Qui paie les dommages dans le cadre de la propriété par étages ?

(pg) Pour définir la responsabilité, il convient de clarifier d’abord succinctement la forme particulière que revêt la propriété par étages. Toute personne acquérant une propriété par étages (PPE) reçoit une part du terrain sur lequel le bien immobilier a été construit, qui est inscrite au registre foncier. La part de copropriété octroie au copropriétaire le droit exclusif d’utiliser à titre particulier certaines parties du bâtiment et d’en aménager l’intérieur – en règle générale, l’appartement, la cave et le grenier ainsi que, le cas échéant, un local de bricolage. 

Les coûts d’entretien de l’ensemble des éléments de construction communs ainsi que les coûts d’exploitation sont calculés proportionnellement à cette part. L’acheteuse ou l’acheteur jouit d’un droit exclusif concernant son appartement et éventuellement d’autres locaux, ainsi que d’un droit de jouissance exclusif pour les éléments de construction utilisés en commun comme le toit, la façade, les fenêtres, l’esplanade, le jardin ou la cage d’escalier.

Les dommages relevant du droit exclusif sont à propre charge

En cas de dommages dans une propriété par étages, la responsabilité est déterminée en fonction de l’attribution du droit exclusif et du droit de jouissance exclusif. Le cas le plus simple concerne les dommages dans un appartement – donc relevant du droit exclusif. Si, par exemple, la peinture s’écaille, un carreau du carrelage est endommagé ou des fissures apparaissent dans le lavabo, les propriétaires de l’appartement paient eux-mêmes les dommages. Et si un visiteur glisse dans l’appartement et subit un dommage, la communauté des copropriétaires ne peut en aucun cas être mise en cause.

Prise en charge des dommages par la communauté des copropriétaires

Il en va autrement si le visiteur en question tombe sur l’esplanade commune, par exemple parce que la glace qui s’y est formée n’a pas été retirée. Le cas échéant, la communauté des copropriétaires est rendue responsable du dommage et doit prendre en charge les coûts de guérison de la personne lésée. Si l’accident est dû à des mesures structurelles défaillantes, la communauté peut à son tour se retourner contre l’entrepreneur qui a réalisé l’élément de construction incriminé. En outre, si par exemple une tempête de grêle détruit le toit de l’immeuble, l’ensemble de la communauté des copropriétaires doit payer les frais occasionnés.

Dégât d’eau : où le dommage s’est-il produit ? 

Le cas des dégâts d’eau est plus complexe. S’ils surviennent à la suite d’une négligence dans un appartement et endommagent, par exemple, le plancher de l’appartement ainsi que d’éventuelles pièces communes, les propriétaires de l’appartement – reconnus responsables – doivent prendre en charge la réparation du dommage.

Qu’en est-il si, dans l’immeuble, une fuite dans une conduite provoque un dégât d’eau dans les parties communes ? Le cas échéant, il faudra commencer par déterminer dans quelle partie de la conduite le dommage est survenu. Si la fuite est découverte dans la canalisation d’un seul copropriétaire, celui-ci devra prendre en charge les dommages. En revanche, si elle se trouve dans une partie de la conduite utilisée en commun, la communauté des copropriétaires doit payer les frais de remise en état.

L’importance de la couverture d’assurance

Vous le voyez, lors de dommages dans le cadre de la propriété par étages, la situation peut vite se révéler compliquée. C’est pourquoi une couverture d’assurance étendue est particulièrement importante, aussi bien pour les différents propriétaires par étages que pour la communauté des copropriétaires. 

Questions fréquentes