Propriété par étages : à qui appartiennent le jardin et la place extérieure ?

(rh) Dans le cadre de la propriété par étages, le bien-fonds et le terrain appartiennent aux parties de construction impérativement communes. C’est ce que prévoit le Code civil (article 712b, al. 2, ch. 1). Par conséquent, le jardin ou des parties de celui-ci appartiennent en principe à tous les copropriétaires conjointement. Il est question notamment des places de parking extérieures, des voies d’accès, des chemins, des murs, de la place de jeux ou des clôtures. Aussi, une communauté de copropriétaires par étages ne peut pas créer un droit spécial sur le jardin, même si tous les copropriétaires l’approuvent. Il existe toutefois une alternative.

Le droit de jouissance exclusif du jardin

La communauté des copropriétaires par étages peut accorder à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif, ou droit spécial. Par exemple, une place extérieure avec pelouse pour le ou la propriétaire de l’appartement avec jardin au rez-de-chaussée. De cette manière, il ou elle peut utiliser la terrasse du jardin et la pelouse de façon exclusive. Ce droit de jouissance exclusif figure dans le Code civil depuis le 1^er janvier 2012 et peut être accordé lors de la constitution de la copropriété ou ultérieurement, par une modification du règlement. Pour cela, la majorité qualifiée en fonction des têtes et des quotes-parts de la communauté des copropriétaires par étages est requise. La communauté peut modifier ou révoquer ce droit de jouissance exclusif. Toutefois, le copropriétaire concerné doit donner son approbation. Pour cela également, la majorité qualifiée est nécessaire.

Bon à savoir : un droit de jouissance exclusif peut bien entendu être accordé pour d’autres parties de construction impérativement communes. Par exemple, pour une place de parking extérieure ou une terrasse sur le toit.

Droits dans le droit de jouissance exclusif concernant la place extérieure

Moins le règlement de copropriété régit le droit de jouissance exclusif, plus la liberté de la ou du copropriétaire est limitée. Si rien n’est indiqué dans le règlement, il ou elle peut installer uniquement des bacs à fleurs, du mobilier de jardin tel que des bancs, des chaises longues, des parasols, des chaises ou des tables et un barbecue mobile. Créer un biotope, maçonner une cheminée, construire une cabane de jardin, labourer la pelouse et aménager un parterre de fleurs ou de légumes, clôturer la place extérieure, aménager une place de jeux ou faire installer une piscine sont interdits. C’est pourquoi il est important de définir précisément les droits et les obligations lors de la rédaction ou de la modification du règlement.

Exemple : si, en tant que propriétaire d’un appartement avec jardin, vous souhaitez installer un bain de bulles sur « votre » terrasse, vous devez obtenir l’accord de vos copropriétaires (à la majorité qualifiée). À moins que le règlement n’autorise expressément les bains de bulles.

Les obligations dans le cadre du droit de jouissance exclusif

Tant que le règlement de copropriété n’en dispose pas autrement, la ou le propriétaire de l’appartement avec jardin doit simplement tondre le gazon, retirer les mauvaises herbes, nettoyer le dallage et réparer les éventuels vices. La communauté des copropriétaires par étages doit conserver la substance du jardin. Par exemple, réensemencer la pelouse après une inondation, abattre de vieux arbres ou tailler régulièrement tous les arbres, haies et arbustes communs. Si la personne qui détient le droit de jouissance exclusif est autorisée à planter des arbres, des haies ou des arbustes, elle est responsable de leur entretien.

Et qui assume l’entretien du jardin ?

• Sans droit de jouissance exclusif et dérogation dans le règlement de copropriété, la communauté des copropriétaires par étages assume l’entretien du jardin. Les frais communs sont répartis proportionnellement (en fonction des quotes-parts) entre les copropriétaires.
• Avec un droit de jouissance exclusif la ou le copropriétaire détenant le droit de jouissance exclusif est responsable de l’entretien du jardin et en supporte les coûts. Cela vaut également pour les arbres, les haies ou les arbustes ainsi que la cheminée ou la cabane de jardin que la communauté a autorisés. En revanche, la communauté des copropriétaires par étages supporte tous les frais d’entretien de la substance.