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Gebäudeschäden & Schadstoffe
Diese Baumängel gilt es zu verhindern
«Bauten sind von Gesetzes wegen nach den Regeln der Baukunde zu erstellen»: Was in der Theorie keine Zweifel offen lässt, entpuppt sich in der Praxis mitunter als Stolperstein. Worauf Hausbesitzer und Baufachleute zur Verhinderung von Bauschäden achten sollten.
Die qualitative Verschlechterung eines oder mehrerer Bauteile wird als Bauschaden bezeichnet. Bauschäden können als Folge von mangelnder Qualität bei der Bauausführung entstehen respektive ein Bauteil nicht den vereinbarten oder normierten Anforderungen entspricht. Einen Bauschaden verursachen kann allerdings auch die unsachgemässe Nutzung von Bauteilen, zum Beispiel wenn die Heizung in Neubauten zu stark gedrosselt, um Energie zu sparen, Räume zweckentfremdet oder Bauteile falsch gereinigt oder gewartet werden. Viele Gebäudeschäden entstehen dadurch, dass ein Zusammenspiel von Mängeln bei Konstruktion, Materialeigenschaften, Nutzungsbedingung sowie Unterhalt auftritt.
Eine Praxisanalyse der ETH Zürich hat vor einigen Jahren ergeben, dass jedes Bauobjekt durchschnittlich 15 Mängel aufweist und dadurch eine Schadenssumme von fast zwei Milliarden Franken verursacht.
Baumangel Nummer eins: Schimmel
Die häufigste Ursache für Mängel ist die Feuchtigkeit; und davon am stärksten betroffen ist die Gebäudehülle: Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, an der Fassade, im Dach- oder Wohnbereich werden meistens durch Schimmelbildung erkennbar. Risse im Mauerwerk, Putzablagerungen, schlechte Wärmedämmung, Zugluft, zerkratzte Oberflächen – aber auch Eindringen von Wasser sind weitere Schäden, die auf eine unsachgemässe Ausführung hinweisen können.
Übersicht der möglichen Baumängel
Welche Bauteile sind am häufigsten von Bauschäden betroffen, und wie lassen sie sich vermeiden?
| Schäden an | Wie lassen sie sich vermeiden? |
|---|---|
| erdberührte Bauteile (feuchte Keller) | - Einholen von Auskunft über die Baugrube (Bodenverhältnisse und Wasserbelastung) vor Baubeginn - Dicke der Mindesttrockenschicht messen - Anschluss und Lage der Drainage überprüfen - Unversehrtheit der Kellerabdichtung, Fuge zwischen Bodenplatte und Wänden, Abdichtung von Versorgungsleitungen. |
| Mauerwerk, Gebäudehülle (Risse in Wänden, Decken und Böden) | - Prüfen der Bewehrung von Bodenplatte und Geschossdecken - Schnelles Austrocknen des Rohbaus verhindern |
| Balkon und Terrasse | - Gefälle zur Ableitung von Regenwasser einhalten - Aufkantung bei Terrassen- und Balkontüren - Abdichtung bei Anschlussstellen zur Gebäudehülle - Verdichtung des Untergrundes (Terrassen) |
| Fenster und Türe | - Detailliertes Aufmass erstellen - Genaue Angaben bei der Ausschreibung |
| Dach | - Aussteifung des Dachstuhls - Wärmedämmung und Winddichtigkeit des Dachgeschosses kontrollieren |
Wie lassen sich Bauschäden verhindern?
Bauschäden sind oftmals Folge einer ungenügenden Planung oder einer Auftragsvergabe zu terminlichen und preislichen Konditionen, die gegen eine fachmännische Ausführung sprechen. Ungerechtfertigter Kosten- oder Preisdruck begünstigt Mängel am Bau zusätzlich. Daher gilt der Kontrolle von Arbeiten auf der Baustelle etwa durch die Bauleitung besonderes Augenmerk. Nur qualitativ hochstehende Ausführungsleistungen können Mängel wie Feuchtigkeitsschäden oder einen mangelhaften Wärmeschutz faktisch ausschliessen.
Der Einsatz eines Bausachverständigen bzw. eines Bauherrenvertreters, der die Bauherrschaft gegenüber Unternehmer, Architekt und Behörden vertritt, ist daher in jedem Fall prüfenswert. Der Sachverständige vertritt die Interessen der Bauherrschaft und überwacht die Ausführung sämtlicher Bauarbeiten.
Wann lohnt sich das Nachbessern?
Sind Schäden bereits bei der Ausführung oder bei der Abnahme des Bauwerks erkennbar, ist eine Protokollierung empfohlen. Dadurch wird der jeweilige Verursacher entweder zur Nachbesserung verpflichtet oder die Bauherrschaft darf einen Minderwert an den erbrachten Leistungen geltend machen. Ist das Nachbessern nur mit unverhältnismässig hohem Aufwand möglich, kann stattdessen eine Werkpreisminderung vereinbart werden. Dies kommt etwa vor, wenn ein ausgeführter Fassadenanstrich um Nuancen von der vereinbarten Farbe abweicht.
Wer übernimmt die Haftung bei Baumängel?
Für Baumängel, die auf eine unsachgemässe Ausführung oder einen Konstruktionsfehler zurückzuführen sind, sind die jeweiligen Unternehmer, Ingenieure oder Architekten zur Rechenschaft zu ziehen. Für Mängel durch unsachgemässen Gebrauch sind dagegen die Nutzer – Bauherrschaft, Bewohner oder Mieter - verantwortlich.
Aber aufgepasst vor Verjährungsfristen: Ein Mangel, der nicht bei Bauabnahme erkennbar respektive gerügt wird, kann nicht beliebig später als solcher angemeldet werden. Bezieht sich der Werkvertrag zwischen Bauherrschaft und Unternehmen auf die Norm SIA 118, verjähren offensichtliche Mängel erst nach zwei Jahren. Bei verdeckten Mängeln läuft die Verjährungsfrist aber erst nach fünf Jahren aus. Eine zehnjährige Frist gilt dagegen für arglistig verschwiegene Mängel. Aber ohne Werkvertrag gemäss SIA 118 können Baumängel in der Regel kaum mehr nach über einem Jahr belangt werden.
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