Financement de transformations, rénovations ou assainissements

(rh) Dans un bien immobilier, tôt ou tard, des transformations, une rénovation ou un assainissement seront nécessaires. Les façades, par exemple, doivent être repeintes après 20 à 30 ans environ et après 30 à 40 ans, il faut envisager la réfection du crépi. Les appareils ou les installations techniques arrivent un jour ou l’autre en fin de vie et sont dépassés après une vingtaine d’années. Peut-être les besoins en termes d’espace ont-ils aussi évolué. Le financement d’un assainissement ou d’une rénovation de petite envergure devrait être possible avec les réserves constituées pour l’entretien courant.  Les projets de plus grande ampleur, par exemple une rénovation pour améliorer le bilan écologique, nécessitent souvent un certain soutien financier. Il convient d’examiner attentivement différentes variantes :

Option 1 : augmenter l’hypothèque

La banque peut apporter son soutien au financement d’une transformation, d’une rénovation ou d’un assainissement sous la forme d’une augmentation de l’hypothèque. Ce genre de financement semble logique et fonctionne en général très bien. Toutefois, il comporte deux embûches :

• Lors de transformations, de rénovations ou d’assainissement, les banques financent les mesures générant une plus-value, par exemple une nouvelle véranda, jusqu’à 80 % des coûts au maximum.
• La rénovation de la cuisine ou le remplacement d’appareils sont considérés comme des mesures de conservation de la valeur – qu’aucune banque ne financera, puisque la valeur vénale reste inchangée.
• Souvent, les banques vérifient les revenus et réalisent peut-être même une nouvelle estimation de la maison ou de l’appartement lorsqu’une demande d’augmentation de l’hypothèque ou de nouvelle hypothèque aux fins de transformations, rénovations ou assainissements est déposée. En cas de perte de gain ou de dépréciation du bien immobilier, il peut arriver que la banque corrige la somme de crédit vers le bas. Le cas échéant, il se pourrait même que des dettes hypothécaires doivent être remboursées avant que la banque ne finance les projets de transformation, de rénovation ou d’assainissement. Le financement de tels projets via l’hypothèque s’avère particulièrement problématique pour les propriétaires fonciers de plus de 55 ans, car dans bien des cas, le revenu mensuel pourrait baisser à l’approche de la retraite.

Option 2 : retirer des fonds de prévoyance

Une alternative serait le financement des projets de transformation, de rénovation ou d’assainissement par des fonds issus de la prévoyance. En principe, tous les cinq ans, il est possible de retirer une part du capital de prévoyance pour le financement de transformations, de rénovations ou d’assainissements. Cinq ans avant l’âge officiel de la retraite AVS, le pilier 3a peut être dissous à tout moment. Sachez toutefois que cet argent est soumis à une taxation fiscale, généralement à taux réduit. Bon à savoir :

• Les fonds issus de la caisse de pension ou le capital du troisième pilier peuvent être versés de manière anticipée, uniquement pour couvrir les mesures générant une plus-value.
• Si l’avoir de prévoyance est nanti, l’accord préalable de la banque est requis pour tout retrait à des fins d’aide au financement. Comme dans le cadre de l’augmentation de l’hypothèque, la banque vérifiera les revenus et procédera à une nouvelle estimation du bien immobilier avant de libérer le capital nanti.

Si l’avoir de prévoyance n’est pas nanti, il est disponible pour le financement de transformations, de rénovations ou d’assainissements. Mais dans ce cas également, les plans et leur faisabilité seront examinés.

Option 3 : souscrire un crédit de construction

Il est aussi possible de financer partiellement une transformation, une rénovation ou un assainissement avec un crédit de construction.  Le cas échéant, en premier lieu, une limite de crédit est fixée, en fonction du projet ou du capital propre disponible. En principe, dans ce contexte également, la règle des 80 % de fonds étrangers s’applique. Ensuite, un compte bancaire sera ouvert, avec lequel vous pourrez payer les factures jusqu’à l’atteinte de la limite de crédit convenue. Une fois la transformation, la rénovation ou l’assainissement achevé, le montant du crédit utilisé est calculé et généralement transformé en hypothèque. L’hypothèque correspond alors exactement au montant de la dette engendrée exclusivement pour le projet soumis. La banque assume dans ce contexte une certaine fonction de surveillance, pour laquelle elle perçoit des frais. Normalement, le taux d’intérêt pour un crédit de construction correspond à celui d’une hypothèque variable – de ce fait, les crédits de construction sont généralement plus onéreux que d’autres modèles d’hypothèque.

Option 4 : demander des subventions

Si la transformation, la rénovation ou l’assainissement est considéré comme écologique, la Confédération, les cantons, les villes et les communes, mais aussi les fournisseurs d’électricité et de gaz naturel régionaux peuvent verser des subventions. Le site Internet francsenergie.ch donne une vue d’ensemble de toutes les mesures d’encouragement disponibles à un certain code postal. Si la transformation, la rénovation ou l’assainissement est conforme à la norme Minergie, de nombreuses banques octroient par ailleurs des hypothèques Minergie avantageuses.

Conclusion

Lors de transformations, d’assainissements ou de rénovations, il est recommandé de vérifier en premier lieu si des subventions et une hypothèque à taux préférentiel sont envisageables pour le financement. Après avoir examiné le projet, la banque pourra déterminer les possibilités de financement concrètes sur la base du potentiel du bien immobilier et des revenus des preneurs de crédit. Si ces derniers sont plus faibles que lors de la conclusion de l’hypothèque, il peut valoir la peine de rechercher d’autres possibilités de financement. Il en va de même en cas de dépréciation du bien immobilier. Dans tous les cas, il est préférable de demander conseil à des professionnels, car la plupart des décisions ont des répercussions sur la fiscalité.

Questions fréquentes