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Diese Bauschäden gilt es zu verhindern
«Bauten sind von Gesetzes wegen nach den Regeln der Baukunde zu erstellen»: Was in der Theorie keine Zweifel offen lässt, entpuppt sich in der Praxis mitunter als Stolperstein. Worauf Hausbesitzer und Baufachleute zur Verhinderung von Bauschäden achten sollten.
Die qualitative Verschlechterung eines oder mehrerer Bauteile wird als Bauschaden bezeichnet. Nicht selten führen sie zu Folgeschäden, welche letztlich die Wohnqualität, die Sicherheit oder die Gesundheit beeinträchtigen. Der Grund für den Schaden kann ein vermeidbarer Mangel sein, der auf das Bauteil selbst, seine nicht fachgerechte Anwendung oder ungenügenden Unterhalt zurückzuführen ist. Auch die unsachgemässe Nutzung von Bauteilen in der Betriebsphase, etwa eine zu starke Drosselung der Heizung in Neubauten um Energie zu sparen, oder eine Zweckentfremdung von Räumen führen manchmal zu Bauschäden. Viele Gebäudeschäden entstehen durch ein unglückliches Zusammenspiel mehrerer der genannten Gründe.
Eine Praxisanalyse der ETH Zürich hat vor einigen Jahren ergeben, dass jedes Bauobjekt durchschnittlich 15 Mängel aufweist und dadurch Bauschäden von fast zwei Milliarden Franken verursacht.
Nummer eins unter den Ursachen von Bauschäden: Feuchtigkeit
Die häufigste Ursache für Bauschäden ist eindringende Feuchtigkeit. Davon am stärksten betroffen ist die Gebäudehülle: Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, an der Fassade, im Dach- oder Wohnbereich werden oft durch Schimmelbildung erkennbar. Verursacht werden sie beispielsweise durch Risse im Mauerwerk, Putzablagerungen oder eine schlecht geplante und ausgeführte Wärmedämmung. Zugluft, zerkratzte Oberflächen – aber auch Eindringen von Wasser sind weitere Anzeichen für Bauschäden, die auf eine unsachgemässe Ausführung hinweisen können. Es ist wichtig, dass kompetente Fachkräfte den Ursachen schnell auf den Grund gehen.
Übersicht der möglichen Baumängel
Welche Bauteile sind am häufigsten von Bauschäden betroffen, und wie lassen sie sich vermeiden?
| Schadensort | Wie lassen sie sich vermeiden? |
|---|---|
| erdberührte Bauteile (feuchte Keller) | - Einholen von Auskunft über die Baugrube (Bodenverhältnisse und Wasserbelastung) vor Baubeginn - Dicke der Mindesttrockenschicht messen - Anschluss und Lage der Drainage überprüfen - Unversehrtheit der Kellerabdichtung, Fuge zwischen Bodenplatte und Wänden, Abdichtung von Versorgungsleitungen. |
| Mauerwerk, Gebäudehülle (Risse in Wänden, Decken und Böden) | - Prüfen der Bewehrung von Bodenplatte und Geschossdecken - Schnelles Austrocknen des Rohbaus verhindern |
| Balkon und Terrasse | - Gefälle zur Ableitung von Regenwasser einhalten - Aufkantung bei Terrassen- und Balkontüren - Abdichtung bei Anschlussstellen zur Gebäudehülle - Verdichtung des Untergrundes (Terrassen) |
| Fenster und Türe | - Detailliertes Aufmass erstellen - Genaue Angaben bei der Ausschreibung |
| Dach | - Aussteifung des Dachstuhls - Wärmedämmung und Winddichtigkeit des Dachgeschosses kontrollieren |
Ursachen von Bauschäden und ihre Verhinderung
Bauschäden sind oftmals Folge einer ungenügenden Planung oder einer Auftragsvergabe zu terminlichen und preislichen Konditionen, die die fachmännische Ausführung infrage stellen. Ungerechtfertigter Kosten- oder Preisdruck begünstigt Mängel am Bau zusätzlich. Auf jeden Fall gilt der Kontrolle von Arbeiten auf der Baustelle etwa durch die Bauleitung besonderes Augenmerk. Nur bei qualitativ hochstehenden Ausführungsleistungen lässt sich die Gefahr von Bauschäden, beispielsweise aufgrund eintretender Feuchtigkeit oder wegen fehlerhaften Gebäudehüllen, mit grosser Sicherheit ausschliessen.
Der Einsatz eines Bausachverständigen bzw. eines Bauherrenvertreters, der die Bauherrschaft gegenüber Unternehmer, Architekt und Behörden vertritt, ist für einen wirkungsvollen Schutz vor Bauschäden in jedem Fall prüfenswert. Der Sachverständige vertritt die Interessen der Bauherrschaft und überwacht die Ausführung sämtlicher Bauarbeiten.
Wann empfiehlt sich bei Bauschäden das Nachbessern?
Sind Bauschäden bereits bei der Ausführung oder bei der Abnahme des Bauwerks erkennbar, ist eine Protokollierung empfohlen. Sie schafft die Möglichkeit, den jeweiligen Verursacher entweder zur Nachbesserung zu verpflichten oder die Bauherrschaft zu ermächtigen, einen Minderwert an den erbrachten Leistungen geltend zu machen. Ist das Nachbessern nur mit unverhältnismässig hohem Aufwand möglich, kann stattdessen eine Werkpreisminderung vereinbart werden. Dies kommt etwa vor, wenn ein ausgeführter Fassadenanstrich um Nuancen von der vereinbarten Farbe abweicht.
Wer übernimmt die Haftung bei Baumängel?
Für Baumängel, die auf eine unsachgemässe Ausführung oder einen Konstruktionsfehler zurückzuführen sind, sind die jeweils verantwortlichen Unternehmer, Ingenieure oder Architekten zur Rechenschaft zu ziehen. Für Mängel durch unsachgemässen Gebrauch haften dagegen die Nutzer – Bauherrschaft, Bewohnerinnen und Bewohner.
Aber aufgepasst vor Verjährungsfristen: Ein erkennbarer Mangel, der nicht bei Bauabnahme gerügt wird, kann nicht beliebig später als solcher angemeldet werden. Bezieht sich der Werkvertrag zwischen Bauherrschaft und Unternehmen auf die Norm SIA 118, verjähren offensichtliche Mängel nach zwei Jahren. Bei verdeckten Mängeln läuft die Verjährungsfrist aber erst nach fünf Jahren aus. Eine zehnjährige Frist gilt dagegen für arglistig verschwiegene Mängel. Aber ohne Werkvertrag gemäss SIA 118 können Verantwortliche wegen Bauschäden nur während rund einem Jahr belangt werden.
Häufige Fragen
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