Rücklagen für den Gebäudeunterhalt

(rh) Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, muss diese auch in Stand halten. Es zahlt sich nicht aus, den laufenden und regelmässigen Gebäudeunterhalt zu vernachlässigen. Im Gegenteil: Zum einen verliert eine schlecht gepflegte oder gar heruntergekommene Immobilie an Wert, zum anderen können Schäden auftreten, deren Kosten viel höher sind als die «gesparten» Unterhaltskosten.

Machen Sie Rücklagen

Den meisten Eigentümern von Häusern und Wohnungen ist klar, dass sie Geld für den Gebäudeunterhalt auf die Seite legen sollten. Trotzdem tun es nicht alle - obwohl die Ausgaben für den laufenden Unterhalt und die Nebenkosten Teil der Tragbarkeitsberechnung der Banken waren, als sie ihre Hypothek beantragt hatten. Die Banken rechnen für den Gebäudeunterhalt mit einem Prozent des Kaufpreises pro Jahr, wenn das Haus oder die Wohnung neu oder frisch renoviert und tadellos in Schuss ist. Das sind 6000 Franken jährlich oder 500 Franken monatlich, wenn Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung 600'000 Franken gekostet hat. Dieses Prozent teilt sich in Nebenkosten sowie laufenden Gebäudeunterhalt (zwei Drittel) und grössere Anschaffungen sowie Renovationen (ein Drittel) auf.

Ein Konto für die Rücklagen

Am einfachsten überweisen Sie die Rücklagen für den Gebäudeunterhalt jeden Monat mit einem Dauerauftrag auf ein eigens dafür eröffnetes Konto. Dann haben Sie das Geld zur Verfügung und nicht nur budgetiert, falls Sie etwas reparieren lassen oder ersetzen müssen. Am Anfang werden Sie Geld anhäufen. Ab dem 10. Jahr werden Sie es für Unterhaltsmassnahmen benötigen (siehe Tabelle «Lebensdauer»).

Als Alternative können Sie zwei Drittel der Rücklagen (kurzfristiger Unterhalt) auf Ihr bestehendes Konto einzahlen und ein Drittel (langfristiger Unterhalt) zur Amortisation dazuschlagen und indirekt zurückstellen. Wenn grosse Anschaffungen oder Reparaturen anstehen, erhöhen Sie die Hypothek um die Investitionskosten. Sie riskieren allerdings, dass Ihre Bank die Hypothekarerhöhung ablehnt oder die Amortisationszahlungen erhöht, weil sie die Liegenschaft tiefer bewertet oder weil Sie weniger verdienen als beim Abschluss der ursprünglichen Hypothek.

Wann stehen grosse Gebäudeunterhalts-Aufwendungen an?

Der Gebäudeunterhalt betrifft in der Regel die «normale» Alterung von Bauteilen oder Geräten. Ihre Lebensdauer und Kosten variieren. Die ersten grossen Ausgaben für den Gebäudeunterhalt sind bei einem Neubau nach ungefähr 10 Jahren zu erwarten, wenn Decken und Wände neu verputzt oder gestrichen und Teppiche ersetzt werden müssen. Experten raten, ein Haus oder eine Wohnung nach 20 bis 30 Jahren umfassend zu sanieren. Das kann schnell 100'000 Franken oder mehr kosten, je nach Grösse des Wohneigentums und den Ansprüchen. Dann kann auf die Rücklagen zugegriffen werden.

Gebäudeunterhaltspflichten von Stockwerkeigentümern

Stockwerkeigentümer sind für den Unterhalt ihrer Wohnung verantwortlich. Der Unterhalt der Bauteile im gemeinsamen Besitz, zum Beispiel Dach, Heizung oder Lift, ist in den Richtlinien der Eigentümergemeinschaft geregelt. Das Geld für den Unterhalt wird in der Regel in einen Erneuerungsfonds eingezahlt. Die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften besitzen einen Fonds, doch über die Hälfte ist unterfinanziert. Das heisst, dass viele Eigentümer die Sanierung der gemeinsamen Bauteile anteilmässig aus der eigenen Tasche bezahlen müssen.