Droit de construction rapprochée : exploiter pleinement son terrain

(rh) En Suisse, des prescriptions strictes en droit de la construction doivent être respectées, telles que les distances à la limite ou les distances entre les bâtiments. La flexibilité pour les nouvelles constructions, les extensions et les transformations est donc moindre. Avec le droit de construction rapprochée, les voisins peuvent s’entendre sur un droit de construire plus près de la limite du terrain que ce qu’autorise le règlement sur les constructions et l’aménagement du territoire. Un voisin peut ainsi prévoir la construction d’un jardin d’hiver à une distance inférieure à ce que la limite par rapport au terrain voisin prévoit. Les distances à la limite et les distances entre les bâtiments sont réglementées au niveau cantonal. Elles varient en fonction de la zone à bâtir, du type de bâtiment et du canton et peuvent être ajustées par la commune.

Les distances minimales entre les bâtiments et les distances à la limite ne sont nullement des chicaneries. Elles protègent les propriétaires contre d’éventuelles atteintes susceptibles de réduire la valeur de leur bien immobilier, par exemple, parce qu’une annexe sur le terrain voisin limite la vue. Les voisins doivent donc bien peser les conséquences avant de s’entendre (unilatéralement ou mutuellement) sur un droit de construction rapprochée. Bon à savoir : le droit de construction rapprochée est un accord entre voisins. Cela signifie qu’un voisin n’a pas l’obligation d’être d’accord et qu’il ne peut pas non plus être contraint. Par ailleurs, toutes les distances minimales légales par rapport aux routes, aux forêts et aux cours d’eau doivent être respectées.

Le droit de construction rapprochée comme servitude

Le droit de construction rapprochée n’est soumis à aucune exigence de forme. En principe, les voisins peuvent s’accorder ce droit oralement. Il est toutefois judicieux de régler le droit de construction rapprochée par un contrat de servitude et de l’enregistrer comme servitude au registre foncier. D’une part, les autorités compétentes exigeront de toute façon une convention écrite dans le cadre de la procédure d’octroi du permis de construire. D’autre part, le droit de construction rapprochée est un droit réel en tant que servitude, qui a donc force obligatoire pour les futurs propriétaires. Le contrat de servitude devrait être rédigé par un notaire et répondre aux questions suivantes :

• Qui accorde le droit de construction rapprochée ? Qui bénéficie du droit de construction rapprochée ?
• Les voisins s’accordent-ils unilatéralement ou mutuellement le droit de construction rapprochée ?
• Quelles sont les mesures de construction, d’agrandissement ou de transformation prévues (description avec plans) ?
• Dans quelle mesure les distances à la limite et les distances entre les bâtiments ne sont-elles pas respectées (plan avec dimensions exactes) ?
• Le droit de construction rapprochée fait-il l’objet d’une indemnisation financière – et si oui, quand l’indemnité est-elle due ?

Le droit de construction rapprochée est un acte juridique bilatéral et ne peut donc être révoqué unilatéralement. Par conséquent, vous devez avoir la pleine certitude avant de signer le contrat de servitude. Le droit peut être accordé pour des parcelles non bâties et pour des terrains bâtis.

Droit de construction rapprochée : unilatéral ou mutuel ?

Le droit de construction rapprochée peut être accordé unilatéralement ou mutuellement. Dans le cas d’un droit de construction rapprochée unilatéral, un voisin peut construire plus près de la limite du terrain ; dans le cas d’un droit de construction rapprochée mutuel, les deux voisins peuvent ne pas respecter les distances à la limite et les distances entre les bâtiments. S’ils conviennent d’un droit de construction rapprochée unilatéral, ils peuvent convenir d’une indemnité pour le voisin qui accorde ce droit à l’autre. Le montant de l’indemnité n’est pas réglementé par la loi et peut être négocié. L’indemnité est basée sur l’atteinte causée par le droit de construction rapprochée et sur une éventuelle dépréciation, par exemple en raison d’une ombre projetée ou d’immissions.

Si le voisin bénéficiaire ne respecte pas l’accord, le voisin lésé peut exiger que le dérangement soit réparé. Si cela n’est pas intentionnel et que le dérangement n’est pas excessif, les voisins peuvent convenir d’une indemnité. Le droit de construction rapprochée permet certes de se rapprocher l’un de l’autre, mais pas de réunir deux immeubles.

Questions fréquentes