Rücklagen für den Gebäudeunterhalt

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss diese auch in Stand halten. Es zahlt sich nicht aus, den laufenden, regelmässigen Gebäudeunterhalt zu vernachlässigen. Im Gegenteil: Zum einen verliert eine schlecht gepflegte oder gar heruntergekommene Immobilie an Wert, zum anderen können Schäden auftreten, deren Kosten viel höher sind als die «gesparten» Unterhaltskosten.

Rücklagen für den Gebäudeunterhalt sind ratsam

Eigentlich ist klar, dass Geld für den Gebäudeunterhalt verfügbar sein muss. Trotzdem schaffen nicht alle entsprechende Rücklagen – obwohl die Ausgaben für den laufenden Unterhalt und die Nebenkosten Teil der Tragbarkeitsberechnung der Banken sind, wenn eine Hypothek beantragt wird. Die Hypothekargläubiger rechnen für den Gebäudeunterhalt mit einem Prozent des Kaufpreises pro Jahr, wenn das Haus oder die Wohnung neu oder frisch renoviert und tadellos in Schuss ist. Das sind 6000 Franken jährlich oder 500 Franken monatlich, wenn das Traumhaus oder die Traumwohnung 600'000 Franken gekostet hat. Dieses Prozent teilt sich in Nebenkosten sowie laufenden Gebäudeunterhalt (zwei Drittel) und grössere Anschaffungen sowie Renovationen (ein Drittel) auf.

Ein Konto für die Rücklagen

Rücklagen für den Gebäudeunterhalt lassen sich jeden Monat mit einem Dauerauftrag auf ein eigens dafür eröffnetes Konto überweisen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich, denn das Geld steht dann zur Verfügung und ist nicht nur budgetiert, falls Reparaturen oder der Ersatz eines Bauteils respektive eines Gerätes anstehen. Bei einem Neubau oder nach einer umfassenden Sanierung wird man zu Beginn Geld anhäufen. Rund zehn Jahre später liegt es bereit für die von nun an ratsamen Unterhaltsmassnahmen (siehe Tabelle «Lebensdauer»).

Ein alternatives Vorgehen ist die Einzahlung von zwei Dritteln der Rücklagen (kurzfristiger Unterhalt) auf ein bestehendes Konto. Der letzte Drittel (langfristiger Unterhalt) wird rechnerisch zur Amortisation dazugeschlagen und indirekt zurückgestellt. Wenn grosse Anschaffungen oder Reparaturen anstehen, wird die Hypothek um die Investitionskosten erhöht. Allerdings besteht das Risiko, dass die Bank die Hypothekarerhöhung ablehnt oder die Amortisationszahlungen erhöht, weil sie die Liegenschaft tiefer bewertet oder weil die Eigentümerin oder der Eigentümer weniger verdient als beim Abschluss der ursprünglichen Hypothek.

Wann wird auf die Rücklagen für grosse Gebäudeunterhalts-Aufwendungen zurückgegriffen?

Der Gebäudeunterhalt betrifft in der Regel die «normale» Alterung von Bauteilen oder Geräten. Ihre Lebensdauer und Kosten variieren. Die ersten grossen Ausgaben für den Gebäudeunterhalt sind bei einem Neubau, wie erwähnt, nach ungefähr 10 Jahren zu erwarten. Dann müssen Decken und Wände neu verputzt oder gestrichen und Teppiche ersetzt werden. Fachpersonen raten, ein Haus oder eine Wohnung nach 20 bis 30 Jahren umfassend zu sanieren. Das kann schnell 100'000 Franken oder mehr kosten, je nach Grösse des Wohneigentums und den Ansprüchen. Dann kann auf die Rücklagen zugegriffen werden.

Gebäudeunterhaltspflichten von Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sind für den Unterhalt ihrer Wohnung verantwortlich. Der Unterhalt der Bauteile im gemeinsamen Besitz, zum Beispiel Dach, Heizung oder Lift, ist in den Richtlinien der Eigentümergemeinschaft geregelt. Das Geld für den allgemeinen Gebäudeunterhalt wird in der Regel als Rücklage für diesen Einsatzbereich in einen Erneuerungsfonds eingezahlt. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften besitzen einen solchen Fonds, doch über die Hälfte ist unterfinanziert. Das heisst, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer die Sanierung der gemeinsamen Bauteile anteilmässig aus der eigenen Tasche bezahlen müssen. Das sollte bei der Planung von Rücklagen berücksichtigt werden.

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