Financement de transformations, rénovations, assainissements

(rh) En tant que propriétaire foncier, vous serez tôt ou tard confronté à des transformations, une rénovation ou un assainissement. La façade, par exemple, doit être repeinte après 20 à 30 ans environ et après 30 à 40 ans, son crépi s'effrite. Les petits travaux devraient pouvoir être financés au moyen des réserves constituées pour l'entretien courant. Les rénovations et assainissements plus conséquents, tout comme les transformations écologiques, doivent être financés par d'autres fonds.

Variante 1 : rehausser l'hypothèque

Dans le cadre du financement de transformations, rénovations ou assainissements, la plupart des propriétaires fonciers contactent leur banque, car ils envisagent un rehaussement de leur hypothèque. Cette solution simple fonctionne généralement, toutefois elle comporte deux inconvénients :

• Les banques financent des mesures générant une plus-value, par exemple un nouveau jardin d'hiver. Mais là aussi, uniquement à raison de 80 % des coûts. Si vous rénovez votre cuisine et remplacez vos anciens appareils par des appareils équivalents, il s'agit de mesures visant à préserver la valeur, qu'aucune banque n'acceptera de financer, puisqu'elles n'ont pas d'incidence sur la valeur vénale.
  
• Souvent, les banques vérifient les revenus et exigent peut-être même une nouvelle estimation de la maison ou de l'appartement lorsqu'une demande de rehaussement de l'hypothèque ou de nouvelle hypothèque est déposée. Si vous gagnez moins qu'au moment de la souscription ou si votre bien immobilier a perdu de sa valeur, il se peut que la banque abaisse la somme du crédit, ce qui vous contraindrait à devoir rembourser de l'argent avant que la transformation ou la rénovation ne puisse être financée. Le financement pour les propriétaires fonciers de plus de 55 ans est particulièrement problématique, car dans bien cas, le revenu mensuel pourrait baisser à l'approche de la retraite.

Variante 2 : retirer des fonds de prévoyance

Une alternative serait le financement par des fonds issus de la prévoyance. En principe, vous pouvez retirer tous les cinq ans une part de votre capital de prévoyance pour le financement de transformations, rénovations ou assainissements. Cinq ans avant l'âge officiel de la retraite AVS, vous pouvez même dissoudre à tout moment votre pilier 3a. Une taxe fiscale sera toutefois perçue, généralement calculée à un taux préférentiel. Bon à savoir :

• Les fonds issus de la caisse de pension ou le capital du troisième pilier peuvent être versés de manière anticipée, uniquement pour couvrir les mesures générant une plus-value.
  
• Si vous avez nanti votre capital de prévoyance, vous devrez obtenir l'aval de votre banque. Comme dans le cadre du rehaussement de l'hypothèque, la banque vérifiera vos revenus et procédera à une nouvelle estimation du bien immobilier avant de libérer le capital nanti.

Si votre avoir de prévoyance n'est pas (encore) nanti, vous pouvez envisager cette option pour le financement des transformations ou rénovations. Dans ce cas également, la banque évaluera votre situation.

Variante 3 : demander des subventions

Les transformations écologiques sont subventionnées par la Confédération, les cantons, les villes et communes, mais aussi par les fournisseurs d'électricité et de gaz naturel régionaux. Sur la page d'accueil du site energiefranken.ch, il vous suffit d'indiquer le code postal de votre maison ou de votre appartement pour obtenir une vue d'ensemble de toutes les contributions d'encouragement à votre disposition. Si vous transformez votre bien immobilier au standard Minergie et qu'il obtient la certification correspondante, vous pourrez en outre demander à de nombreuses banques une hypothèque Minergie avantageuse.

Bilan

Si vous souhaitez transformer votre maison ou appartement selon des critères écologiques, renseignez-vous d'abord sur les contributions d'encouragement et les avantages hypothécaires. En cas de simples transformations, rénovations ou assainissements, si vous n'avez pas à redouter une réévaluation de votre situation, vous pouvez rehausser votre hypothèque ou prélever des fonds de prévoyance. Si par contre, vous gagnez moins qu'au moment de la souscription de l'hypothèque ou si la valeur de votre bien immobilier a baissé, il serait peut-être judicieux de rechercher des alternatives de financement. Demandez conseil à des professionnels, car la plupart des décisions ont des répercussions sur la fiscalité.