderen, weil Banken Immobilienprojekte nur vorfinanzieren, wenn mindestens die Hälfte der Objekte verkauft ist. Der Kauf von Wohneigentum ab Plan hat für Käufer neben skalenbedingten Kosteneinsparungen einen grossen Vorteil: Sie können mitbestimmen, wenn es um den Innenausbau oder die Wahl von Apparaten, Geräten und Materialien geht. Doch der Kauf ab Plan hat auch Tücken:

• Sie können Ihr neues Zuhause nicht besichtigen. Alles, was Sie sehen, ist das Grundstück, die Pläne, einige Computerbilder und ein Modell.
• Sie können zwar mitreden. Sobald die Verträge aber unterschrieben sind und die Bauarbeiten begonnen haben, werden Änderungen schwierig und grössere Änderungen teuer.
• Sie schliessen nur einen Vertrag mit dem Generalunternehmer oder zwei Verträge für den Landkauf und mit dem GU ab. Das Schadenrisiko ist vergleichsweise hoch, falls ein Vertrag fehlerhaft ist oder Ihr Vertragspartner nach Baubeginn Konkurs anmeldet.

Nehmen Sie sich Zeit für das Verkaufsdossier

Das Verkaufsdossier muss mindestens diese Unterlagen enthalten:

• Grundbuchauszug für das Grundstück
• Detaillierte und verbindliche Baubeschreibung mit all Ihren Änderungswünschen
  • Detaillierter Zeitplan, bis wann welche Änderungen noch möglich sind
  • Übersicht über alle Stundensätze, die Ihnen für Änderungen verrechnet werden
• Detaillierte Pläne im Massstab 1:50
• Detaillierte Pläne im Massstab 1:20, beispielsweise für Küche oder Bad
• Umgebungsplan mit der Bepflanzung, falls Sie ein Einfamilienhaus kaufen
• Verbindlicher Terminplan
• GU-Vertrag, falls Sie einen separaten Vertrag für den Landkauf abschliessen
  

Solche Dossiers sind sehr umfangreich und komplex. Wenn Sie kein Immobilienfachmann sind, empfiehlt es sich, sich von einem Bauherrenberater oder Baujuristen beraten zu lassen.

Das alles gehört in Ihren Vertrag mit dem GU

Ihr Vertragspartner, der Generalunternehmer, ist entscheidend. Gehen Sie auf Nummer sicher und überprüfen Sie ihn: Bestellen Sie einen Betreibungsauszug, lassen Sie seine Bonität überprüfen, verlangen Sie Referenzen. Ausserdem ist es sinnvoll, nach der Police für die Bank- oder Versicherungsgarantie zu fragen. Sie löst mögliche Bauhandwerkerpfandrechte ab und stellt sicher, dass die Arbeiten weitergeführt und bezahlt werden, falls der GU zahlungsunfähig werden sollte.

Sie schliessen mit dem GU einen Vertrag ab oder, um die doppelte Handänderung zu vermeiden und Gebühren zu sparen, einen Kaufvertrag mit dem Landbesitzer und einen Bauvertrag mit dem GU. Das alles gehört in den Vertrag mit dem GU:

• Detaillierter Baubeschrieb
• Alle Pläne im Massstab 1:50
• Detailpläne im Massstab 1:20, zum Beispiel für Küche oder Bad
• Allenfalls Umgebungsplan mit Bepflanzung
• Bezugstermin
• Bestimmungen für den Fall, dass der Bezugstermin nicht eingehalten wird
• Bestimmungen für die Zahlungsabwicklung
• Garantieleistungen nach SIA 118
  
  

Achten Sie darauf, dass im GU-Vertrag die Garantie auf Leistungen der Handwerker nicht an Sie abgetreten wird. Sonst müssen Sie mit jedem Handwerker verhandeln, wenn Sie Mängel entdecken.

Lesen Sie das Kleingedruckte im Vorvertrag

Zurück zum Anfang. Weil der GU einen Teil der Wohnungen oder Häuser verkauft haben muss, bevor die Bank das Projekt finanziert, werden Sie einen Vor- oder Reservationsvertrag abschliessen und eine Anzahlung leisten müssen. Das sind einige zehntausend Franken. Falls Sie vom Vertrag zurücktreten, kann der GU einen Teil davon einbehalten. Aber nicht die ganze Summe, das wäre rechtswidrig.