Achat sur plan : à quoi faut-il veiller ?

(rh) En quête d'une nouvelle maison ou d'un nouvel appartement, on achète souvent sur plan. D'une part, parce que le vendeur ne veut pas prendre le risque de locaux inoccupés et d'autre part, parce que les banques n'accordent de prêt que si la moitié au moins des objets est vendue. En dehors des économies d'échelle au niveau des coûts, l'achat d'un logement en propriété sur plan procure à l'acheteur un avantage substantiel : il peut influer sur le second œuvre ou sur le choix des appareils, des installations et des matériaux. Néanmoins, l'achat sur plan présente aussi des inconvénients :

• On ne peut pas visiter son nouveau domicile. Tout ce que l'on voit est le terrain, les plans, quelques images d'ordinateur et une maquette.
• Vous avez certes le droit à la parole, mais dès que les contrats sont signés et que les travaux de construction ont commencé, des modifications sont compliquées et onéreuses, à partir d'une certaine ampleur.
• Vous concluez uniquement un contrat avec l'entrepreneur général ou alors deux contrats, un pour l'achat du terrain et un avec l'entrepreneur. Le risque de préjudice est assez élevé au cas où un contrat serait bancal ou si votre cocontractant déposait son bilan après le début du chantier.

Prenez le temps d'étudier à fond le dossier de vente

Le dossier de vente doit comporter au moins les documents suivants :

• Extrait du registre foncier pour la parcelle
• Description du projet détaillée et ayant force obligatoire, y compris toutes vos demandes de modifications
  • Calendrier détaillé des travaux, indiquant les dates limites de modifications
  • Liste de tous les tarifs horaires qui vous seront facturés pour chaque modification
• Plans détaillés à l'échelle 1:50
• Plans détaillés à l'échelle 1:20, par exemple pour la cuisine ou la salle de bain
• Plan de l'extérieur et de la végétation si vous achetez une maison individuelle
• Échéancier ferme et définitif
• Contrat avec l'entreprise générale, si vous concluez un contrat séparé pour l'achat de la parcelle

De tels dossiers sont très volumineux et complexes. Si vous n'êtes pas un spécialiste de l'immobilier, il vaut mieux consulter un conseiller en maîtrise d'ouvrage ou un juriste en droit de la construction.

La teneur de votre contrat avec l'entrepreneur général

Votre cocontractant, l'entrepreneur général, est déterminant. Ne prenez pas de risques et renseignez-vous à son sujet : demandez un extrait du registre des poursuites et faillites, faites vérifier sa solvabilité, exigez des références. Il est par ailleurs conseillé de demander la police de la garantie bancaire ou d'assurance. Elle se substitue à une éventuelle hypothèque légale des artisans et des entrepreneurs et garantit la poursuite et le paiement des travaux au cas où l'entreprise générale devenait insolvable.

Vous passez un contrat avec l'entrepreneur général ou, pour éviter le double changement de propriétaire et économiser des taxes, un contrat de vente avec le propriétaire du terrain et un contrat de construction avec l'entrepreneur général. La teneur de votre contrat avec l'entreprise générale :

• Descriptif détaillé des travaux
• Tous les plans détaillés à l'échelle 1:50
• Plans détaillés à l'échelle 1:20, par exemple pour la cuisine ou la salle de bain
• Éventuellement un plan de l'extérieur et de la végétation
• Date de remise
• Dispositions dans le cas où la date de remise n'était pas respectée
• Dispositions concernant le processus de paiement
• Prestations de garantie selon la norme SIA 118

Veillez à ce que la garantie à des prestations d'artisans ne vous soit pas cédée dans le contrat passé avec l'entrepreneur général. Sinon, vous devrez négocier avec chaque artisan quand vous découvrirez des défauts d'ouvrage.

Lisez les mentions en petits caractères dans les accords préliminaires

Retour à la case départ. Comme l'entrepreneur général doit avoir vendu une partie des appartements ou des maisons avant que la banque ne finance son projet, vous devrez conclure un accord préliminaire, ou un contrat de réservation, et verser un acompte. Ce dernier se monte à plusieurs dizaines de milliers de francs. Si vous veniez à résilier le contrat, l'entrepreneur serait autorisé à en conserver une partie. Mais pas l'intégralité de la somme, ce serait illégal.