Stockwerkeigentum: Wem gehören der Garten und der Sitzplatz?

(rh) Grund und Boden gehören im Stockwerkeigentum zu den zwingend gemeinschaftlichen Teilen. So steht es im Zivilgesetzbuch (Artikel 712b, Absatz 2, Ziffer 1). Damit gehören der Garten oder Teile davon grundsätzlich allen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern gemeinsam. Wie beispielsweise die Aussenparkplätze, die Fahrwege, die Fusswege, die Mauern, der Kinderspielplatz oder die Zäune. Darum kann eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Sonderrecht am Garten begründen, selbst wenn alle Miteigentümerinnen und -eigentümer damit einverstanden wären. Doch es gibt eine Alternative.

Das ausschliessliche Nutzungsrecht für den Garten

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann einer Miteigentümerin oder einem Miteigentümer ein ausschliessliches Nutzungsrecht oder Sondernutzungsrecht einräumen. Zum Beispiel einen Gartensitzplatz mit Rasen für die Eigentümerin oder den Eigentümer der Gartenwohnung im Erdgeschoss. Damit kann sie oder er den Gartensitzplatz und das Rasenstück alleine nutzen. Dieses alleinige Nutzungsrecht steht seit dem 1. Januar 2012 im Zivilgesetzbuch und kann bei der Begründung des Stockwerkeigentums oder nachträglich durch eine Reglementsänderung eingeräumt werden. Dafür ist das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig. Die Gemeinschaft kann dieses Sondernutzungrecht ändern oder widerrufen, allerdings muss die betroffene Miteigentümerin, der betroffene Miteigentümer damit einverstanden sein. Auch dafür ist ein qualifiziertes Mehr notwendig.

Gut zu wissen: Ein ausschliessliches Nutzungsrecht kann natürlich auch für andere zwingend gemeinschaftliche Teile eingeräumt werden. Zum Beispiel für einen Aussenparkplatz oder die Dachterrasse.

Rechte im Sondernutzungsrecht für den Gartensitzplatz

Je weniger das Stockwerkeigentümerreglement das alleinige Nutzungsrecht regelt, desto stärker wird die Miteigentümerin, der Miteigentümer eingeschränkt. Falls nichts im Reglement steht, darf sie oder er nur Blumentöpfe, Gartenmöbel wie Bänke, Liegen, Sonnenschirme, Stühle oder Tische und einen mobilen Grill aufstellen. Ein Biotop anlegen, ein Cheminée mauern, ein Gartenhäuschen bauen, den Rasen umgraben und ein Blumen- oder Gemüsebeet anlegen, den Sitzplatz einzäunen, einen Spielplatz einrichten oder einen Swimmingpool installieren lassen sind untersagt. Darum ist es wichtig, dass die Rechte und die Pflichten genau definiert werden, wenn das Reglement erstellt beziehungsweise geändert wird.

Beispiel: Wenn Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Gartenwohnung einen Whirlpool auf «Ihrem» Gartensitzplatz einrichten wollen, brauchen Sie das Einverständnis Ihrer Miteigentümerinnen und Miteigentümer (mit qualifiziertem Mehr). Ausser, das Reglement erlaubt Whirlpools ausdrücklich.

Pflichten im Sondernutzungsrecht

Solange das Stockwerkeigentümerreglement nichts anderes vorschreibt, ist die Eigentümerin, der Eigentümer der Gartenwohnung lediglich verpflichtet, den Rasen zu mähen, die Beete zu jäten, den Plattenbelag zu reinigen und allfällige Mängel auszubessern. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss den Garten in seiner Substanz erhalten. Zum Beispiel den Rasen nach einer Überschwemmung neu ansäen, alte Bäume fällen oder alle gemeinschaftlichen Bäume, Hecken und Sträucher regelmässig zurückschneiden. Wenn eine Nutzniesserin oder ein Nutzniesser des alleinigen Nutzungsrechts Bäume, Hecken oder Sträucher anpflanzen darf, ist sie oder er für die Pflege und für den Unterhalt verantwortlich.

Und wer bezahlt Gartenunterhalt und -pflege?

• Ohne Sondernutzungsrecht und abweichende Regelung im Stockwerkeigentümerreglement bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Gartenunterhalt. Die gemeinschaftlichen Kosten werden anteilmässig (nach Wertquoten) auf die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer verteilt.
• Mit alleinigem Nutzungsrecht ist die Miteigentümerin oder der Miteigentümer mit Sondernutzungsrecht für Unterhalt sowie Pflege verantwortlich und trägt die Kosten dafür. Das gilt auch für Bäume, Hecken oder Sträucher und das Cheminée oder Gartenhäuschen, das die Gemeinschaft bewilligt hat. Dafür trägt die Stockwerkeigentümergemeinschaft alle Kosten für Unterhalt und Pflege der Substanz.